Что нужно чтобы продать квартиру без посредников

Полезные советы на тему: "Что нужно чтобы продать квартиру без посредников". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Какие документы нужно самостоятельно собрать для продажи квартиры? Особенности подготовки бумаг в разных случаях

Процедура продажи квартиры требует сосредоточенности и внимания.

Несколько лет назад данная процедура была сложнее, но и в настоящее время имеются нюансы, требующие тщательной проработки.

Оформлением таких сделок занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Какую документацию нужно собрать, чтобы продать недвижимость самому без помощи риэлторов?

Процесс сбора документов трудоемкий, важно не упускать детали и сроки подачи документации.Есть обязательный список бумаг, без которых сделка невозможна. Он может меняться в зависимости количества собственников, их возраста и других обстоятельств.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Список документов на 2019 год:

  • Удостоверение личности( паспорт). Если есть несовершеннолетние собственники, то необходимо предоставить свидетельства о рождении.
  • Договор и соглашение о купли-продажи( должен быть грамотно составлен по нормам законодательства РФ,иначе будет признан недействительным).
  • Документы на право собственности( основной документ, подтверждающий право собственности- свидетельство о государственной регистрации права).
  • Технический паспорт жилого помещения (документ, отображающий характеристики квартиры,в том числе сведения государственного технического учета).
  • Согласие супруга или супруги.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний или недееспособный.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости( выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы покупатель не сомневался, что жилье не имеет обременений (например, не находится в залоге) и принадлежит конкретному лицу).
  • Справки о том, что нет задолженности по коммунальным счетам, об отсутствии зарегистрированных лиц, о лицевом счете квартиры, об уплате имущественного налога.
  • Доверенность( если сделка происходит через доверенное лицо, заверяется нотариусом) и другие документы, которые могут потребоваться.

Ориентировочные цены оформления документации, на которые можно опираться:

  • Если квартира стоит менее 1 миллиона рублей— от 300 рублей до 11 тысяч рублей.
  • От 1 миллиона до 11 миллионов— раскошелиться на 15 тысяч рублей.
  • Дорогое жилье стоимостью более 11 миллионов подразумевает оплату от 16 тысяч рублей за оформление.

Нотариальная сделка необязательна, но для спокойствия и уверенности в правильности действий люди нередко обращаются за помощью к нотариусу. Он проверит весь пакет документов, заверит сделку, подаст бумаги на государственную регистрацию, рассмотрит справки и тому подобное. Такие услуги обойдутся в кругленькую сумму.

  • Сделка от 1 миллиона рублей— 3000 плюс 0,4% от стоимости.
  • До 10 миллионов— 7000 и 0.2%.
  • От 10 миллионов— 25000 и 0,1%.

Итоговая стоимость складывается из составления договора( от 2000 тысяч), его заверение (от 7 тысяч), акта приемки и передачи( 1000 тысяча). Размер госпошлины на 2019 год составляет 2 тысячи рублей.

Договора купли продажи и свидетельства о наследственном праве, подтверждающие факт приобретения жилья продавцом, выписка из ЕГРП или ЕГРН о праве собственности даются бесплатно.

Дополнительно покупатель может оплатить следующие виды документов:

  • Справка из БТИ – 500 рублей.
  • Справка о соответствии адреса – 500 рублей.
  • Оценка квартиры – 1300 рублей.
  • Законное подтверждение перепланировки – около 30 тысяч рублей.
  • Арендная плата за банковскую ячейку – от 3 до 5 тысяч рублей.

Итак, если продавец жилого помещения будет действовать самостоятельно, то минимальные затраты составят 10 тысяч. Не все покупатели имеют возможность приобрести жилье сразу за наличные деньги. И тогда приходится прибегать к различным видам займа.

Далее видео о том, какие документы необходимо собрать для продажи квартиры:

Как реализовать жилье ипотечнику?

  1. Вас обязаны поставить в известность, что квартира приобретается по ипотеке.
  2. Заключается предварительный договор, продавцу выплачивается задаток, пишется расписка о передачи денег.
  3. Независимый специалист оценивает квартиру,сумма не должна расходится с той, что указана в договоре.
  4. Покупателю необходимо передать продавцу документы( оригиналы или заверенные копии), которое потребует банк, чтобы исключить риски мошенничества.
  5. После одобрения кредита заключается основной договор.
  6. Договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате.
  7. Далее покупатель забирает выписку Росреестре документ,подтверждающий передачу права собственности.
  8. С собранным пакетом всех документов обе стороны идут в банк, где на счет продавца перечисляется указанная в договоре сумма, а с покупателям составляется ипотечный кредит.

С чего начать подготовку недвижимости к реализации?

Если есть несовершеннолетний собственник

  1. Первое, что необходимо получить- это письменное соглашение представителей ребенка( родителей или опекунов). Такое согласие можно получить как до официальной сделки, так и после заключения договора.
  2. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи несовершеннолетним.
  3. Приобретаемая квартира должна быть по стоимости и площади не меньше,чем приобретаемая.
  4. Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.
  5. Купить квартиру у ребенка не могут его родители, опекуны, попечители и близкие родственники.

Если собственники — супруги

  • Один из супругов должен дать письменное согласие на сделку. Оно заверяется нотариусом.
  • Если квартира была нажита до брака ( наследство, договор дарения), то согласие не требуется.

Пакеты документов и процедура оформления так же подчиняется законодательным нормам РФ и была описана выше.

Если жилье приобретено с использованием материнского капитала

Нужно доказать, что в этом случаи права ребенка не будут ущемлены: он получит такую же долю в получаемой квартире, жилищные условия не станут хуже.

Подытожив все выше перечисленное, сделка купли-продажи дело довольно нелегкое. Нюансов и деталей нужно учесть много, прошдутировать Гражданский и Жилищный Кодекс РФ, морально подготовиться к бумажной волоките и внимательно следить за оформлением докуметов.

Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, то обращайтесь за консультациями к юристам, к риелторам, нотариусам. Почитайте отзовы об их работе, составте список вопросов, которые вас интересуют и будьте готовы потратить на это определенные суммы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить

Продать квартиру без посредников — это реально!

И большие деньги на оплату услуг риэлторов останутся в вашем кармане!

Прочитайте статью внимательно и хотя не все рекомендации Вам понравятся, именно такие действия приведут к нужному результату.

статья дополнена 07.03.2019 года

Чтобы продать квартиру без посредников, Вам необходимо подготовить полный пакет документов для сделки.

Читайте так же:  Как воспользоваться дмс

Ведь высокая степень готовности к сделке несомненно будет оценена Вашими покупателями и повысить вероятность быстрого принятия решения купить именно Вашу квартиру. Конечно при прочих равных условиях.

Содержание статьи подробное:

Пакет документов при продаже квартиры

Пакет документов на продажу включает в себя:

  1. Право подтверждающие документы. Это может быть:

Составим пакет документов для продажи

Свидетельство о государственной регистрации права .

Свидетельство о государственной регистрации права — это право подтверждающий документ.

Свидетельство о государственной регистрации права у Вас есть если регистрация осуществлялась в Росреесте ранее (Регистрационная палата). Свидетельство составлялось на ценном номерном бланке до 01.01.2015 года.

  • Потом оно изготавливалось на обычной белой бумаге, формата А 4.
    Свидетельство о государственной регистрации права — условно достоверный документ
  • С 15.07.2016 года его упразднили, после проведенной регистрации выдается выписка из ЕГРН ( до 01.01.2017 — ЕГРП).
  • До 1998 года право регистрировалось в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Свидетельство о регистрации либо не выдавалось вовсе, либо(короткий период) выдавалось Регистрационное свидетельство. Факт регистрации подтверждался штампом на договоре , с указанием даты и номера записи в реестре.
  • Выписка из ЕГРН — нужна или нет? Заранее ее заказывать не нужно. Ведь покупатель может ее и не спросить. Но у покупателя есть право получить достоверные сведения об объекте недвижимости перед сделкой. А самые свежие, то есть достоверные данные, будут именно в Выписке из ЕГРН с датой максимально приближенной к сделке.
    Но первоначально покажите покупателю сведения о вашей недвижимости с официального сайта Росреестра. Прочтите статью: Как получить информацию из Росреестра

2. Правоустанавливающие документы.

    • Это важные документы, на основании которых у Вас возникло право собственности — договор купли-продажи, дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство , Решение администрации населенного пункта, Договор приватизации и т.д. Эти документы перечислены в Свидетельстве в строке — Документы-основания.
  • Обязательно приложите их к право подтверждающим документам
Если Вы утратили документы на квартиру — их можно восстановить >>>

3. Кадастровый паспорт

    • Кадастровый паспорт — это документ кадастрового учета. Он подтверждает учет объекта недвижимости в Государственном кадастре
  • Если у Вас нет кадастрового паспорта — его специально заказывать не нужно. С 2017 года его данные включены в раздел № 1 Выписки из ЕГРН
  • Технический паспорт вышел из обращения для целей регистрации прав, но он может понадобиться покупателю для независимой оценки рыночной стоимости(что бывает редко)

4.Документы об оплате жилищно-коммунальных услуг

  • Если Вы оплачиваете в энергоснабжающую и газоснабжающую организацию напрямую — Вам может понадобиться проверка счетчиков, а это займет немало времени.

5. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц и поквартирная карточка

  • Когда у Вас нет покупателя сниматься с регистрационного учета не стоит, но выяснить сроки этой процедуры заранее не помешает.
    Впрочем, зарегистрированные лица не мешают сделке по продаже.
    Подробнее в статье: Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами

6. Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, если квартира покупалась в период брака.

  • Сделайте согласие заранее, ведь без него все равно не обойтись.
  • Если Вы получили квартиру в дар, наследство или приватизировали такого согласия не требуется.

7. Согласие органов опеки и попечительства на продажу, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный

8. Отказ от преимущественного права покупки, если продается доля в праве собственности на квартиру

Риски при продаже квартиры

Часто продавцов недвижимости тревожит вопрос, как бы ни с чем не остаться, и недвижимость продать и денег за нее не получить!

Действительно у продавцов рисков не меньше, чем у покупателей.

Как привлечь покупателей, чтобы продать квартиру без посредников

  • Выставить адекватную цену. Надежды на то, что придет …ак и купит отбросьте сразу, только время потеряете. В 2017 году рынок перенасыщен предложениями.
  • Проанализируйте цены на максимально близкие варианты, обратите внимание на дату размещения объявления и динамику снижения цены
  • Не игнорируйте расклейку объявлений в вашем районе с предложением о продаже. Люди «прирастают» к своим районам, а расширяться необходимо. Только объявления размещайте в разрешенных местах, иначе штрафа не избежать.
  • Разместите объявления о продаже во всевозможных источниках: сайтах, газетах, журналах. Да это стоит денег, но это несоизмеримо малые расходы, чем комиссионное вознаграждение риелтору.
  • Регулярно, хотя бы раз в неделю, обновляйте свое объявление на сайтах.
  • Обязательно пропишите в объявлении о готовности документов!
  • Вам обязательно будут звонить риелторы, сразу предупредите их, что не заказываете их услугу и не будете ее оплачивать.
  • В стальном Вам поможет жизненный опыт.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить : 2 комментария

Прошу Вас проконсультировать по сложному вопросу по продаже квартиры, напишите
стоимость консультации

Ответ для Татьяны. Без составления договора купли-продажи стоимость консультации 500.0 рублей

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2019 году.

Читайте так же:  Может ли один человек быть оформлен по уходу за двумя инвалидами

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Оценочная компания

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели. С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент). Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Шаг 2: Подготовка документов

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья. Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц. Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Шаг 3: Поиск покупателя

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Видео (кликните для воспроизведения).

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Неузаконенная перепланировка

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее. Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца. Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех. Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом. Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

[1]

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.
Читайте так же:  Коммунальные платежи за капитальный ремонт – закон

Шаг 6: Составление договора купли-продажи и его регистрация

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья. Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:
  • определение сроков продажи и желаемой цены;
  • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
  • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
  • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
  • подписание договора купли-продажи, передача денег;
  • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
  • передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

  • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
  • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
  • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
  • выписка из паспортного стола по форме № 9;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
  • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.
Читайте так же:  Перечень документов для дарения квартиры близкому родственнику

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:
  • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
  • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
  • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
  • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
  • честно отвечать на вопросы о недостатках;
  • общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:
  • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
  • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
  • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
  • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

  • договор купли-продажи;
  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации права продавца;
  • квитанцию об оплате пошлины.

[3]

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

[1]

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.
Читайте так же:  Как рассчитывается отпуск если отработал меньше полугода

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

[2]

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

[1]

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

Видео (кликните для воспроизведения).

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источники


  1. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.

  2. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.

  3. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
Что нужно чтобы продать квартиру без посредников
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here