Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Полезные советы на тему: "Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как продать комнату в коммунальной квартире? Порядок действий и нюансы процедуры

Коммунальные квартиры могут участвовать в сделках купли-продажи наравне с другими объектами недвижимости.

Собственник комнаты в такой квартире относится к категории лиц, совместно владеющих квартирой. Поэтому при сделке применяются специальные нормы, распространяющиеся на долевое владение.

В статье подробно рассмотрим как правильно оформить куплю-продажу комнаты, чтобы избежать различных подводных камней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

На проведение сделки с квартирой распространяются общие нормы купли-продажи жилья, применимые ко всем объектам жилой недвижимости. Это положения о купле-продаже квартир и составлении договора купли-продажи (ДКП): статьи 549, 550-552, 554-558 ГК РФ.

[3]

  • Непосредственно положение о продаже долевой собственности содержится в статье 250 ГК РФ.
  • Определение комнаты в коммунальной квартире как объекта долевого владения – в ч. 6 статьи 42 ЖК РФ.
  • На обязательность нотариального удостоверения таких сделок указывают нормы статьи 163 ГК РФ.

Далее подробно расскажем, как продать приватизированную комнату в коммуналке – с риэлтором или без него.

Возможно,Вам будут интересны следующие статьи:

[1]

Порядок действий и правила

Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:

  1. Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
  2. Сбор документации для сделки.
  3. Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
  4. Организация просмотров комнаты.
  5. Заключение ПДКП и получение аванса.
  6. Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
  7. Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
  8. Проведение расчёта по сделке.
  9. Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.

После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.

Также просмотр комнаты соседом происходит в упрощённом порядке и не нуждается в специальной организации.

Нужно ли согласие соседей по коммуналке?

Согласие от соседей в случае продажи комнаты посторонним лицам требуется в условиях долевой собственности всегда, так как соседи имеют право приоритетной покупки, закреплённой статьёй 250 ГК РФ.

Согласие соседей по коммунальной квартире – это официальный, нотариально удостоверенный документ, который указывает на отказ лица от принадлежащего ему права покупки соседней комнаты в первую очередь:

  • по установленной цене;
  • в установленный срок.

После того как получен отказ от соседа, продавец не имеет права снижать стоимость комнаты. Если же цена объекта изменилась, соседи вновь должны быть уведомлены о новых обстоятельствах проведения купли-продажи.

Существует несколько законных способов уведомления совладельцев.

На принятие решения о приобретении комнаты в коммуналке соседям даётся срок один месяц со дня получения ими оповещения. Этот срок следует указать в документе.

Если соседи проживают в другом городе, отсылка уведомления проводится в стандартном режиме. При условии, что конверт вернулся отправителю не полученным, нужно обратиться в нотариальную контору. Оно вновь будет отправлено с отметкой нотариуса. Если и в этом случае сосед откажется его принимать, в Росреестр для сделки нужно будет предъявить удостоверенный нотариусом конверт.

Когда продавцу неизвестен адрес выбывшего, то на помощь могут прийти службы паспортных и адресных столов.

Обязательство получить отказ от преимущественного права покупки распространяется только на собственников помещений. Жильцы, не приватизировавшие свои комнаты, такого права не имеют. Уведомление в этом случае передаётся в жилищный отдел муниципалитета, который остаётся собственником неприватизированных квартир.

Необходимые документы

Для сделки нужно собрать следующий пакет документации:

  • правоустанавливающий документ;
  • выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
  • согласие соседей по квартире;
  • согласие супруга, если комната является совместной собственностью;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • справка об инвентарной стоимости (из БТИ) или о кадастровой стоимости (из Росреестра);
  • копия лицевого счёта и квитанции об оплате услуг ЖКХ;
  • выписка из поквартирной книги;
  • кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.

Обязательно предъявляется гражданский паспорт, а если в интересах продавца действует представитель – нотариальная доверенность.

Нужен ли нотариус?

Сделки с долевой собственностью, к которым причисляются комнаты в коммунальных квартирах, обязательно удостоверяются нотариально. В этом случае нотариус может составить типовой договор купли-продажи и удостоверить его. Если документ составлялся в юридической или риэлтерской компании, то ставить подписи не следует. Стороны подписывают договор купчей только в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверяющую запись и вносит её в реестр нотариальных действий.

Пошлина рассчитывается из инвентарной или кадастровой стоимости. Инвентарная стоимость ниже, но нотариусы зачастую отказываются от её применения.

Оформление предварительного договора

Оформлять ПДКП не обязательно, но в случае с долевой собственностью это имеет смысл. Если продавец уверен, что совладельцы по квартире не будут выкупать помещение, лучше всего составить предварительный договор, чтобы мотивировать покупателя на обязательность сделки. В нём должны содержаться следующие положения:

  1. Предмет договора, в котором указаны стороны будущей сделки и параметры комнаты, участвующей в купле-продаже.
  2. Установленная для купли-продажи цена объекта, которая не может меняться.
  3. Срок и условия проведения имущественной сделки.
  4. Положение о внесении задатка.

Этот документ не подлежит регистрации, допускается его нотариальное удостоверение.

Как оформить основной договор купли-продажи?

Если стороны заключали ПДКП, следует оформлять основной договор купчей на комнату согласно внесённым в него положениям о сделке. Ни в коем случае не должны изменяться сведения:
Читайте так же:  Должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт

В остальных случаях, если вносятся дополнения или изменения условий сделки, составляется приложение к ПДКП.

В основном договоре должны присутствовать следующие существенные положения:

  1. Название документа, место и дата его заключения.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон по проведению сделки.
  4. Условия и сроки оплаты по сделке и передачи комнаты покупателю.
  5. Ответственность сторон в случае нарушения прав контрагента.
  6. Условия расторжения договора: по соглашению и в суде.

Другие положения считаются дополнительными, они вносятся по желанию сторон.

Порядок расчётов

Стороны заключают ДКП. После проставления подписей и нотариального удостоверения производятся расчёты. Способ передачи денег и сумма, которая переходит по сделке продавцу, обязательно должны указываться в договоре отдельным пунктом. В соответствии с данным пунктом следует передавать денежные средства.

Самые распространённые способы расчёта следующие:

  1. Наличными под расписку.
  2. Арендуя банковскую ячейку.
  3. Через банковский аккредитив.

Так как сделка с долевой недвижимостью удостоверяется нотариально, здесь можно использовать депозитный счёт нотариальной конторы.

Регистрация в Росреестре

После подписания ДКП и расчёта сторон по сделке, следует обратиться в МФЦ. Здесь предъявляется пакет документации по проведению сделки и подаётся заявление о переходе права собственности. Так как сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:
  • освобождается от регистрационной пошлины;
  • срок регистрации сокращается до трёх дней.

То есть вместо стандартных случаев, когда пошлина составляет 2 000 рублей (для физических лиц), здесь процедура проводится безвозмездно.

Как продать квадратные метры быстро и правильно?

Чтобы сделка прошла без риска и в сжатые сроки, желающим продать квадратные метры можно порекомендовать следующее:

  • установить адекватную цену на комнату;
  • сразу снизить стоимость с учётом имеющихся недочётов;
  • в первую очередь оповестить о планирующейся сделки соседей и выяснить их планы или возможности на приобретение помещения;
  • если соседи не согласятся, убедить их составить отказ от права преимущественной покупки, не затягивая процедуру;
  • дать объявления в местные СМИ и на сайты объявлений;
  • внимательно отнестись к каждому встречному предложению.

Если комнату в коммуналке покупает сосед, то существенной разницы в её оформлении нет. А когда жильё продаётся сторонним лицам, следует получить разрешение на сделку от соседей. Договор обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Типовой договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Типовой договор купли-продажи комнаты

в коммунальной квартире

(наименование муниципального образования) (число, месяц, год прописью)

Мы, (указать фамилию, имя, отчество), _______ года рождения, паспорт серии _____ № ______, выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу:______________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и (указать фамилию, имя, отчество), _______ года рождения, паспорт серии _____ № ______, выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу:__________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем

1. Я, (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: одну комнату №__ в коммунальной квартире, расположенной на __ (указать этаж) этаже дома, находящуюся по адресу: ______________.

2. Указанная комната имеет общую площадь ___ (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и расположена в квартире общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м. Вместе с комнатой № __ отчуждается (указать размер долей) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).

3. Указанная комната принадлежат Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 01.01.01, зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение № 000 от 01.01.01), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___ № _, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

4. Указанная комната продается за ____(указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

5. Собственник жилого помещения — комнаты № __ не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

6. Покупатель обязуется уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 4 договора, в полном объеме (указать в какой срок).

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. В соответствии со ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации при передаче комнаты №_ сторонами составляется передаточный акт.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.

12. Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

Читайте так же:  Выселение без предоставления другого жилого помещения

13. До подписания настоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

16. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, кто именно несет расходы по государственной регистрации — Продавец или Покупатель).

17. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

Типовой образец договора купли-продажи комнаты 2018

Только кажется, что продажа или покупка комнаты – это простая процедура. На самом деле она включает в себя множество аспектов, которые должны строго соблюдаться. К примеру, вам должно быть известно, что комната передается строго по договору, а его оформление должно быть четким и правильным.

Цена комнаты должна быть прописана в договоре отдельным пунктом, так как это важное условие. Если не соблюсти его, то сделку и вовсе можно считать недействительной. Кроме того, в документе принято указывать список тех лиц, которые и являются зарегистрированными в комнате на момент заключения договора.

Образец типового договора купли-продажи комнаты 2018

Для начала следует учесть, что договор принято оформлять строго в письменной форме.

Данные, указанные при его составлении:

  • название, дата и место подписания документа;
  • контактные данные сторон сделки;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы, которые и выступают в качестве основания для распоряжения объектом;
  • порядок оплаты, сроки, стоимость и условия;
  • подписи обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи комнаты

Следует знать, что предварительный договор необходим в обязательном порядке. Его принято составлять в качестве гарантии для участников сделки, чтобы те знали, в будущем обязательно будет составлен основной договор.

Это нужно учесть:

  • Закон требует оформлять подобные документы письменно, поэтому не стоит нарушать этого условия;
  • Учтите, что потребуется время, ведь нужно собрать все документы. Для осуществления регистрации перехода права собственности на комнату, потребуется обязательное подтверждение соседей;
  • В том случае, если комната принадлежит продавцам, то основной договор принято подвергать удостоверению со стороны нотариуса.

Если по тем или иным пунктам возникают сомнения, то не стоит игнорировать их.

Желательно сразу обратиться за помощью к опытным юристам, они проконсультируют по данному вопросу, тем самым позволяя избежать «подводных камней».

Например, стоит отметить, в предварительном договоре обязательно прописываются устные договоренности. Если не сделать этого, то придется столкнуться с некоторыми проблемами, когда недобросовестная сторона сделки случайным образом забудет обо всех своих обязательствах, соответственно это лишние проблемы.

Следует обратить особое внимание на:

  • сроки подготовки со стороны продавца необходимых документов предназначенных для сделки;
  • сроки уведомления соседей;
  • сроки подписания основного договора;
  • купить комнату в коммунальной квартире можно и при помощи капитала, в рассрочку. В любом случае, все эти условия важно прописать в договоре.
Видео (кликните для воспроизведения).

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности 2017.

Про типовой образец договора купли-продажи комнаты между физическими лицами смотрите тут.

Конечно же, все перечисленные пункты играют важную роль в процессе оформления сделки. Это свидетельствует о том, что каждая сторона должна внимательно изучить их самым надлежащим образом. Только тогда можно будет купить или наоборот продать комнату с легкостью.

Особенности купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Если комната расположена в коммунальной квартире, необходимо учитывать ряд условий:

  • Как правило, предполагается продажа доли недвижимости, а значит, важно предупредить своих соседей, которые возможно пожелают приобрести ее. Это объясняется тем, что они обладают правом покупки перед третьими лицами;
  • Если собственники отказываются от такой сделки, то потребуется явиться к нотариусу, четко следуя инструкциям плана. Суть в том, что продавец должен оформить свое предложение у нотариуса, тот станет рассылать уведомления по адресатам;

Что касается факта их уведомления, то это станет доказывать роспись в открытке письма, она направляется обратно нотариусу. Он в свою очередь станет оформлять сделку, причем важно учесть то, что сделает он это в любом случае, даже если кто-то и не получил письмо.

  • Важно отметить, право первой очереди на покупку есть у собственников, которые и приватизировали комнаты;
  • Прописка в комнате несовершеннолетнего ребенка, станет вызывать некоторые трудности. Чтобы решить эту проблему, потребуется обратиться к его родителям, и прежде чем дать отказ, они обязательно должны обратиться в органы опеки.

Как правило, составление и подписание такого договора – является ответственной процедурой. Это значит, что все участники сделки должны соблюдать необходимые условия, вникая в каждый пункт документа. Ведь только в этом случае, сделка считается заключенной, а стороны лишены многих неприятностей и спорных ситуаций.

Если возникают спорные или непонятные ситуации, то лучше не игнорировать помощь опытных специалистов. Пусть придется немного потратиться, зато можно ознакомиться со всеми деталями такого договора, осуществляя сделку по закону и самым надлежащим образом.

На практике все чаще и чаще стороны сталкиваются с некоторыми трудностями, которых можно было бы избежать, следуя полезным рекомендациям специалистов.

Договор купли продажи комнаты

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора купли-продажи комнаты за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Читайте так же:  Как встать в очередь на улучшение жилищных условий

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ Комнаты

«__» _____ 200__ г.

________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», и _______________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности комнату №___________, общей площадью _______________ (___________) кв. метров в ______комнатной квартире, общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв. метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра. Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного дома по адресу: г. Москва, ул. ___________, дом ________, корпус ________ квартира _________, комната №____________. При подписании настоящего договора Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность комнату и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома.

2. Право собственности на комнату принадлежит Продавцу на основании: Договора купли-продажи от __________года. Право собственности зарегистрировано и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ___________ года.

3. В комнате на регистрационном учете состоят: _____________.

4. Вышеуказанная комната оценивается и продается Продавцом Покупателю за ___________ (____________________) рублей. Цена комнаты является окончательной и изменению не подлежит. Настоящим Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора. Продавец не имеет к Покупателю ни каких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.

5. Покупатель приобретает указанную комнату в исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию. Претензий к качеству комнаты на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется.

6. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по Акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Договора. Продавец и Покупатель обязуются подписать Акт приема-передачи при подписании настоящего Договора.

7. Риск случайной гибели или случайного повреждения комнаты переходит на Покупателя с момента подписания Акта приема-передачи.

8. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована) не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, задолженности по коммунальным платежам, в том числе задолженностей по оплате электроэнергии не имеется. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений.

9. Право собственности Покупателя на комнату подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) с момента государственной регистрации права собственности.

10. Продавец и Покупатель обязуются обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи комнаты. Расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.

11. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность комнаты.

12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего Договора.

13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – Продавцу, один – Покупателю, один – для регистрирующего органа.

Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Читайте так же:  Обязанности участковой медсестры в поликлинике

Как продать недвижимость?

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

[1]

Можно ли без согласия соседей продать комнату в коммунальной квартире? Как оформить сделку?

Процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – одна из самых длительных и сложных. Только соблюдая все условия и требования, установленные законодательством РФ в отношении этого процесса можно достигнуть желаемого результата.

Особенности и требования к сделке

Коммунальной квартирой признается тот объект недвижимого имущества, где собственниками являются две и более семьи, не имеющие родственных связей между собой.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире:
  1. Продать или купить такой объект недвижимости можно только в том случае, если помещение оформлено как приватизированное.
  2. Соседи имеют право преимущественной покупки выставленного на продажу помещения.
  3. Все заинтересованные лица должны быть оповещены о возможности покупки.

В остальном требования к объекту недвижимости стандартны:

  • Должны отсутствовать задолженности по коммунальным услугам и налоговым сборам.
  • Помещение не должно являться предметом залога.
  • Отсутствуют обременения.

Кто может приобрести?

Согласно законодательным нормам РФ комната в коммунальной квартире может быть продана:

  1. Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
  2. Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.

С чего начать и как быстро продать?

Если владелец комнаты в коммунальной квартире хочет ее продать, то начинать процедуру нужно ни с чего иного, как с уведомлений о таком намерении. Уведомить нужно:
  1. Соседей, которые имеют право приоритетного выкупа.
  2. Местную администрацию или полномочный Жилищный комитет (в том случае, если кто-то из соседей проживает в комнате по договору социального найма).
  3. Органы опеки и попечительства (в том случае, если кто-то из собственников не достиг 18 лет или является инвалидом).

Оповестить заинтересованных лиц можно несколькими способами:

  1. Самостоятельно составить уведомление с указанием точной стоимости выкупа и основных условий сделки и отправить почтой РФ заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. Обратившись к нотариусу.

Уведомления в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде (согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ), и должно содержать следующие данные:

  • Конечную стоимость выставленной на продажу комнаты и задаток.
  • Условия оплаты, порядок расчетов и сроки внесения средств.
  • Сроки освобождения жилого объекта после совершения сделки.

Можно написать уведомление от руки или набрать на компьютере.

Нужно ли согласие соседей и что делать без него?

Право преимущественной покупки и уведомления соседей описано в статье 250 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту процедура является обязательной, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. На принятие решения соседям отводится 1 месяц, по истечении которого продавец вправе продать комнату другим гражданам.

Если по каким-либо причинам получение отказов от соседей не представляется возможным это ограничение можно попробовать обойти:
  • Оформив договор дарения. Сделка является рисковой как для продавца, так и для покупателя. Продавец в этом случае рискует не получить деньги за продажу помещения, т.к. дарение предполагает безвозмездность сделки. Покупатель же может потерять уплаченные за жилье средства в том случае, если сделка будет оспорена и признана недействительной, ведь фактически уплаченная за комнату сумма не будет отражена в документах.
  • Еще один способ – продажа основной доли после дарения маленькой части комнаты в коммунальной квартире. Если владелец квартиры подарит покупателю даже 1 метр жилплощади в коммуналке – он, с точки зрения закона, будет признан еще одним собственником, и будет иметь право преимущественной покупки.
  • Стороны могут заключить договор займа под залог имущества (комнаты). Заключается соглашение о переходе прав собственности к покупателю в счет уплаты долга.

Возможен также вариант, когда нотариус рассылает уведомления соседям, а они не выходят на связь и не принимают решение о покупке или отказе от сделки. В этом случае достаточно подождать 30 дней, после чего отказ засчитывается автоматически.

Как действовать, если по соседству прописаны несовершеннолетние?

Достаточно оформить уведомление на имя его родителей. Если они не хотят собирать документы для органов опеки и попечительства – достаточно не давать письменный ответ в течении 30 дней, этого будет достаточно для зачета отказа.

[2]

Как правильно искать покупателя?

Для того чтобы найти покупателя можно воспользоваться следующими способами:

Читайте так же:  Что значит альтернативная продажа квартиры

  1. Подать объявления в газеты и опубликовать на рекламных сайтах.
  2. Расклеить объявления на домах и остановках общественного транспорта.
  3. Оповестить о поиске знакомых.
  4. Обратиться к риелторам.

Подписание предварительного соглашения

Предварительный ДКП – одна из гарантий для участников сделки, что в будущем будет заключен основной ДКП на тех же условиях. В предварительном договоре должны быть описаны все устные договоренности, достигнутые между сторонами, сроки подготовки обязательных документов, сроки получения отказов от соседей, срок подписания основного ДКП, стоимость продажи, порядок расчётов и сроки освобождения жилого помещения.

Сбор и подготовка документов

  • Паспорта всех участников сделки и их копии.
  • Актуальная выписка из домовой книги.
  • Письменные уведомления и отказы соседей.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.
  • Выписка из БТИ с экспликацией.
  • Передаточный акт в 2 экземплярах.
  • Документы на комнату (Выписка из ЕГРН или свидетельство).

Дополнительно следует позаботиться о подготовке:

  1. Разрешения банка (если комната была приобретена с привлечением заемных средств и является залоговым имуществом банка).
  2. Согласия супруга на сделку, заверенное нотариусом.
  3. Разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Оформление договора

ДКП должен быть подготовлен в 3 экземплярах (или больше — по числу участников сделки + 1 экземпляр для Росреестра). Обязательна письменная форма документа.

Должны присутствовать следующие разделы:
  • Предмет договора. Должна быть максимально подробно описана отчуждаемая комната, перечислены технические характеристики жилья и назван ее точный адрес.
  • Цена комнаты.
  • Персональные данные продавца и покупателя.
  • Условия передачи денег.
  • Сроки фактической передачи ключей и подписания передаточного акта.
  • Основания для расторжения договора.
  • Дата сделки.
  • Подписи сторон.

Порядок регистрации в Росреестре или МФЦ

После того как договор купли-продажи подписан, документы должны быть переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Эта процедура подтверждает законность сделки на основании которой осуществляется переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.

Стороны предоставляют пакет документов:

  • Паспорта участников сделки и их копии.
  • Доверенности, если интересы сторон представляют третьи лица.
  • ДКП в 3 экземплярах.
  • Передаточный акт в 3 экземплярах.
  • Правоустанавливающие документы на собственность – выписка из ЕГРН.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Справка из домоуправления.
  • Иные документы.

Сроки регистрации сделки занимают от 3 до 12 рабочих дней.

МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.

Особенности регистрации через МФЦ и Росреестр:
  • Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
  • Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
  • Сроки регистрации сделки в МФЦ на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
  • В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.

Уплата налогов

Согласно положениям НК РФ продавец, получивший прибыль при продаже комнаты, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от указанной в договоре суммы. С покупателя подоходный налог не взимается.

Получение денег

Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:

  1. Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
  2. Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
  3. Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
  4. С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении. Нотариус заверяет факт передачи). Стоимость услуги — 1500 рублей.
  5. Открытие аккредитива (между покупателем и банков заключается соглашение, средства поступают на счет продавца, но снять их он не сможет до полного исполнения условий аккредитива).
  6. Через банковскую ячейку (участники сделки арендуют сейф в банке и кладут туда оговоренную сумму. Продавец получает право доступа к ячейке после оформления всей необходимой документации.).

Освобождение жилплощади

После того как стороны оформили документы и произвели расчет – они должны составит Акт приема-передачи и передать ключи.

К тому же, устанавливается срок, в течении которого продавец должен съехать из комнаты – 30 календарных дней. Так как в законодательных нормах РФ не прописана четкая дата, с которой начинается отсчет этого срока – пункт о дате освобождения комнаты необходимо вносить в договор. Если месячный срок истек, а комната не освобождена – покупатель вправе обратиться в суд с требованием выселить жильцов принудительно.

Сделка по купле-продаже комнаты в коммунальной квартире – сложная процедура с множеством подводных камней и специфичных требований. Если пренебречь требованиями закона – сделка впоследствии будет и оспорена и признана недействительной, что может привести к существенным временным и финансовым потерям.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

  2. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.

  3. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.
  4. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here