Как купить квартиру через жилищный кооператив

Полезные советы на тему: "Как купить квартиру через жилищный кооператив". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Продажа квартир через жилищный кооператив что это

В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов. Пример Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива. Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!

  • Вступление в ЖСК не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
  • Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
  • Продажа квартир в составе ЖСК регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
  • ЖСК самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива.

Жск как схема покупки квартиры

N 215-‘« ÔÂÂıÓ‰ËÚ ‚ ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌÓÒÚ¸ Ô‡È˘Ë͇. ÓÓÔÂ‡ÚË‚ ‚˚‰‡ÂÚ ÒÔˆˇθÌÛ˛ ÒÔ‡‚ÍÛ Ó ÔÓÎÌÓÈ ‚˚Ô·ÚÂ Ô‡Â‚Ó„Ó ‚ÁÌÓÒ‡, Ë Ì‡  ÓÒÌÓ‚‡ÌËË Ô‡È˘ËÍ ÏÓÊÂÚ ÛÊ Á‡„ËÒÚËÓ‚‡Ú¸ ‚ „ÓÒÓ„‡Ì‡ı Ô‡‚Ó ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌÓÒÚË Ì‡ ̉‚ËÊËÏÓÒÚ¸. ¬ ËÔÓÚÂÍ ÊÂ Í‡Í ‡Á ÏËÌÛÒ ·Óθ¯Ëı ÔÓˆÂÌÚÓ‚ ÔÂÂÍ˚‚‡ÂÚÒˇ ÚÂÏ, ˜ÚÓ ÒÚ‡Ú¸ ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌËÍÓÏ Í‚‡ÚË˚ ÏÓÊÌÓ Ò‡ÁÛ ÔË Á‡Íβ˜ÂÌËË ‰Ó„Ó‚Ó‡ Ò ·‡ÌÍÓÏ Ë ‚˚‰‡˜Â Í‰ËÚ‡. œË ˝ÚÓÏ ÊËθ ·Û‰ÂÚ Ì‡ıÓ‰ËÚ¸Òˇ ‚ Á‡ÎÓ„Â Û Í‰ËÚÌÓÈ Ó„‡ÌËÁ‡ˆËË (·‡Ì͇) ‰Ó ÔÓÎÌÓÈ ‚˚Ô·Ú˚ Á‡Èχ. ” ÏÌÓ„Ëı ˜‡ÒÚÓ ‚ÓÁÌË͇ÂÚ ‚ÓÔÓÒ: «¿ ÂÒÎË ÍÓÓÔÂ‡ÚË‚ Ó·‡ÌÍÓÚËÚÒˇ ËÎË Û ÌÂ„Ó ÔÓˇ‚ˇÚÒˇ ‰Ó΄Ë, ÏÓÊÂÚ ÎË ÓÌ ÔÓ‰‡Ú¸ Í‚‡ÚËÛ, ‚ ÍÓÚÓÓÈ ÛÊ ÊË‚ÂÚ Ô‡È˘ËÍ?» fiËÒÚ˚ ‚ Ó‰ËÌ „ÓÎÓÒ Óڂ˜‡˛Ú, ˜ÚÓ ˝ÚÓ Ì‚ÓÁÏÓÊÌÓ. ¬Ó-ÔÂ‚˚ı, ΔÕ Ì ÏÓÊÂÚ Ó·‡ÌÍÓÚËÚ¸Òˇ, Ú‡Í Í‡Í ˇ‚ΡÂÚÒˇ ÌÂÍÓÏÏÂ˜ÂÒÍÓÈ Ó„‡ÌËÁ‡ˆËÂÈ, Û ÍÓÚÓÓÈ ÌÂÚ ÔË·˚ÎË. ≈‰ËÌÒÚ‚ÂÌ̇ˇ ÓÔ‡ÒÌÓÒÚ¸ ‰Îˇ ÍÓÓÔÂ‡ÚË‚‡ — ‚ÎÂÁÚ¸ ‚ ‰Ó΄Ë.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Сам договор купли-продажи недвижимости с 1 марта 2013 года не подлежит государственной регистрации. В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Квартиры в жилищных кооперативах

Вернуться к содержанию ↑ ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК? В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья.

Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Как распределяются кооперативные квартиры? Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива.

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

  • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

[2]

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик выбирает схему привлечения денег от населения через Жилищный кооператив, то он, как правило, выбирает более свободную для себя форму ЖСК.

[1]

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см.
Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.
Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

[1]

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ.

Продажа квартир через жилищный кооператив что это такое

  • Для того, чтобы осуществить продажу кооперативной квартиры, продавцу необходимо, обратиться в Росреестр и получить Выписку из ЕГРП о праве собственности на данную квартиру (в настоящее время Свидетельства о праве собственности не выдаются, но уже имеющиеся Свидетельства свою юридическую силу не теряют).
  • Для покупателя главное:
  • изучить договор купли-продажи, все его условия;
  • особое внимание обратить на то, чтобы у продавца кооперативной квартиры была справка об оплате всех паевых взносов, что подтверждает, что он является полноправным собственником данной квартиры;
  • обратить внимание, чтобы не было долгов по коммунальным платежам перед ЖСК (для этого также можно обратиться к бухгалтеру ЖСК);
  • узнать, кто зарегистрирован в данной квартире и когда продавец обещает снять таких лиц с регистрационного учета.
Читайте так же:  Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры и жилого помещения

Продажа квартир через жилищный кооператив что это

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме. Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей.

Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация. Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением).

То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст.

Продажа квартиры через жилищный кооператив что это

Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата

  • Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом.

Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства. Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой.
Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.
В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии данного условия договор считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Особенности купли-продажи кооперативной квартиры Перейдем к некоторым характерным особенностям купли-продажи именно кооперативной квартиры.

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать.

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

○ Как организован ЖСК и что это такое.

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

  • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

  • Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
  • Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
  • Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
  • Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

  • Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
  • Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.

○ Как купить квартиру через ЖСК.

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

○ Переуступка пая в ЖСК.

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Читайте так же:  Образец бухгалтерской справки о нанесении ущерба при краже

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

  • Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
  • Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

  • Договор о вступлении в кооператив.
  • Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
  • «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

  • Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
  • Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
  • У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
  • Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
  • Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

○ ЖСК и ипотека.

Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Что если застройщик обанкротился?

В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство.

✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.

✔ Как распределяются кооперативные квартиры?

Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая?

Одобрение членов ЖСК является обязательным условием возможности переуступки пая. Поэтому прежде чем заключать договор цессии, необходимо получить согласие большинства членов кооператива.

Переуступка ЖСК: плюсы, минусы, подводные камни. Рассказывает представительфирсы «Хорошие квартиры».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Жилищный кооператив купить квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Жилищный кооператив купить квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Я вступил в жилищно-строительный кооператив и исправно выплачиваю взносы. Однако в связи с появившейся возможностью приобретения квартиры сразу в другом доме, не дожидаясь окончания застройки кооперативного дома, я желаю выйти из такого объединения. Возможен ли выход из такого объединения? Будут ли возвращены мне уплаченные взносы?

Важно! Основание ЖК, порой единственный вариант довести до конца строительство дома для обманутых дольщиков.
Каждый кооператив имеет устав, в нем определен размер паевого взноса, который необходимо внести, чтобы стать претендентом на квартиру, в уставе прописывается механизм вступления/выхода из организации и все моменты деятельности.

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив это как

Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство.

Скидка в размере 1 м2 при выборе квартиры у Застройщика ЖБК-1 для пайщиков, вступивших в период действия акции (указан в сертификате).

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы.

Процесс вступления в кооператив – это юридическая процедура. Причем для того чтобы принять нового члена, нужно получить разрешение от действующих участников. Тот, кто стремится им стать, передает соответствующую заявку председателю в письменном виде, и она рассматривается на собрании. В процессе могут выдвигаться предложения и озвучиваться высказывания.

Дольщики считаются потребителями, поэтому вправе отстаивать свои права согласно закону «О защите прав потребителей».

Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Как оформить завещание на квартиру между близкими родственниками

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает.

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

  • Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
  • Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
  • Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
  • Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
  • Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

В договор может быть включен пункт о невозможности пересмотра цены недвижимости. При отсутствии такового нет законодательных ограничений на увеличение стоимости объектов, если возникнут обстоятельства, препятствующие завершению строительства по оговоренной ранее сумме (удорожание стройматериалов и пр.).

Участие в жилищном накопительном кооперативе – прекрасная возможность получения жилья, гарантированная государством.

Как вступить в жилищный кооператив

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК.

Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком).

Взаимоотношения кооператива и пайщика регулирует не только договор, но и устав. Последний может содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, пайщик автоматически соглашается с положениями устава.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал.

Взаимоотношения кооператива и пайщика регулирует не только договор, но и устав. Последний может содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, пайщик автоматически соглашается с положениями устава.

Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.
Рассрочка на 6 месяцев с сохранением действующих скидок на двух- и трехкомнатные квартиры: в г. Белгород — в мкр. Заря, ЖК Новая Заря, Новый-2 и доме по ул. Садовая, 13, а также в г.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива. Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии.

Вариант приобретения жилья через вступление в ЖК рассматривают много жителей России, а все, потому что альтернатива в виде ипотеки реально доступна только 1 из 10, обратившихся за ней. Переплата, в случае со столичным и многими другим регионами, составляет 150-180%, что делает ипотеку практически недосягаемой и фантастической для большинства обычных граждан.

Жилищный накопительный кооператив – это добровольное объединение людей, создаваемое для приобретения жилья с помощью совместных накоплений. ЖНК – организация некоммерческая. После вступления в него вы начинаете пополнять общий счет в банке регулярными взносами.

Элегантный, стильный, благородный. Новый жилой комплекс Уфы расположен в экологически чистом районе города «Зеленая роща» вблизи ВДНХ в окружении лесного массива. С верхних этажей открывается прекрасный вид на долину реки Уфа и живописные окрестности района.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме.

Права участников кооператива:

  1. Распоряжаться имуществом, возможность решать финансовые вопросы.
  2. Участвовать в выборах председателя и членов правления.
  3. Принимать решение на общем собрании, право голоса.
  4. Пользоваться льготами, предусмотренными для участников.
  5. Получать информацию о деятельности кооператива, в частности, его правления.
  6. Совершать любые действия со своей квартирой после получения на то согласия правление, в том числе составлять на недвижимость завещание.
  7. При выходе из ЖК получить обратно внесенные взносы.

Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка.

Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

Вызов профессионального строителя для контроля качества приемки новой квартиры у застройщика и грамотного заполнения Смотрового листа.

Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

Читайте так же:  Как правильно написать письмо о приостановке услуг

Действительно, в ЖСК риски выше, чем при покупке по ДДУ. Хотя начальные цены в ЖСК могут быть более привлекательны.

В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Учредительные документы Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола. В силу прямого указания ст.

Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Способов, как сегодня стать владельцем желанной квартиры, много. Один из вариантов, который заслуживает внимания – это жилищный кооператив. О таком способе приобретения квартиры знают не многие, еще меньше людей понимают выгоду участия в ЖК. Для того чтобы оценить удобство, следует детальнее разобраться в механизме действия данной организации.

Как купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе (жск)

Жилищный вопрос в нашей стране стоит особенно остро. Величина заработной платы большинства населения не позволяет приобрести жилье целиком за счет собственных накоплений. Купить квартиру в ЖСК становится зачастую наиболее приемлемым выходом из ситуации.

Что такое жилищный кооператив.

ЖК часто создаются на базе застройщиков, девелоперов, которые реализуют построенное ими самими или другими организациями жилье. Ввиду того, что область долевого строительства все более жестко регулируется законодательством, предусматривает прохождение большого количества обязательных процедур, выбирают альтернативную форму участия в создании и выкупе жилья.

В советские времена жилищные кооперативы были распространенным явлением, часто создавались на базе какого-то предприятия для удовлетворения нужд его работников. Зачастую они сами принимали непосредственное участие в возведении зданий. Такие объекты отличались качеством, так как строились для себя.

Риски при приобретении жилья через кооператив

Как уже отмечалось, деятельность жилищных кооперативов регулируется государством, но его деятельность имеет специфический характер, так как представляет собой добровольное объединение граждан. Ввиду этого законодательные акты по защите прав потребителей на нее не распространяются. Кроме этого, качественные и временные характеристики строительства не контролируются достаточно.


Передача члену кооператива квартиры происходит на основании решения общего собрания в соответствии с размерами его паевых взносов. Данная норма закреплена в статье под номером 124 Жилищного кодекса страны. Отношения внутри сообщества определяются его Уставом и договором ο вступлении в кооператив.При приеме нового члена в него редакции указанных документов утверждены и, как правило, не изменяются.

При возникновении спорных ситуаций члены кооператива должны разбираться внутри него, вопросы с застройщиком решаются через правление организации. Судьи в своих решениях опираются на условия договора членства в кооперативе и его устав. Чаще всего добиться положительного рассмотрения вопроса покупателю недвижимости не удается. Самым разумным решением становится выход из ЖК с возвратов паев. Членские взносы, штрафные санкции возврату не подлежат.

Приобретение квартиры через кооператив на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры через ЖСК

В первую очередь нужно вступить в кооператив. Затем член объединения получает разрешение на выбор квартиры либо иного жилого помещения. После этого запускается накопление необходимых денежных средств, которое, как правило, составляет половину стоимости жилья. Когда сумма, необходимая для въезда, уплачена, осуществляется прописка в выбранном помещении. Остаток суммы оплачивается в соответствии с документацией ЖСК в течение установленного периода времени. Когда стоимость квартиры компенсирована в полном объеме возникает право собственности на жилье у члена кооператива.Регистрация в едином государственном реестре удостоверяет указанное право.

Требуемая документация

Для оформления покупки квартиры через жилищный кооператив нужно собрать список документов. В него включаются:

  • документ от ЖК, подтверждающий полную выплату взносов;
  • копия выписки из домовой книги;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки;
  • свидетельство ο государственной регистрации права;
  • техническая документация недвижимости.

Переуступка пая

Рассматриваемый договор не подлежит учету в службе государственной регистрации. Отсюда возникает риск неоднократной переуступке одних и тех же прав, то есть двойной перепродажи. Покупатель паев может себя подстраховать включением в условия договора пункта ο возращении уплаченных денежных средств при отказе правления ЖСК в приеме в свои ряды, а лучше всего расплачиваться после получения подтверждения включения в члены кооператива. Перед оформлением переуступки покупателю необходимо убедиться в отсутствии задолженностей у продавца перед ЖСК.

Плюсы потребительских кооперативов

  1. Возможность заселения при неполном погашении стоимости жилья;
  2. Длительный период оплаты, по сравнению с тем же долевым участием;
  3. Возможность участвовать в дальнейшем управлении многоквартирным домом через ЖК, так как такое право закреплено законодательно;
  4. При финансовых проблемах застройщика есть право его заменить;
  5. Пониженная стоимость жилья ввиду отсутствия налогообложения в отношении взносов.

По сути в отношения с девелопером или застройщиком вступает жилищно-строительный кооператив, который является главным инвестором. Первая сторона зависит от правления объединения, которое может в любой момент отказаться от взаимоотношений.

Часто люди ориентируются на репутацию и опыт, время существования застройщика, на базе которого создавался потребительский кооператив. К сопутствующим расходам, которые должен возместить пайщик, относятся средства, необходимые на содержание организации, и иные выплаты для компенсации убытков.

Как покупать квартиру через жилищный кооператив

Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов. Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение. Что такое жилищный кооператив (ЖК)? Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков. Вступая в ЖСК, необходимо внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком паевых взносов, порядком передачи квартиры пайщику, порядком выхода из ЖСК, а также возможностью и условиями исключения пайщика из членов кооператива.

Читайте так же:  Что такое льготная ипотека с господдержкой и кому она положена

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Квартиры в жилищных кооперативах

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Жск как схема покупки квартиры

При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе.

[1]

Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения. Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ. Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • паевых накопительных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) Покупка квартиры в ЖСК – наиболее распространенный способ приобретения жилья через кооператив. ЖСК может выступать как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов.

Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214), а во-вторых, он не обязывает Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч.

Миф про кооператив действительно ли так опасно покупать жилье через жск

Для Покупателей квартир, напротив, ситуация не очень привлекательна. Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214. Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

[3]

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения. Вернуться к содержанию ↑ ○ Переуступка пая в ЖСК.

Законная форма обмана. покупка квартиры через жск разрешена, но рискованна

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.
Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата

  • Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).
Видео (кликните для воспроизведения).

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства. Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой.
Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.

Источники


  1. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.

  2. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
  4. Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.
  5. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
Как купить квартиру через жилищный кооператив
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here