Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Полезные советы на тему: "Какие вопросы задавать при покупке квартиры". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду. Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

Читайте так же:  Какое жилье считается ветхим и аварийным и как выносится такое решение

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

[1]

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или жилого дома

Приобретение жилья — ответственное и важное мероприятие для каждой семьи. Чтобы впоследствии не столкнуться с непредвиденными проблемами, перед сделкой необходимо собрать максимум информации как о самом объекте, так и о продавце. Не будем здесь рассматривать вопросы, связанные с подбором вариантов и торгом по цене. Исходим из того, что желаемый вариант выбран, и необходимо максимально исключить риск обмана или сокрытия информации продавцом.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками. Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется. Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации. По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

Но предварительное ознакомление с документацией необходимо, чтобы не допустить мошенничества со стороны продавца. Как правило, стороны договариваются передать деньги после подписания договора и сдачи его в МФЦ. Мошенники, выдающие, например, снимаемую квартиру за свою, после этого исчезают и вернуть деньги будет крайне сложно.

С введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

Жилищно-коммунальные услуги

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец. В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя. Придётся давать объяснения, писать жалобы и, может быть, даже участвовать в судебном разбирательстве. Факт оплаты должен быть подтверждён соответствующими квитанциями. Размер квартплаты также следует уточнять. В зависимости от формы управления домом размер оплаты может существенно отличаться.

Регистрация в квартире

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи. Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы. Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

Читайте так же:  Расторжение договора купли-продажи квартиры

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи. При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время. Если в квартире прописаны или являются сособственниками несовершеннолетние, переход права собственности может быть осуществлён только с согласия органов опеки и попечительства.

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания. Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек. При осмотре квартиры следует обращать внимание, имеются ли следы заливов и протеканий. Свежевыкрашенные пятна на потолке или стенах могут означать, что перед продажей были экстренно устранены следы протечек.

Перепланировка, установка дополнительного оборудования

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена. В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им. Если перепланировка затронула несущие конструкции и не оформлена надлежащим образом, от такой квартиры следует отказаться. Впоследствии проблема может оказаться не решаемой. То же самое относится и к дополнительному оборудованию — наращённым батареям, обогревательным котлам и т. п.

Ограничения и обременения

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Другие обстоятельства

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

[1]

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке у застройщика

Наибольший риск при приобретении квартиры в строящемся доме, особенно на начальных стадиях, это риск долгостроя. Поэтому перед тем как встречаться с застройщиком, следует собрать информацию о нём из открытых источников:

  • как долго работает на рынке;
  • объём и периодичность сдачи объектов;
  • качество сданных объектов (по отзывам);
  • регион присутствия и т. д.

При участии в долевом строительстве существенным риском является затягивание строительства

После получения открытой информации можно перейти к выяснению вопросов непосредственно у строительной компании.

Документация

С застройщика следует потребовать предъявить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • разрешительные документы на землю (земля может быть в аренде, собственности, на других основаниях, но в документах обязательно должно быть указано, что земля предоставлена под строительство многоквартирного дома);
  • договоры с энергоснабжающими организациями (дом должен быть сдан с подключёнными коммунальными услугами);
  • проект договора долевого участия, а при вступлении в права дольщика через уступку прав — заключённый ранее договор долевого участия и проект договора цессии;
  • учредительные документы (для ознакомления).

Стоимость квартиры

Застройщики практикуют различные программы оплаты. При полной единовременной оплате можно получить максимальные скидки. Если дом уже сдан в эксплуатацию, но в нём осталось много нереализованных квартир, можно договориться о снижении стоимости квадратного метра или проведении дополнительных работ в пределах той же суммы. Существуют различные варианты рассрочек и кредитов. Застройщик должен разъяснить все варианты и помочь выбрать оптимальный.

Технические характеристики

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

При выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Коммунальные платежи

Необходимо выяснить предполагаемые сроки сдачи дома в эксплуатацию после подписания акта приёмки квартиры и ориентировочный размер подлежащих оплате коммунальных платежей до сдачи дома. Дольщик оплачивает коммунальные платежи с момента подписания акта, до сдачи дома в эксплуатацию платежи рассчитываются по нормативам независимо от проживания. Для дольщика выгоднее подписать акт как можно позднее, а лучше после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы расходы по оплате коммунальных услуг нёс застройщик.

Какие вопросы задать продавцу при покупке дома

Особенностью приобретения индивидуального жилого дома по сравнению с квартирой является связь объекта с земельным участком. Земля следует судьбе дома, при приобретении дома у покупателя возникает право на земельный участок в том же объёме, в каком оно существовало у продавца. Если продавцу земля принадлежала на праве собственности, то и у покупателя возникает такое же право. Сделка оформляется договором купли-продажи дома и земельного участка.

При приобретении жилого дома следует проверить документы на землю

При приобретении дома в первую очередь следует изучить документы на землю. Продавец должен предоставить кадастровый паспорт на землю и правоустанавливающие и правоподтверджающие документы, на основании которых он является собственником.

Выяснять следует следующие обстоятельства:

  1. Проводилось ли межевание земельного участка, уточнялись ли координаты.
  2. Имеются ли споры с соседями о границах земельного участка.
  3. Имеются ли на земельном участке так называемые красные линии (находятся ли рядом магистральные трубопроводы, высоковольтные линии и т. п.). Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов).

Другой особенностью является обеспечение дома коммунальными услугами. Необходимо уточнить:

  • каким образом осуществляется отопление, водо- газо- и электроснабжение, вывоз мусора, с кем заключены договоры, стоимость услуг;
  • как осуществляется уборка снега в зимний период, кто и по каким расценкам оказывает услуги;
  • кто обеспечивает безопасность, стоимость услуг (при приобретении дома в коттеджном посёлке или аналогичных образованиях);
  • какова транспортная развязка, наличие инфраструктуры, доступность торговых точек;
  • кто является ближайшими соседями, их социальный статус.
Читайте так же:  Чем отличается приватизация от права собственности

При приобретении дома с земельным участком рекомендуется воспользоваться услугами юриста или риелтора. В земельных отношениях долгое время царила полная неразбериха. До настоящего времени возникают ситуации, когда по документам земля принадлежит собственнику, а фактически земельного участка не существует.

Не следует стесняться при общении с продавцом квартиры или дома. Задавайте любые вопросы. Продавец оставляет продаваемое жильё, а вам придётся там жить.

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости – сложный процесс, сопряженный с большими финансовыми затратами. Сегодня регистрируется огромное количество случаев мошенничества в этой сфере. Чтобы не потерять деньги и не остаться в итоге без жилья, важно внимательно изучить все тонкости таких сделок. Людям, мало знакомым с законодательством, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам и риелторам. Они подскажут, на что обратить внимание при покупке вторичного жилья.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

  1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
  2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
  3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
  4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
  5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Оформление сделки

Видео (кликните для воспроизведения).

Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:

  1. Заключение предварительного соглашения.
  2. Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
  3. Подготовка всех необходимых бумаг.
  4. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
  5. Перечисление денежных средств.
  6. Передача документов в органы государственной регистрации.
  7. Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.

Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация. Экономить в этом случае не стоит.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Какие вопросы задавать риэлтору на первой встрече

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры: список

Предоставляю список вопросов, которые нужно задавать риэлтору при первой встрече при продаже квартиры или дома от собственника. Каждый вопрос важен и от ответа на него зависит стоит ли вам обращать внимание на эту квартиру или не теряя времени продолжать подыскивать другую.

В собственности ли у продавца реализуемое жилье?
Вопрос важный и должен быть задан в первую очередь, т.к. служебное жилье еще не редкость на рынке недвижимости.

Основание приобретения права собственности продавцом?
Оснований получения объекта недвижимости в собственность немного, но от того, каким образом человек приобрел квартиру, зависит купите вы ее или нет.

Способы приобретения права на жилье:

[3]

Например, если квартира приватизирована, спросите, кто был прописан в ней до момента приватизации. Это важно, т.к. тот, кто не стал собственником, должен был писать письменный отказ и бумага об этом должна быть на руках у собственника. Второй момент — отказавшийся имеет право пожизненного пользования квартирой. А вы вряд ли хотели бы себе нежданного жильца в новоприобретенное жилье?! Поэтому от того, какие вопросы задаете риэлтору при покупке квартиры на вторичном рынке, возрастают или снижаются риски покупки «чистой» квартиры.

Кто собственник (-ки) и где находятся?
Почему на этом останавливаемся? Продавец может уже покинул город и риэлтор действует по доверенности. В этом случае возникает риск, что собственник откажется в любой момент от сделки на любом ее этапе, а вам это ни к чему.

Как долго реализуется жилье на рынке недвижимости?
Вы можете и сами предварительно проверить, если владеете навыками прочесывать Интернет на предмет продажи объектов недвижимости. Но задать его стоит, чтобы выяснить причины долгой продажи, например:

  • возможно цена слишком высока;
  • проблемные документы с высокими рисками на сделке;
  • неадекватный собственник;
  • более длительное оформление купли-продажи (например, если нужно разрешение опеки) и т.д.

Выяснив причину длительной продажи, у вас появится возможность получить хороший торг, если вы знаете, как грамотно торговаться.

Кто обслуживает дом ТСЖ или УК?
Чаще всего многоквартирные дома обслуживают управляющие компании, что не всегда приводит к качественному содержанию дома, но не обходится и без исключений. Спросите, проводился ли капремонт, что именно ремонтировали (крышу, подвал) или когда он планируется. Не допускайте ошибок большинства покупателей — не ограничивайтесь только интересом к квартире, она не висит в воздухе! При плохом состоянии подвала вы будете дышать плесенью, как и при протекающей крыше, плюс это дополнительные расходы на будущие ремонты подъездов и крыш.

Количество прописанных, проживают ли они в продаваемом помещении?
Практика на рынке недвижимости сложилась по-разному: в городах федерального значения продают квартиры с прописанными бывшими собственниками, т.к .считается что прописка в Москве и С-Петербурге, дороже, чем квартира. В остальных же населенных пунктах, сначала выписываются, потом продают, т.е. на сделку идут, когда из жилья выпишутся все собственники и не собственники.

Читайте так же:  Список документов удостоверяющих личность на территории рф

Находится ли квартиры в залоге?
нередко квартиру продают, когда на нее наложено обременение в силу закона (банком или физическим лицом). Следует сразу выяснить этот вопрос, т.к возможно, что подобный вариант вам не подойдет, а возможно, это причина для получения скидки!

Сколько лет квартира в собственности у продавца?
Для разных годов приобретения недвижимости различные сроки, после истечения которых налоговая не возьмет с продавца 13%, это 3 и 5 лет. Вам будет неприятно, если вдруг собственник в процессе сделки решит не расставаться с 13%, а попросит вас их заплатить!

Среди собственников есть несовершеннолетние (малолетние) дети?
Сделка купли-продажи может проходить очень быстро, если обстоятельства и бумаги этому способствуют. Однако, как и в жизни, не всегда бывает все так просто. потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам. Поэтому вам решать, согласны ли вы, терпит ли время и т.д.

Альтернативная или прямая продажа?
Альтернативные сделки или сделки «размена» довольно часты на рынке недвижимости. Если вы не знаете, то этот то случай, когда продавец реализует свое жилье, взамен покупая другое в этом же или ином городе. Сделка купли-продажи по продаже и покупке новой квартиры проходит в один день. Это значит, что вы познакомитесь еще и с продавцами, у которых будет покупать квартиру ваш продавец. Это так же значит, что все проблемы, которые возникнут между ними отразятся на вас и времени, которое вы потратите на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Сегодня вы узнали, какие вопросы нужно задать риэлтору при при первой встрече при покупке квартиры или дома, о рисках и подводных камнях выбора жилья, получили основной список вопросов.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214 , имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

  • технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
  • особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
  • оформлением зон общего пользования;
  • возможностями перепланировки квартиры;
  • особенностями парковки;
  • планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника , от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Читайте так же:  Товар на заказ обмену и возврату не подлежит статья

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

[2]

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

[1]

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

  • выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
  • квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
  • продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
  • квартира была получена в наследство недавно;
  • сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
  • квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
  • жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Видео (кликните для воспроизведения).

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Источники


  1. Смирнов; Петренко Политология; М.: Велби, 2011. — 336 c.

  2. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

  3. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.
  4. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.
  5. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here