Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Полезные советы на тему: "Можно ли разменять неприватизированную квартиру". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.

Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Раздел и размен — в чем разница?

Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.

В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.

Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.

Что может помешать?

В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:

  • Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
  • Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
  • Жилье имеет статус аварийного;
  • Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
  • В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
  • Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.

Условия и порядок обмена жилого помещения

Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.

Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.

Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.

Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.

Как происходит сделка:

  1. Подписать договор обмена (мены);
  2. Расторгнуть предыдущие договора социального найма;
  3. Заключить новые договора уже с другими наймодателями.

Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.

Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.

С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.

Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.

Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).

Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?

Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:

  • Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
  • Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
  • Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
  • Могут понадобиться выписки из домовых книг;
  • При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Принудительный обмен жилой площади

К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.

Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.

Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.

Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.

Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.

На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.

Читайте так же:  В чем отличие итр от оуп

К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.

Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.

Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.

Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

  • при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
  • на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
  • договор составляется в письменной форме;
  • обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

  1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
  2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
  3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

  • у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
  • квартира не пригодна для проживания;
  • дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
  • планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
  • после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Читайте так же:  Алименты жене, мужу-инвалиду 2, 3 группы при разводе

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

[3]

  • заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
  • находим подходящий вариант;
  • договариваемся с нанимателем;
  • получаем разрешение на сделку в местной администрации;
  • дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
  • готовим пакет документов;
  • заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
  • согласовываем сделку с местной администрацией;
  • расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

  1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
  2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
  3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
  4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

  • заявления в адрес администрации от всех жильцов;
  • расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
  • договор социального найма;
  • паспорта или свидетельства о рождении участников;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на жилье;
  • технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
  • доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Документ обязательно должен содержать:

  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
  • адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
  • название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
  • причину обмена;
  • сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
  • перечень всех приложенных документов;
  • дату составления и подпись.

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

  • будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
  • жилье находится в закрытом военном городке;
  • жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.
Видео (кликните для воспроизведения).

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

  1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
  2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
  3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.
Читайте так же:  Образец заявления на улучшение жилищных условий

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

[1]

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как разменять неприватизированную квартиру?

«Можно ли разменять неприватизированную квартиру?» — вопрос, интересующий многих граждан страны.

С приватизированной квартирой процесс размена проходит легче, однако и муниципальную квартиру можно разменять.

Рекомендуется заранее ознакомиться со всеми нюансами процедуры, чтобы в дальнейшем не допустить ошибки.

Допустим ли размен вообще

Разменять неприватизированную квартиру на аналогичную квартиру можно. Однако могут возникнуть следующие сложности, если:

  • нужна неприватизированная квартира, площадью меньше или больше;
  • жилье должно быть максимально аналогично имеющемуся, т. к. количество муниципальных квартир регулярно уменьшается.

Размен в таких случаях может затянуться.

В каких случаях разменять не получится

Разменять неприватизированную квартиру, принадлежащую маневренному фонду, специализированной, служебной не получится. Для осуществления желаемого необходимо сначала приватизировать квартиру, а только потом начинать процесс размена.

Также существует еще несколько нюансов, которые могут остановить процесс обмена:

  • Невыплачена значительная сумма счетов по коммунальным услугам.
  • Государственные органы запретили размен, т. к. дом в скором времени сносится.
  • Наличие документа, который подтверждает, что жилье находится в аварийном состоянии.
  • Наличие документа, который указывает, что в настоящий период времени проводится капитальный ремонт дома.
  • Пошаговая инструкция

    Для успешного размена неприватизированного жилья необходимо следовать пошаговой инструкции:

    1. Согласие всех проживающих.
    2. Наличие варианта размена.
    3. Все необходимые документы.
    4. Разрешение собственника на обмен жилья.
    5. Заключить договор и переехать.
    6. Заключить договор нового социального займа.

    Согласие проживающих

    Для начала процесса размена все зарегистрированные в квартире граждане старше 14 лет должны подписать согласие в письменной форме. Требования к согласию законодательство не предъявляет.

    Как выражается согласие:

    1. Подпись на документе, заверенная специалистом при приеме бумаг в администрации.
    2. Документ должен быть удостоверен у нотариуса.

    При наличии несовершеннолетних зарегистрированных граждан необходимо получить согласие опеки на размен.

    Подбор жилья для размена

    Чтобы размен неприватизированного жилья на аналогичное состоялся, новая квартира должна соответствовать следующим требованиям:

    • иметь статус неприватизированного;
    • условия должны быть лучше или аналогичные;
    • норма предоставления жилплощади должна соответствовать местным законам (зачастую не менее 12 метров на человека).

    Наниматель квартиры для размена также должен иметь согласие всех проживающих, а также все необходимые документы.

    Какие требуются документы

    Для заключения договора обмена неприватизированного жилья потребуется следующий список документов:

  • заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
  • согласия всех проживающих и разрешение опеки при наличии несовершеннолетнего гражданина;
  • справка о составе семьи;
  • договор социального найма или ордер;
  • документ, подтверждающий отсутствие долгов.
  • Заявление и важные бумаги необходимо подать в местную администрацию. Ответ на разрешение или отказ приходит в письменной форме в течение месяца.

    Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

    Чтобы разменять неприватизированный объект, требуется согласие собственника помещения. Процесс и алгоритм его получения зависит от административного регламента конкретного муниципалитета.

    По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта.

    Только при соблюдении всех нюансов можно заключать договор об обмене жилья.

    Алгоритм заключения договора

    Процесс размена неприватизированного жилья осуществляется через договор мены, участники которого являются граждане одной и другой квартиры. Для обмена не требуется регистрация Реестре, т. к. собственники квартир не меняются. Также не требуется делать заверение у нотариуса.

    Договор должен соответствовать следующим требованиям:

  • дата и место заключения договора;
  • название документа;
  • паспортные данные граждан, места их фактического проживания и адрес регистрации, контактная информация;
  • наименование квартиры и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и т. д.);
  • наименование уполномоченного органа по распоряжению жилплощадью;
  • технические сведения (от БТИ);
  • документ о согласии всех жильцов объекта;
  • документ о согласии принять квартиру в определенном состоянии, а также ключей от нее;
  • другие пункты по согласованию граждан (не противоречащие действующему законодательству);
  • информация о количестве экземпляров;
  • данные об осведомленности сторон о смысле и последствиях заключения договора;
  • реквизиты граждан;
  • подписи граждан.
  • Завершение процедуры

    По завершению договора обмена требуется заново заключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном объекте. Услуга бесплатная.

    Какие бывают сложности

    В процессе заключения договора могут возникнуть определенные трудности. Обменять же неприватизированное жилье на приватизированное невозможно.

    Читайте так же:  Выплата алиментов через почту

    Без согласия прописанных

    «Можно ли разменять муниципальную квартиру без согласия всех прописанных?» — нет. Необходимо согласие всех сторон или обращение в суд для разрешения дальнейших обстоятельств и выселения несогласного жильца.

    [2]

    Если один против

    Как разменять неприватизированную квартиру, если один против:
    1. Обратиться в суд.
    2. Дождаться судебного решения. Если оно положительное, гражданин выселяется из квартиры.

    Судебный процесс может занять немало времени, поэтому рекомендуется уговорить жильца подписать согласие на размен квартиры.

    Размен квартиры при наличии долгов

    Разменять квартиру при наличии задолженностей по коммунальным услугам не получится. Также и не поможет популярный способ — сняться с регистрации и зарегистрироваться в другом месте.

    Наличие задолженности не позволит выписать гражданина и членов его семьи из неприватизированного объекта.

    Размен при разводе

    Процесс сильно усложняется, если супруги решили развестись. Размен жилья в таком случае невозможен. Жилье остается в собственности муниципалитета, государства, т. к. квартира была оформлена на одного гражданина. Бывший же супруг выселяется из жилплощади.

    Принудительный размен через суд

    Суд дает возможность не только обменять приватизированную жилплощадь, но и приватизацию. Причиной обращения может стать как несогласие жильцов, так и несогласие попечительского совета, муниципалитета на сделку.

    Когда можно и нельзя разменять неприватизированную квартиру

    Приватизация успешно проводится уже долгие годы. При этом количество неприватизированных объектов недвижимости остается большим и на сегодняшний день. Поэтому проблема операций с неприватизированным жильем не теряет актуальности.

    Одна из распространенных проблем в данной области связана с обменом квартир, которые находятся в собственности государственных либо муниципальных органов. Квартиросъемщикам чтобы узнать, можно ли разменять неприватизированную квартиру, нужно для начала определиться со всеми нюансами.

    Размен неприватизированного жилья поэтапно

    Главная задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

    Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

    Поиск вариантов

    Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

    Законодательством предусмотрена возможность подбирать варианты для размена в других городах. Нужно лишь согласие организации-собственника.

    Договор соцнайма

    Жилье, которое государство предоставляет на льготных условиях, называется социальным. Группы лиц, которые могут пользоваться данными льготами, определяются в законодательном порядке. Сама процедура прописана в гл.7 и 8 Жилищного Кодекса РФ.

    Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

    1. Дома либо их части;
    2. Квартиры либо их части;
    3. Комнаты.

    Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

    Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ .

    Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ .

    Для подписания договора соцнайма потребуется собрать следующий список документов:

    • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
    • Заявление о заключении договора;
    • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
    • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
    • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.

    Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

    Разрешение на размен

    Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

    Договор мены

    Обязательная процедура регистрации договора меня требует наличия следующих документов:

    • Удостоверения личности;
    • Документы, о праве собственности на недвижимость;
    • Справка про отсутствие арестов и обременений;
    • Согласие органов опеки (в случае, если одним из владельцев недвижимости выступает несовершеннолетний).

    После того как все документы собраны, а договор зарегистрирован, можно оформлять договор соцнайма и завершать обмен неприватизированной квартиры.

    Варианты, при которых обмен неприватизированного жилья невозможен

    Законодательством предусмотрены варианты, при которых размен квартир, находящихся в собственности государства невозможен:

    • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
    • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
    • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

    Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

    [1]

    Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

    Читайте так же:  Лишение родительских прав отца за неуплату алиментов

    Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

    – Квартира не приватизирована, есть долг по ЖКХ. Есть ли возможность обмена с доплатой, а с доплаты погасить имеющийся долг? Например, у нас трехкомнатная квартира 63 кв. метра: можно ли поменять на двухкомнатную, меньше по площади или равноценную нашей?

    Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Варьяс:

    Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя. А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

    Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

    Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

    Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено. Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать. В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

    Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

    Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

    Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

    Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

    Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

    Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

    Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    [1]

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Источники


    1. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.

    2. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

    3. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
    4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
    5. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.
    Можно ли разменять неприватизированную квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here