Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку

Полезные советы на тему: "Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях?

Одни берут ипотеку для решения жилищного вопроса, другие – для получения дохода, путем сдачи купленного жилья в аренду.

Сдача квартиры в наем позволяет полностью или частично покрывать расходы на погашение кредита.

Но законно ли это? Одобряют ли аренду банки? Ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Права собственника и заемщика по законодательству

Права, ответственность и обязательства заемщика прописаны не только в кредитном договоре, но и в законе №102 «Об ипотеке». В статье 29 говорится о праве использования кредитополучателем ипотечной квартиры:

  • он имеет право использовать жилье по назначению;
  • получать от ее использования плоды и доходы.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
    Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.

Исходя из действующих законодательных норм, заемщик может сдавать квартиру в наем, получая от сделки доход. С позиции банка этот вопрос выглядит немного иначе.

Жилье, приобретенное на банковские средства, находится под обременением третьих лиц, то есть банка. А это накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитором, например, следить за состоянием имущества, не допускать его разрушения и порчи.

Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка. Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

[1]

Согласно ст.30 ФЗ «Об ипотеке», владелец обязан содержать залоговое имущество в хорошем состоянии и нести расходы на его содержание.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

  1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
  2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

  • Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
  • Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
  • О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

  • копия договора найма;
  • данные о квартиросъемщике;
  • документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

[3]

Что грозит при нарушении договора?

Если заемщик не получил согласие банка, но все равно сдает жилье в наем на свой страх и риск, то ему может грозить следующее:

    банк может потребовать досрочной выплаты остатка по ссуде (право закреплено в ст.35 ФЗ №102);
Читайте так же:  Разьяснение статьи 77 5 трудового кодекса

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

Получается, что сотрудник кредитного учреждения в любой момент может нанести визит в ипотечную квартиру и узнать, что она сдается в наем. Препятствовать проверке заемщик не сможет, так как это может повлечь за собой расторжение договора в одностороннем порядке или наложение штрафа.

Подведем итог. Закон допускает сдавать залоговое имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре. Заемщику потребуется получить разрешение у банка. Без согласования этого вопроса с кредитором ему грозит расторжение соглашения, требование банка в досрочной выплате или взыскание на имущество.

Полезное видео

Смотрим интересное видео на тему данной статьи:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду?

Приобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку, всё не так однозначно.

Что именно запрещает закон

В законе «Об ипотеке» прямо говорится, что жилье должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания.

Следовательно, брать квартиру в кредит и переделывать ее в нежилое помещение, а потом сдавать или использоваться для размещения торговой точки запрещено. Если заемщик желает приобрести в собственность нежилое помещение, он может воспользоваться коммерческой ипотекой, кредитом для бизнеса или обычным потребительским кредитом.

В то же время в законе нет прямого запрета на сдачу жилья и получение благодаря этому дохода. В случае, если платежи по заему превышают доходы заемщика, это может стать настоящим спасением.

Следует учесть, что одно дело, когда квартира (или комната в ней) сдается в аренду частным лицом, и другое — когда это бизнес. В случае, если сдачей занимается агентство или ИП, то обычную ипотеку ему не дадут. Придется брать коммерческую.

Таким образом, если частное лицо хочет сдать свою жилплощадь, государство в этом препятствовать не будет. Главное, оформить всё по закону и заплатить налоги. Гораздо сложнее договориться с банком.

Какие могут быть последствия нарушения запрета

Если заемщик нарушает наложенное ограничение, то далее происходит следующее:

  • Банк выносит клиенту предупреждение.
  • Заемщик получает штраф.
  • При повторном нарушении может быть расторгнут ипотечный договор. Клиенту предстоит погасить задолженность полностью, иначе недвижимость будет конфискована.

Есть ли запрет и другие условия обязательно прописываются в договоре с банком.

Обратите внимание! Как правило, внимание банков привлекают только недобросовестные плательщики, допускающие просрочки. Если клиент платит вовремя, то его вряд ли станут проверять.

Банки, разрешающие оформлять аренду на квартиру в залоге

Если сдача в аренду прописана в договоре с банком, то после получения письменного согласия кредитора можно спокойно предоставлять свою квартиру жильцам.

Получение разрешения от банка

Несмотря на то, что собственником ипотечной квартиры числится ее покупатель, фактическим владельцем жилплощади является банк. Причина — квадратные метры находятся у него в залоге.

Без разрешения банка собственник не может:

  • произвести в ней перепланировку;
  • сдавать кому-либо за деньги;
  • обменять;
  • продать или подарить. Тем не менее, существуют способы продать квартиру. находящуюся под ипотечным займом.

Причем в большинстве случаев на действия, связанные с отчуждением жилой площади, будет наложен запрет.

Что касается сдачи в аренду, то тут нужно внимательно читать договор. Обычно возможность этого (или невозможность) прописаны в нем. Если же никаких подобных параграфов нет, то следует обратиться с запросом в банк.

Задачей заемщика будет указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Необходимо объяснить, где в это время будет проживать сам заемщик и его семья.

Как показывает практика, если предоставить убедительные доказательства, то банки редко отказывают в подобных прошениях, так как это позволяет заемщику продолжать платить стабильно ипотеку, а банку — получать прибыль.

Необходимо будет заключить дополнительное соглашение к основному кредиту договору, в котором расписать все детали:

  • срок предоставления аренды;
  • максимальный размер платы;
  • максимальное количество проживающих;
  • ответственность за неисполнение условий соглашения.

Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
  • основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
  • срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
  • размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
  • порядок оплаты коммунальных платежей;
  • возможность (или запрет) предоставления субаренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата и подпись.

Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

Читайте так же:  Режим работы кассира по трудовому кодексу

Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

  • Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
  • Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
  • Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.
  • Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
  • Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
  • Жилье не всегда легко сдать в аренду.
  • Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
  • Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.

Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.

Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая долг полученными деньгами — дело выгодное и беспроигрышное. Именно так и подумали граждане США в период 2007—2008 годов, когда начали массово оформлять по несколько домов в ипотеку. Но им не повезло. Кризис привел в потере рабочих мест, платить аренду и, соответственно, ипотечный кредит, стало нечем. А банки забрали недвижимость, оставленную под залог.

Но это частный случай. Как в целом обстоит дело при сдаче ипотечной квартиры в аренду? Можно ли получить с этого прибыль и какие «подводные камни» могут возникнуть на пути?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все собственники понимают, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Действующее законодательство не устанавливает запретов. Однако нужно внимательно ознакомиться с ипотечным договором. Иногда этот момент оговорен отдельно. Если запрет на сдачу в аренду ипотечной недвижимости установлен индивидуальными требованиями банка, то их нарушения могут привести к проблемам.

[2]

Конечно, это происходит редко и в большинстве случаев оговорки в виде запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости в договоре нет. Поэтому заемщик может использовать предоставленной возможностью, особенно если не проживает в залоговой квартире.

Известно три способа распоряжения квартирой, купленной под ипотеку, при сдаче ее в аренду:

  • банк не препятствует сдаче в аренду ипотечной квартиры или в договоре этот момент не оговорен (заемщик самостоятельно устанавливается суммы и сроки);
  • аренда разрешена банком, но при соблюдении определенных условий (в ипотечном договоре прописаны ограничения, касающиеся максимальных сроков);
  • банк запрещает брать квартиру в ипотеку с последующей сдачей в аренду, что указано в договоре.

Если заемщик все равно попытается сдать недвижимость для проживания другим лицам, его действия будут считаться незаконными.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду при запрете банка?

Если банк запрещает сдавать в аренду объект недвижимости, находящийся в залоге, можно попробовать договориться с финансовой организацией о пересмотре ипотечного договора. Заемщику могут пойти навстречу, понимая, что так он станет более платежеспособным и не допустит просрочек.

Конечно, можно сдать квартиру, не уведомляя об этом банк. Но когда правда откроется, такие действия будут признаны незаконными. Впрочем, если не заключать письменного договора, а договориться «на словах», как эти часто принято в России, банку вряд ли удастся доказать незаконность действий.

Вероятные риски

Обе стороны подвержены потенциальным рискам при заключении сделки об аренде. Как арендатор, так и арендодатель, заинтересованы в том, чтобы банк дал разрешение, и договор был составлен на законных основаниях. Если он признается недействительным, владельцу квартиры грозят штрафные санкции, а временный «поселенец» будет незамедлительно выселен.

Чтобы сделка об аренде ипотечной квартиры оказалась законной, нужно предварительно узнать о том, одобряет ли ее банк-кредитор.

Пример расчетов

Чтобы понять, выгодно или нет сдавать в аренду ипотечную квартиру, стоит рассмотреть пример расчетов.

Сдать квартиру по выгодной цене удастся в том случае, если ее состояние будет пригодно для жилья (сделан ремонт, есть мебель и прочее). Не меньшее значение имеет расположение объекта недвижимости, транспортная доступность. Однако нужно понимать, что и размер ипотеки в таком случае будет соответствующим.

Итак, в качестве примера рассмотрим квартиру недалеко от МКАД площадью около 40 м 2 . Ее рыночная стоимость составляет 2,7 млн. рублей. Если внести первоначальный взнос в размере 20%, то можно оформить займ примерно на 2,2 млн. рублей. Процентная ставка составляет 12%, срок кредита — 30 лет. Таким образом, в месяц придется платить около 27 000 рублей.

В таком же районе можно сдать аналогичную квартиру за 22—26 тысячи рублей в месяц. Таким образом, стоимость аренды практически перекрывает платежи по ипотеке.

С уменьшением остатка долга ежемесячный платеж по ипотеке уменьшается. Что касается цены за съем квартиры, как показывает практика, она остается на таком же уровне долгое время, а иногда и вовсе растет. Но тут следует учитывать износ объекта недвижимости в процессе эксплуатации. Сопоставив все нюансы, можно сказать, что сделка не является убыточной.

Плюсы и минусы

Если подойти к вопросу грамотно, сдавая ипотечную квартиру в аренду, можно не только покрывать ежемесячные платежи по кредиту, но еще и дополнительно заработать.

  • получение дополнительного дохода;
  • быстрое погашение долга по ипотеке — если арендная плата превышает ежемесячные платежи, можно платить больше установленного минимума;
  • если арендатор нанесет ущерб жилью, скорее всего, его покроет страховая компания (ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию).
  • использовать данную схему сможет только тот, кто имеет дополнительное жилье для проживания;
  • если сотрудничать с чужими людьми, трудно гарантировать безопасность квартиры;
  • если денег для ежемесячного погашения ипотеки нет, отсутствие арендаторов может привести к штрафным санкциям со стороны банка.
Читайте так же:  Нужно ли регистрировать договор субаренды нежилого помещения
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, можно сделать следующий вывод. Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — неплохая идея, но только в том случае, если имеются свои деньги для погашения долга. Надеяться исключительно на средства, полученные от арендатора, не стоит.

Похожие записи

Многих заемщиков ипотечное кредитование приводит в ужас своими сроками. Но, с другой стороны, чем больше…

[1]

Для приобретения квартиры или отдельного дома с помощью займа в банке потребуется не только высокий…

К сожалению, далеко не каждый гражданин РФ может позволить купить квартиру, отдав за нее сразу…

Ипотека от «РоссельхозБанк» — возможность для многих стать полноправными владельцами жилья с первичного и вторичного…

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Читайте так же:  Трехсторонний договор цессии между юридическими лицами образец

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Как законно сдать квартиру взятую в ипотеку и можно ли избежать при этом санкций со стороны банка?

Возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры определена в статье 29 закона № 102-ФЗ. Согласно законодательно закрепленным нормам владелец взятого в ипотеку жилья может получать доходы с кредитуемой недвижимости, но лишь в тех случаях, когда это не противоречит заключенному с банком договору.

Такая практика зачастую противоречит интересам кредиторов, и банки включают в договор пункт о запрете сдачи приобретаемого жилья в аренду.

Разрешена ли аренда?

Узнать разрешено ли сдавать конкретный объект недвижимости в аренду можно внимательно прочитав заключенный кредитный договор.

[1]

Существует три варианта урегулирования этого вопроса:

  1. Сдача в аренду жилья разрешена только при наличии согласия банка. Собственник обязан уведомить банк о своем намерении сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка в аренду и дождаться решения кредитора.
  2. Сдача квартиры в аренду запрещена. При несоблюдении заемщиком этого пункта кредитного договора со стороны банка могут последовать штрафные санкции, возможно даже расторжение заключенного ранее договора.
  3. Возможность сдачи в аренду не оговорена в кредитном договоре. В таком случае нужно все же уведомить банк о своем намерении и согласовать детали.

Для справки: Законы РФ не запрещают сдачу в аренду квартир, находящихся в залоге у банков. Но возможна эта практика лишь в тех случаях, когда в кредитном договоре, заключенном с банком, не прописаны иные условия.

Действующее законодательство

Права заемщика в отношении использования ипотечной квартиры определены статьей 29 закона «Об ипотеке». В ней говорится, что заемщик имеет право использовать приобретенное жилье по назначению, а также получать выгоду и доход от его использования.

Возможность сдачи в аренду объекта недвижимости, купленного в ипотеку, также прописана и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Внимание: Согласно ст. 346 ГК РФ владелец приобретённого в ипотеку жилья может передавать объект залога в пользование третьим лицам с согласия залогодержателя.

Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.

Частая смена арендующих квартиру лиц значительно увеличивает вероятность порчи залогового имущества и способствует увеличению его износа.

Для банка это означает падение ликвидности из-за уменьшения рыночной цены объекта. Если в будущем возникнет необходимость продать находящуюся в залоге квартиру из-за образования задолженности – банк понесет убытки.

Важно: Исходя из норм действующего законодательства до момента полного погашения кредита жилье, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением банка.

Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.

Сдача ипотечной недвижимости

Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).

Читайте так же:  Что делать если ты задел машину на парковке

Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.

Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:

Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.

Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита.

Согласие банка можно получить если:

  1. Объект недвижимости содержится в порядке.
  2. В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.

После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
  2. Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
  3. Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.

Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.

В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.

В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:

  • Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
  • В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
  • Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости.

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Важное видео

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора.

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

  • Договор аренды и его копия.
  • Личные данные квартиросъемщика.
  • Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

  • В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
  • За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
  • Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
  • Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
  • Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

Как избежать проверки и обезопасить себя если она всё-таки случилась?

Избежать проверок ипотечной квартиры в современных реалиях не удастся – банки имеют законодательно закрепленное право следить за своим имуществом.

Самый действенный способ обезопасить себя от таких проверок – отказаться от сотрудничества с банком, часто устраивающим такие проверки на этапе заключения договора.

Для справки: Если банк категорически против сдачи жилья в аренду, а собственник все же намерен сдавать квартиру внаем – выходом может стать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Самым распространённым вариантом является получение письменного согласия банка на сдачу квартиры в аренду. В этом случае сделка будет оформлена официально и карательных мер в отношении заемщика не последует.

Если же квартира сдавалась нелегально, а проверка банка выявила этот факт – заемщику необходимо обратиться к кредитному брокеру или юристу. Специалисты помогут подготовить полный пакет необходимой документации и помочь урегулировать конфликтную ситуацию.

Хотя законодательство РФ и предусматривает возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, на практике это возможно только после того, как заёмщик получит письменное согласие банка на совершение сделки. Если квартира будет сдана нелегально – это грозит заемщику штрафными санкциями и возможным разрывом кредитного договора, с последующей единовременной выплатой всей оставшейся суммы займа.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. Чепурнова, Н. М. Судебная защита в механизме гарантирования прав и свобод. Конституционно-правовой аспект / Н.М. Чепурнова, Д.В. Белоусов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 168 c.

  2. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

  3. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.
  4. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here