Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

Полезные советы на тему: "Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Как получить отказ при продаже комнаты от соседей— преимущественного права покупки продаваемой доли.

Как получить отказ соседей, от приемущественного права покупки.

По причине множества звонков и задаваемых вопросов на тему — отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО — покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус — цена письма от 2500 — 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

1) Составляем текст письма — Вставляем свои и данные уведомляемого.

2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем:

Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)

3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета — на каждого сособственника по две описи и одному «уведомлению о вручении». Форма заполнения :

заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

4) Заполняем уведомление о вручении с двух сторон :

Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию.

Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет — закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без приостановок.

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит, хочет скорее купить вашу недвижимость.

Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

1. Дарите «покупателю» часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) — налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

Пошаговая инструкция, как купить или продать комнату в коммунальной квартире или общежитии

Покупка недвижимости – это отличный способ капиталовложения. Когда средства не позволяют приобрести отдельную жилплощадь, можно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии.

Чтобы выгодно вложить средства, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Читайте так же:  Развод без согласия одного из супругов

Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?

Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.

В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.

Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).

Порядок действий

Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
  2. Проверка документов и их подлинности.
  3. Отказы соседей.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Осмотр и знакомство с соседями

Что делать с долей в квартире и комнатой? С чего же начать, если вы хотите продать комнату в коммуналке или общежитии? Во время осмотра необходимо обратить внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.

Также необходимо уточнить количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.

Какие документы нужны?

У продавца на руках должен быть следующий список документов:

  • Оригинал паспорта собственника.
  • Оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, можно получить в МФЦ).
  • Оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации).
  • Оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается собственнику в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет).
  • Оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ).
  • Оригинал справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК).
  • Оригинал справки по форме 7 и 9 (можно получить в паспортном столе по месту прописки). В справке 7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке 9 – информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть «не старше» двух недель.
  • Отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте). Подробнее про отказы совладельцев можно узнать в этом материале, а про нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире можно узнать тут.

Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. В случае, когда фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом.

Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.

Более детально о том, возможна ли продажа доли несовершеннолетнего и как её осуществить, можно узнать в этом материале.

Как проверить подлинность бумаг?

Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции. В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).

Какие документы потребуются от покупателя?

Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.

Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет, свидетельства о рождении детей и заключении брака.

В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.

Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Отказы соседей

То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:

  1. Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
  2. Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
  • Скачать бланк извещения соседей о намерении продать комнату в коммунальной квартире
  • Скачать образец извещения о намерении продать комнату в коммунальной квартире

Заключение договора

Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.

Регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:
  • копия паспорта покупателя;
  • оригинал правоустанавливающего документа продавца;
  • оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины.
Читайте так же:  Справка о проверке жилищных условий образец для мвд (где получить)

По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности.

Подписание акта и передача ключей

Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.

Как продать неприватизированное жилье?

По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить. При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

Продажа в общежитии

Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:
  • помещение сначала было собственностью государства;
  • комната была приватизирована на основании договора найма;
  • помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.

Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.

В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:

  • договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
  • выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).

Участие нотариуса в сделке

Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

    Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.

Во втором случае границы долей между собственниками коммуналки не определены. Вы покупаете долю 15/60, но это может быть как целая комната, так ее часть или место общего пользования. Второй вариант выбирать не рекомендуется.
«Темная» история комнаты. Нужно внимательно изучить количество собственников, кто прописан в комнате сейчас и ранее, на каком основании была куплена жилплощадь. Если жилье часто перепродавалось, в нем были прописаны люди, о судьбе которых неизвестно – это повод усомниться в чистоте будущей сделки.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно заказать выписку из ЕГРН со списком всех прописанных. Не лишним будет получить справку о прошлых регистрациях в покупаемой комнате.

Необходимо проверить, чтобы на момент продажи в комнате не числились лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или личности, пропавшие без вести. По возвращению такие лица имеют право оспорить сделку.

  • Соседи. Некоторые жители квартиры могут быть против продажи и уклоняться от получения уведомления о продаже комнаты. В таком случае рекомендуется нотариально заверить факт отправки извещения и подождать отведенные законом 30 дней.
  • Незаконные перепланировки. Бывает так, что в комната была разделена перегородкой, не учтенной в документации, и размер доли в реальности не совпадает с документальным. После покупки такую комнату будет сложно оформить.
  • Наличие залогов и арестов на комнату. Комната может находиться под залогом банка или под судебным арестом. И тот и другой вариант осложняют проведение сделки и с ними лучше не связываться.
  • Замена договора купли-продажи договором дарения. Владельцы комнат в общежитии иногда предлагают заменить договор купли-продажи на дарения. Связано это с невозможностью получить отказы соседей, ведь в общежитиях коридорного типа количество сособственников может доходить до 20 человек.
  • Однако дарение подразумевает безвозмездную операцию и если будет установлен факт передачи денег, сделка может быть расторгнута.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей

    Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

    Кто имеет преимущественное право на приобретение?

    Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

    Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

    Как купить: пошаговая инструкция

    Процедура покупки состоит из нескольких этапов:

    1. Поиск и осмотр комнаты и помещений общего пользования.
    2. Знакомство с будущими соседями и собственниками других комнат.
    3. Сбор необходимых документов и проверка подлинности предоставленных продавцом бумаг.
    4. Получение письменных отказов соседей от покупки.
    5. Оформление договора купли-продажи.
    6. Регистрация сделки в Росреестре.
    7. Подписание передаточного акта.
    8. Получение покупателем ключей и сопутствующих документов.
    Читайте так же:  Как пожаловаться на мегафон

    Самостоятельный поиск или помощь профессионала: что лучше выбрать?

    Поиск комнаты, которая по всем пунктам удовлетворит запросы покупателя – сложная процедура, но её вполне можно провести своими силами, осуществляя поиск через знакомых или просматривая объявления на популярных сайтах.

    [1]

    Проверка объекта

    После того как вариант найден – покупатель должен провести осмотр помещения. В процессе стоит обратить внимание на:

    • Местоположение объекта (район, улица).
    • Состояние дома (год постройки, сроки проведения ремонтных работ, когда ожидается капитальный ремонт здания).
    • Состояние коммуникаций.
    • Транспортная доступность.
    • Наличие объектов инфраструктуры в пешей доступности.
    • Знакомство с соседями и обсуждение условий совместного проживания (их отношение к животным, курению и др.).
    • Наличие перепланировок указанного помещения, а в том случае если они имели место – получить информацию об их законности.

    Участникам потребуется собрать следующий пакет документов:

    • Паспорта участников сделки.
    • Правоустанавливающие документы.
    • Документ, подтверждающий основание владения жилплощадью.
    • Кадастровый паспорт комнаты.
    • Технический паспорт объекта.
    • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
    • Выписка из домовой книги.
    • Письменные отказы соседей от приоритетного права покупки.
    • Если участники сделки действуют через третьих лиц – нотариально заверенные доверенности.
    • Если объект недвижимости был приобретён в браке — нотариально оформленное согласие супруга на продажу.
    • Если собственник не достиг совершеннолетия – потребуется также письменное разрешение на совершение сделки от органов опеки.

    Как проверить подлинность документов?

    1. В первую очередь, покупатель должен сверить персональные данные, указанные в паспорте собственника с данными в других документах.
    2. Если недвижимость была приобретена продавцом до смены фамилии (был заключён или расторгнут брак) – потребуется предоставление свидетельства о регистрации/расторжения союза и нотариально заверенная справка, подтверждающая факт смены персональных данных.
    3. Если у покупателя возникли сомнения в подлинности паспорта владельца недвижимости – он может обратиться в полицию для их подтверждения.
    4. Также стоит обратить внимание на психологическое состояние продавца, и если оно вызывает подозрения – запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
    5. Покупатель также должен убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем недвижимости. Для этого нужно отправить запрос в ЕГРН.

    Отказы соседей

    Согласно положениям ГК РФ соседи имеют право преимущественного приобретения. Фактически, продать комнату стороннему покупателю можно только после того, как все соседи в письменной форме откажутся от покупки указанной жилплощади.

    Получить отказ от собственников можно двумя путями:

    1. Направив заказные письма с извещением о продаже комнаты. В нём должны быть зафиксированы все характеристики объекта, цена, условия сделки и порядок расчётов между продавцом и покупателем. Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные помещения – о продаже следует уведомить местную администрацию.
    2. Также можно вместе с собственниками других комнат в квартире обратиться к нотариусу для оформления письменного отказа.

    [1]

    Подписание договора

    Договор должен быть составлен в письменной форме в трёх экземплярах. В тексте должны присутствовать следующие разделы:

    • Предмет договора. В этом разделе должен быть подробно описан отчуждаемый объект недвижимости, указан его точный адрес и технические характеристики.
    • Стоимость указанной комнаты.
    • Персональные данные участников сделки.
    • Порядок расчётов.
    • Срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
    • Основания для разрыва этого соглашения.
    • Дата заключения договора.
    • Подписи участников сделки.

    К договору в обязательном порядке должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

    Уплата налога

    Для покупателя

    Согласно положениям НК РФ все лица, получающие доход, обязаны уплачивать подоходный налог в размере 13% от прибыли. В том случае, когда гражданин приобретает объект недвижимости – он фактически теряет свои средства, не получая при этом прибыли т. е. подоходный налог с него не взимается.

    После приобретения комнаты в собственность, покупатель берёт на себя ответственность по её содержанию и обязанность по выплате налога на имеющееся имущество. Порядок исчисления и уплаты имущественного налога утверждён в главе 32 НК РФ.

    Для продавца

    В соответствии с законодательством РФ собственник, продавший имеющуюся у него недвижимость, обязан заплатить подоходный налог.

    После внесённых поправок в НК владелец обязан перечислить налог, если продажа состоялась менее чем через пять лет после приобретения. В том случае, если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года — действуют старые правила исчисления и уплаты подоходного налога.

    Нотариальное заверение бумаг

    С 1 января 2016 года все сделки с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, в обязательном порядке заверяются нотариально.

    Подписание акта приема-передачи, передача ключей

    Передаточный акт – документ, фиксирующий факт исполнения участниками сделки своих обязательств. Составляется он в свободной форме, не менее чем в 2 экземплярах, в присутствии всех участников сделки и не требует государственной регистрации.

    До того, как будет подписан акт приема-передачи жилья, за квартиру отвечает её старый владелец, с момента подписания – все права и обязанности по содержанию комнаты переходят покупателю. Чаще всего этот документ подписывается после окончания регистрации сделки в соответствии с договором купли-продажи, в котором должен быть указан срок её физического освобождения.

    После того как передаточный акт подписан сторонами – продавец должен передать покупателю ключи и квитанции об оплате коммунальных платежей на текущую дату.

    [2]

    Условия, при которых сделка является действительной

    1. Владелец жилого помещения в полной мере осознаёт суть своих действий. При этом он не должен состоять на учёте в диспансере, находиться в алкогольном или наркотическом опьянении.
    2. Соблюдены правила оформления документации. Сделка заверена у нотариуса.
    3. Произведена государственная регистрация сделки в Росреестре.
    4. Учтены интересы несовершеннолетних и др. заинтересованных лиц.
    5. Было учтено право преимущественной покупки, получены письменные отказы от владельцев других помещений квартиры.
    6. Указаны существенные условия договора — цена и предмет (согласно статье 454 ГК РФ).
    Читайте так же:  Встречная покупка квартиры

    В том случае, если какое-либо из этих условий не соблюдено – сделка может быть оспорена.

    Подводные камни

    Таким образом, процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности и подводные камни, которые следует учитывать при оформлении сделки.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как продать комнату в коммунальной квартире? Получение у соседей отказа от покупки и образец документа

    При покупке или продаже жилплощади в коммунальной квартире необходимо получить отказ лиц, которые имеют преимущественное право покупки.

    Такое правило указано в статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. В противном случае возникает большой риск аннулирования сделки в судебном порядке.

    Статус недвижимости

    Общими являются: прихожая, санитарный узел и кухня. Остальными комнатами могут пользоваться только собственники и лица, зарегистрированные в них. Оплата коммунальных услуг в данном случае происходит раздельно.

    Кого уведомлять?

    Каждый собственник вправе распоряжаться своей комнатой. Это правило касается и продажи жилья. В то же время необходимо проинформировать тех, кто имеет преимущественное право покупки. Согласно статьи 250 ГК РФ таковыми являются владельцы соседних комнат.

    Наниматели указанным преимуществом не обладают.

    Если в квартире имеются неприватизированные помещения, то уведомления необходимо отправлять в муниципалитет.

    Условия реализации не должны отличаться. То есть продавец должен предлагать равные цены и сроки, как для соседей, так и для других лиц. Следует учитывать возраст собственников. Если комната принадлежит ребенку младше четырнадцати лет, то необходимо направлять уведомление его законным представителям. В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет человек сам может выразить свою волю, но на ответе должна стоять подпись и родителя, либо лица его заменяющего.

    Порядок реализации

    Процедура реализации комнаты в коммунальной квартире не имеет существенных отличий от стандартной схемы купли-продажи недвижимости. Ключевое отличие – это необходимость направить уведомления первоочередным покупателям – соседям. После оформления отказа проводятся переговоры с потенциальным приобретателем.

    После оформляется и подписывается договор и производится взаимный расчет между участниками сделки. Составляется и подписывается акт приемки-передачи. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

    Как оформить отказ?

    1. Письменно уведомляются все соседи.
    2. Согласуется отказ от покупки и оговаривается дата и время визита к нотариусу. Требуется личное присутствие всех собственников и документы:
    • нотариально заверенные предложения о покупке комнаты;
    • паспорта владельцев соседних комнат;
    • свидетельства о правах собственности на доли;
    • данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, стоимость, и т.д.).
  • Оформляется документ.
  • Содержание документа

    1. Дата и место оформления документа.
    2. Фамилия, имя, отчество и данные паспорта собственника, который отказывается от приобретения комнаты.
    3. Аналогичная информация о продавце.
    4. Сведения о комнате – точный адрес.
    5. Площадь жилья.
    6. Подпись собственника, который отказался от покупки.

    Документ должен быть заверен нотариусом.

    Имеет ли отказ срок действия?

    Законом срок действия отказа на установлен. То есть собственник не обязан уведомлять повторно лиц, имеющих право первоочередного приобретения. Исключением является случаи, когда стоимость комнаты снижается по сравнению с указанной в уведомлении. Увеличение суммы не обязывает владельца направлять соседям предложение повторно.

    Стоимость оформления бумаг

    Прежде всего расходы будут связаны с услугами нотариуса. Стоимость его работы варьируется в пределах от 1000 до 2000 тысяч рублей. Также необходимо оплатить доставку уведомления собственникам. Если используется почтовая пересылка, то письмо направляется заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Стоимость пересылки будет зависеть от отдаленности проживания получателя (см. тарифы на сайте почты РФ).

    Распространенные проблемы с соседями

    Не хотят получить или игнорируют уведомление

    Если соседи не обращают внимания на поступившее уведомление – это является препятствием для совершения сделки с недвижимостью. Достаточно иметь в наличии квитанцию об отправке письма, либо уведомление о том, что оно не было получено. Далее можно совершать сделку. Можно обратиться к услугам нотариуса, который заверит юридически и перешлет письмо. Это будет являться фактом надлежащего информирования соседей.

    Как разыскать владельца жилплощади при его отсутствии?

    Если собственник отсутствует, то информацию можно получить в Росреестре. Необходимо оформить заявление и оплатить государственную пошлину. Отказать заявителю не могут.

    Собственник соседнего помещения умер, а наследник не вступает в наследство

    Если наследники покойного собственника ещё не приняли имущества, то следует дождаться окончания процедуры. Её срок составляет полгода с момента смерти. Наследство может быть передано и раньше, если других претендентов на недвижимость нет.

    Ситуация может осложниться, если между потенциальными получателями возник спор. В такой ситуации придется ожидать пока суд не вынесет решение. В любом случае, необходимо, чтобы новый собственник вступил в права и зарегистрировал их в Росреестре. Тогда сделку можно будет реализовать без правовых нарушений.

    Реализация без согласия: возможна ли?

    Юридическая практика показывает, что правильным будет все-таки получить согласие соседей. Если кто-либо из них заинтересовался предложением, то оформлять дополнительных уведомлений не нужно. Просто заключается договор купли-продажи и производится взаимный расчет.

    Как быть, если владелец против?

    Нередко продавцы сталкиваются с такой ситуацией. Когда кто-либо из соседей или все они возражают против сделки. Такой факт не является препятствием для сделки. Необходимо проинформировать каждого собственника надлежащим образом (см.выше) и через месяц комнату можно будет продать.

    [1]

    Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется по правилам, установленным для любого другого жилья. Отличительной особенностью является тот факт, что необходимо проинформировать соседей о своем намерении. Если они уведомлены надлежащим образом, то сделку можно осуществлять без юридических нарушений.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как продать комнату в коммунальной квартире. Документы, этапы и согласие соседей

    Во-первых, осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире возможно лишь в том случае, если она приватизирована, т.е. хозяин комнаты должен являться собственником. Если коммунальная квартира не приватизирована – это собственность муниципалитета, и продажа такой комнаты невозможна, так как проводить с неприватизированной жилой недвижимостью какие-либо коммерческие сделки запрещено законодательством.
    Читайте так же:  Егаис учет древесины и сделок настройка

    Хозяин комнаты в коммуналке непременно должен учитывать тот факт, что его непосредственные соседи по коммунальной квартире владеют первоочередным правом покупки данной комнаты согласно законодательству.

    Порядок продажи комнаты в коммунальный квартире

    Обеспечение реализации требуемых законодательством норм и правил поможет избежать продавцу возможных негативных последствий в дальнейшем, продавцу необходимо неукоснительно следовать установленной процедуре получения согласия для осуществления продажи комнаты в коммунальной квартире от остальных владельцев комнат.

    Продажа доли в коммуналке сопряжена с большим количеством юридических сложностей и правовых нюансов. Именно по этой причине нужно крайне пристально изучить процесс продажи такой недвижимости, и по возможности, воспользоваться помощью грамотного специалиста, который уже проводил аналогичные сделки.

    Как правильно осуществить процесс продажи комнаты в коммунальной квартире?

    Для продажи жилой комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, хозяину надлежит:

    • определиться с условиями продажи и ценой;
    • оформить (лучше у нотариуса) извещение о продаже комнаты в коммунальной квартире с обязательным указанием цены. Затем направить это уведомление всем владельцам комнат в коммуналке;
    • далее собирается пакет документов, который необходим при продаже жилой недвижимости;
    • в случае, когда комната имеет несколько собственников, необходимо оформить и заверить нотариально от каждого из них разрешение для продажи данной комнаты;
    • далее из комнаты должны быть выписаны все жильцы, о чём свидетельствует справка установленного образца;
    • после совершения всех требуемых процедур можно начинать оформление договора купли-продажи данной комнаты и заключать сделку.

    Как правильно получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире?

    Известно множество случаев при продаже комнаты в коммунальной квартире, при которых соседи нарочно тормозят запущенный механизм продажи данной недвижимости. Ведь всё дело в том, что продавцу необходимо обеспечить для соседей прерогативу на покупку данной комнаты.

    Сразу оговоримся, что совсем не обязательно получать разрешение соседей по коммунальной квартире на реализацию комнаты.

    Продавец должен всего лишь иметь доказательства того, что им были выполнены требования законодательства, и он предложил в первую очередь, именно, соседям приобрести его комнату.

    Чтобы это выполнить, продавцу необходимо письменно уведомить о том, что он желает продать комнату:

    • соседей, которые являются владельцами остальных приватизированных комнат в коммунальной квартире;
    • полномочный Жилищный комитет или районную администрацию, в том случае, если в коммунальной квартире проживают граждане по соглашению социального найма, собственником комнаты в данной ситуации является муниципальное образование;
    • если собственником комнаты или комнат в коммуналке является несовершеннолетний или инвалид.

    Уведомление соседей о том, что вы намерены продать комнату с указанием стоимости, а также условий реализации комнаты, возможно оформить 2-мя способами.

    Такое уведомление можно составить самостоятельно, а затем через почтовое отделение посредством заказного письма с уведомлением отправить своим соседям по коммунальной квартире. Правильным решением также станет обращение за помощью к нотариусу и оформление соответствующего извещения.

    В извещении можно обратиться к соседям по коммунальной квартире с просьбой оформить отказ от покупки комнаты письменно.

    При получении отказа в письменной форме, его необходимо оформить в регистрирующем органе, либо заверить у нотариуса. При наличии такого отказа продавцу не обязательно соблюдать установленный законодательством срок в 1 месяц на принятие решения соседями о покупке соответствующей комнаты.

    Если по истечении месячного срока, который отсчитывается с даты получения уведомления, соседями не был дан ответ, это равносильно отказу. С этого момента собственник комнаты может продать своё недвижимое имущество без согласия соседей.

    Но если один из соседей выразил согласие на покупку данной комнаты, продавец не может осуществить продажу этой комнаты стороннему человеку.

    В такой ситуации договор-купли продажи непременно должен заключаться именно с соседом. Может возникнуть ситуация, при которой несколько соседей-владельцев желают приобрести данную комнату.

    Решать, кто станет счастливым обладателем этой комнаты, может только продавец, в этом случае никаких прерогатив нет. Приобретение комнаты в коммунальной квартире соседями-владельцами возможно только по цене установленной продавцом.

    [3]

    Но собственнику, выставленной на продажу комнаты, необходимо строго учитывать один очень важный правовой аспект: осуществить продажу своей доли или комнаты третьему лицу (постороннему) возможно лишь по цене, заявленной в уведомлении, или дороже.

    В случае, когда комнаты была продана дешевле, чем цена, указанная в уведомлении, соседи имеют право оспорить правомерность сделки. При совершении такой сделки внимательность стоит проявлять и покупателю комнаты в такой квартире.

    Создание договора купли-продажи комнаты должно осуществляться с указанием настоящей цены сделки. Некоторые продавцы, чтобы избежать уплаты налогов, просят указывать в договоре цену более низкую.

    Если покупатель соглашается на такие условия, он заведомо подвергает себя определённому риску, по причине того, что эта сделка может быть признана ничтожной по желанию соседей.

    Документы для продажи коммунальной комнаты

    Покупая комнату в коммунальной квартире заведомо нужно быть осведомлённым о существующих правилах проживания в коммунальной квартире, и предусмотренных законодательством санкциях за нарушение данных правил.

    Какие документы потребуются для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Владельцу для регистрации сделки продажи комнаты необходимо собрать документы:

    Источники


    1. ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.

    2. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.

    3. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
    4. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.
    Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here