Перевод апартаментов в жилой фонд

Полезные советы на тему: "Перевод апартаментов в жилой фонд". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Апартаменты, в отличие от квартир, относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости. Главные достоинства этого формата жилья – доступная цена и хорошее расположение в центре города. В числе минусов – невозможность оформить постоянную регистрацию и более высокая ставка налога на недвижимость. Подробно об апартаментах в Москве рассказывает Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России.

Расположение

Выигрышное расположение – одно из главных преимуществ апартаментов. В центральных районах Москвы осталось очень мало места под жилую застройку. А большинству компаний, которые строят на месте промзон, удается получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости и апартаментов, а не квартир.

Дизайнерские решения

Поскольку апартаменты находятся на территории бывших фабрик и заводов, это дает практически неограниченные возможности для смелых архитектурных решений в том, что касается как фасадов зданий, так и внутренних помещений. Это и свободная планировка апартаментов, и панорамное остекление, и террасы с зимними садами, и возможность установить камин, и многое другое.

Цены и налоги

Сегодня продаются апартаменты всех классов, от комфорт-класса до элитных, и самой разной площади. Стоят апартаменты обычно на 15-20% дешевле, чем квартиры в жилых комплексах в тех же районах. В данный момент апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и для них ставка ежегодного налога гораздо выше, чем для жилья: 2% от кадастровой стоимости объекта. Минус апартаментов еще и в том, что, так как формально апартаменты не считаются жильем, инфраструктуру в расчете на их жителей не обязан строить ни девелопер, ни город.

[1]

Будущее апартаментов

В ноябре вышло постановление правительства Москвы, согласно которому апартаменты смогут размещаться только в гостиницах, апарт-отелях и других объектах для временного проживания и не могут быть объектами для постоянного проживания. Однако новое постановление не коснется проектов, уже получивших разрешение на строительство. Власти стремятся урегулировать рынок апартаментов, и, скорее всего, в 2015 году будут приняты и другие законы: например, ожидается изменение ставки ежегодного налога.

Фото: ep stock/Fotolia

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[2]

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира) в 2019 году. ДГИ.

Адвокат Сергей Москаленко и его команда начинают оказание комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)».

К нам стали активно обращаться собственники апартаментов в Солнцево — Парк, Филиград, МФК Водный, ЖК Онли, Савеловский сити, Пресня сити и другие.

Ответственным органом государственной власти в Москве за принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд (квартира) является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы).

[1]

Срок перевода апартаментов в квартиру — 6 — 8 месяцев.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (статья 5).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (статья 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Мы берем на себя весь комплекс работ по переводу апартаментов в квартиру.

Для начала процесса перевода апартаментов в квартиру нам требуется от собственника апартаментов следующие документы: выписка из ЕГРН, ДДУ, акт приема — передачи квартиры и доверенность на представление интересов в ДГИ г. Москвы по вопросу перевода апартаментов в квартиру.

Мы заказываем и получаем, в части санитарно-эпидемиологических требований:

Заключение по проекту на перепланировку и переустройство помещений апартаментов для перевода в жилой фонд;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение;

Заключение негосударственной экспертизы предпроектной и проектной документации;

Акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней шума);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений) электростатического поля;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней инфразвука);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней вибрации);

[1]

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол лабораторных испытаний;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол исследования воздуха закрытых помещений;

иные заключения согласно установленным пп. 13, 14, 15, 21, 25, 26-32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»;

в части технических и инженерных требований:

Проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке нежилого помещения с изменением функционального назначения – квартира для постоянного проживания;

Заключение об объекте нежилого помещения о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Результатом перевода апартаментов в квартиру является выписка из ЕГРН с внесенными в нее изменениями в части наименования объекта права.

Стоимость комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в квартиру в 2019 году»: составляет 500 000 — 600 000 рублей (включая официальные платежи).

Читайте так же:  Что делать и как бороться, если соседи шумят

По вопросу перевода апартаментов в квартиру звоните по тел.: 8 (495) 999-16-11.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.

Сами мы не местные.

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом.

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса.

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы.

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка.

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории.

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее.

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

Читайте так же:  Есть ли разница кто подает на развод муж или жена имеет ли это значение

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

Удастся ли перевести апартаменты в жилье?

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом. Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение. Разберемся, действительно ли это возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые. Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения. Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Официальный форум жителей ЖК Водный

Видео (кликните для воспроизведения).

Форум, созданный инициативной группой жителей ЖК Водный

  • Темы без ответов
  • Активные темы
  • Поиск
  • Наша команда

«Перевод» апартаментов в квартиры

  • Перейти на страницу:

«Перевод» апартаментов в квартиры

Сообщение The-Senin » 10 май 2016, 17:35

В виду некоторых обстоятельств, связанных с планируемыми мною перепланировками в квартире (из угловой двушки я хочу сделать однушку, снести балкон и т.п.), вопрос перевода статуса стоит для меня относительно остро в плане сроков, сейчас или никогда)) Так что перед началом ремонта хотелось бы закрыть для себя данный вопрос и определиться с возможностью и целесообразностью перевода статуса моего жилья)

Отсюда вопрос, уважаемые соседи, а кто-нибудь уже занимался?! Узнавал?! Может у кого-то есть опыт и/или что рассказать по этому вопросу?!)))

Не стесняемся, пишем;)

Re: «Перевод» апартаментов в квартиры

Сообщение Larico » 10 май 2016, 17:45

Я озадачился этим вопросом, пока понял вот что — процедура как бы существует, но точного описания нет. Поэтому в процедуре предостаточно белых пятен и расплывчатой информации.
Собственно есть два варианта (как впрочем и везде) — делать самому, либо нанять исполнителя.

Как я понимаю процедура примерно следующая:
1. нужно выполнить сверку (возможно это как-то еще по-умному называется) на соответствие апартаментов требованиям, предъявляемым к квартире.
Результатом проверки д.б. заключение.
Одним из ключевых пунктов в данной проеврке является проверка на соответствие инсоляции — т.е. степени освещенности апартаментов дневным солнечным светом. часть апартаментов (те, которые заслонены от солнца другими корпусами) по этой причине не пройдет проверку.
2. нужно собрать пакет документов — информация о точном составе этого пакета различается в разных источниках
3. нужно подать этот пакет документов в ДГИ (департамент городского имущества г. Москвы) и ждать решения.

Читайте так же:  Справка о проверке жилищных условий образец для мвд (где получить)

Я хотел уточнить требования к документам и порядок перевода недвижимости, для чего лично обратился в ДГИ. На что получил «прекрасный» ответ: «вы кто — физ. лицо? Ну и чего вы тогда хотите!? Вы (как физ. лицо) не можете ничего никуда перевести!!» Т.е. прекрасный, чисто совковый ответ.

Re: «Перевод» апартаментов в квартиры

Сообщение The-Senin » 10 май 2016, 17:49

Re: «Перевод» апартаментов в квартиры

Сообщение Larico » 10 май 2016, 17:58

Re: «Перевод» апартаментов в квартиры

Сообщение The-Senin » 10 май 2016, 18:05

Вот, кстати, что говорит об этом ЖК РФ:

Статья 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Читайте так же:  Калькулятор расчета неиспользованных дней отпуска при увольнении

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Вернуться к оглавлению: Жилищный кодекс РФ в действующей редакции (с комментариями)

Комментарии к статье 23 Жилищного кодекса РФ, судебная практика применения

В «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года (в редакции от 05.12.2008 года) включен ответ на вопрос: «вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?»

Верховный Суд дал следующие разъяснения

Исчерпывающий перечень документов для перевода помещения из жилого в нежилое

«Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Когда требуется согласие большинства, а когда – всех собственников

«Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)».

Определение понятий реконструкция, перепланировка и переустройство

Перевод апартаментов в жилой фонд

Апартаменты обходятся, в среднем, примерно на 20-30% дешевле, чем обычная квартира. При этом, они во многом на нее похожи (хоть и не полностью). Как следствие, многие люди предпочитают приобретать именно такую недвижимость. Однако уже после покупки выясняется, что апартаменты является нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, как минимум, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.

Можно ли перевести?

Формально – можно. Прямого запрета в законодательстве нет. Однако, чтобы это стало реальностью, апартаменты обязаны соответствовать требованиям, которые выдвигаются к квартирам. А это верно далеко не всегда. Более того, в большинстве случаев собственник не имеет физической возможности что-то изменить самостоятельно исключительно исходя из природы апартаментов как таковых.

Определение апартаментов

В отличие от обычной квартиры или жилого дома, апартаменты изначально предназначаются только для временного проживания людей. Самый ближайший аналог – это комнаты в гостиницах. Теоретически, жить тут можно. Более того, строения, в которых расположены апартаменты, обычно оснащены достаточно развитой инфраструктурой, начиная от всевозможных клининговых фирм и заканчивая столовыми или кафе прямо на территории.

[3]

Однако многие элементы, свойственные обычным квартирам, тут могут отсутствовать. Может не быть стоянки для машин, детской площадки, нужного озеленения территории и так далее. На все это собственник апартаментов повлиять не может.

В лучшем случае с территорией и сопутствующей инфраструктурой все будет в порядке, но внутри апартаментов не будет кухни, туалета, ванной и так далее. Подобное очень часто встречается в дешевых гостиницах. Такую проблему, теоретически, можно попробовать решить при помощи перепланировки и переустройства недвижимости. Но и это возможно далеко не всегда. Чаще всего из-за общей планировки дома и физического отсутствия нужных коммуникаций.

Зачем переводить нежилое помещение в жилой фонд?

Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания. Однако это далеко не единственная причина:

  • Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
  • Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
  • Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится оформить налоговый вычет. А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.
  • В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
  • Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.
Читайте так же:  Образец искового заявления о узаконии самовольной постройки

Условия для перевода апартаментов в статус жилого помещения

Для того, чтобы апартаменты получилось превратить в жилое помещение, они должны соответствовать определенным условиям. Как уже было сказано выше, вокруг должна присутствовать соответствующая инфраструктура. Этот параметр от собственника не зависит.

Однако и это еще не все. Временное жилье должно быть похоже по параметрам на квартиру и вот тут уже можно что-то сделать. Так, например, можно выполнить перепланировку и доказать, что апартаменты действительно подходят для постоянного проживания. Примерный список требований:

  • Общая площадь. Для 1-к: от 28 кв.м., для 2-к: от 44 и так далее.
  • Нужно предусмотреть наличие основной комнаты/комнат, а также подсобных помещений типа кухни, ванной и туалета.
  • Уровень шума: не выше 75 дБ.
  • Помещение не расположено на подвальном или цокольном этаже.
  • Высота потолков: от 2,5 м.
  • Наличие отопления.

Также есть и общие для всех правила:

  • Апартаменты должны находиться в собственности заявителя.
  • Апартаменты не должны быть переданы в залог.
  • На апартаменты не должны быть наложены обременения.
  • Строение, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию.

Для апартаментов чаще всего проблемой становится отсутствие отопления, кухни и/или ванной. Туалет обычно есть везде, хотя это и не обязательное правило. Провести отопление, создать кухню и оснастить ее нужной вентиляцией – это очень непростая задача. С ванной немного полегче, но обычно приходиться довольствоваться душевой кабиной, так как площадь апартаментов редко позволяет выделять значительное место для подобных отдельных помещений.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.

Порядок действий

  1. Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
  2. Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
  3. Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
  4. Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
  5. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
  6. Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
  7. Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
  8. Получить решение.
  9. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
  10. Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

  • Заявление.
  • Техпаспорт.
  • Документы на право собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

Содержание

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

  • Данные о том, кто направляет заявление и куда.
  • Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
  • Требование на изменение статуса недвижимости.
  • Информация о перепланировке (если нужно).
  • Дата и подпись.

Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:


  • Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
  • Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
  • Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.

О том, сколько стоит перевод апартаментов в жилой статус никто точно сказать не может. Называемые цифры варьируются от нескольких тысяч и до нескольких сотен тысяч рублей. Очень много денег может уйти на перепланировку и дооснащение помещения. Прогнозировать это невозможно, так как многое зависит от региона проживания и состояния недвижимости. Кроме того, могут возникать следующие расходы:

  • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей за каждое согласие.
  • Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
  • Внесение изменений в Росреестр: от 2 тысяч рублей.
  • Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Судебная практика

При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.

С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  2. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

  3. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.
  4. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
Перевод апартаментов в жилой фонд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here