Покупка квартиры через жилищный кооператив

Полезные советы на тему: "Покупка квартиры через жилищный кооператив". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как покупать квартиру через жилищный кооператив

Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов. Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение. Что такое жилищный кооператив (ЖК)? Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков. Вступая в ЖСК, необходимо внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком паевых взносов, порядком передачи квартиры пайщику, порядком выхода из ЖСК, а также возможностью и условиями исключения пайщика из членов кооператива.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Квартиры в жилищных кооперативах

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Жск как схема покупки квартиры

При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе.

Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения. Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ. Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • паевых накопительных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) Покупка квартиры в ЖСК – наиболее распространенный способ приобретения жилья через кооператив. ЖСК может выступать как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов.

Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он разрешен законом (п.2 ст.1 ФЗ-214), а во-вторых, он не обязывает Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч.

Миф про кооператив действительно ли так опасно покупать жилье через жск

Для Покупателей квартир, напротив, ситуация не очень привлекательна. Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214. Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения. Вернуться к содержанию ↑ ○ Переуступка пая в ЖСК.

Законная форма обмана. покупка квартиры через жск разрешена, но рискованна

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.
Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата

  • Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства. Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой.
Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.

Продажа квартир через жилищный кооператив что это

В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов. Пример Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива. Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.
Читайте так же:  Расходы на электроэнергию отнесены на основное производство проводка

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!

  • Вступление в ЖСК не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
  • Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
  • Продажа квартир в составе ЖСК регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
  • ЖСК самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива.

Жск как схема покупки квартиры

N 215-‘« ÔÂÂıÓ‰ËÚ ‚ ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌÓÒÚ¸ Ô‡È˘Ë͇. ÓÓÔÂ‡ÚË‚ ‚˚‰‡ÂÚ ÒÔˆˇθÌÛ˛ ÒÔ‡‚ÍÛ Ó ÔÓÎÌÓÈ ‚˚Ô·ÚÂ Ô‡Â‚Ó„Ó ‚ÁÌÓÒ‡, Ë Ì‡  ÓÒÌÓ‚‡ÌËË Ô‡È˘ËÍ ÏÓÊÂÚ ÛÊ Á‡„ËÒÚËÓ‚‡Ú¸ ‚ „ÓÒÓ„‡Ì‡ı Ô‡‚Ó ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌÓÒÚË Ì‡ ̉‚ËÊËÏÓÒÚ¸. ¬ ËÔÓÚÂÍ ÊÂ Í‡Í ‡Á ÏËÌÛÒ ·Óθ¯Ëı ÔÓˆÂÌÚÓ‚ ÔÂÂÍ˚‚‡ÂÚÒˇ ÚÂÏ, ˜ÚÓ ÒÚ‡Ú¸ ÒÓ·ÒÚ‚ÂÌÌËÍÓÏ Í‚‡ÚË˚ ÏÓÊÌÓ Ò‡ÁÛ ÔË Á‡Íβ˜ÂÌËË ‰Ó„Ó‚Ó‡ Ò ·‡ÌÍÓÏ Ë ‚˚‰‡˜Â Í‰ËÚ‡. œË ˝ÚÓÏ ÊËθ ·Û‰ÂÚ Ì‡ıÓ‰ËÚ¸Òˇ ‚ Á‡ÎÓ„Â Û Í‰ËÚÌÓÈ Ó„‡ÌËÁ‡ˆËË (·‡Ì͇) ‰Ó ÔÓÎÌÓÈ ‚˚Ô·Ú˚ Á‡Èχ. ” ÏÌÓ„Ëı ˜‡ÒÚÓ ‚ÓÁÌË͇ÂÚ ‚ÓÔÓÒ: «¿ ÂÒÎË ÍÓÓÔÂ‡ÚË‚ Ó·‡ÌÍÓÚËÚÒˇ ËÎË Û ÌÂ„Ó ÔÓˇ‚ˇÚÒˇ ‰Ó΄Ë, ÏÓÊÂÚ ÎË ÓÌ ÔÓ‰‡Ú¸ Í‚‡ÚËÛ, ‚ ÍÓÚÓÓÈ ÛÊ ÊË‚ÂÚ Ô‡È˘ËÍ?» fiËÒÚ˚ ‚ Ó‰ËÌ „ÓÎÓÒ Óڂ˜‡˛Ú, ˜ÚÓ ˝ÚÓ Ì‚ÓÁÏÓÊÌÓ. ¬Ó-ÔÂ‚˚ı, ΔÕ Ì ÏÓÊÂÚ Ó·‡ÌÍÓÚËÚ¸Òˇ, Ú‡Í Í‡Í ˇ‚ΡÂÚÒˇ ÌÂÍÓÏÏÂ˜ÂÒÍÓÈ Ó„‡ÌËÁ‡ˆËÂÈ, Û ÍÓÚÓÓÈ ÌÂÚ ÔË·˚ÎË. ≈‰ËÌÒÚ‚ÂÌ̇ˇ ÓÔ‡ÒÌÓÒÚ¸ ‰Îˇ ÍÓÓÔÂ‡ÚË‚‡ — ‚ÎÂÁÚ¸ ‚ ‰Ó΄Ë.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Сам договор купли-продажи недвижимости с 1 марта 2013 года не подлежит государственной регистрации. В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Квартиры в жилищных кооперативах

Вернуться к содержанию ↑ ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК? В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья.

Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Как распределяются кооперативные квартиры? Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива.

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

[3]

  • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Покупка квартиры через жск риски, плюсы и минусы для покупателя

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик выбирает схему привлечения денег от населения через Жилищный кооператив, то он, как правило, выбирает более свободную для себя форму ЖСК.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см.
Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.
Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ.

Продажа квартир через жилищный кооператив что это такое

  • Для того, чтобы осуществить продажу кооперативной квартиры, продавцу необходимо, обратиться в Росреестр и получить Выписку из ЕГРП о праве собственности на данную квартиру (в настоящее время Свидетельства о праве собственности не выдаются, но уже имеющиеся Свидетельства свою юридическую силу не теряют).
  • Для покупателя главное:
  • изучить договор купли-продажи, все его условия;
  • особое внимание обратить на то, чтобы у продавца кооперативной квартиры была справка об оплате всех паевых взносов, что подтверждает, что он является полноправным собственником данной квартиры;
  • обратить внимание, чтобы не было долгов по коммунальным платежам перед ЖСК (для этого также можно обратиться к бухгалтеру ЖСК);
  • узнать, кто зарегистрирован в данной квартире и когда продавец обещает снять таких лиц с регистрационного учета.

Продажа квартир через жилищный кооператив что это

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме. Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей.

Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация. Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением).

То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст.

Продажа квартиры через жилищный кооператив что это

Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата

[1]

  • Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).
Читайте так же:  Заполнение карандашов в карточке т2 воинский учет

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом.

Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства. Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой.
Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.
В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии данного условия договор считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Особенности купли-продажи кооперативной квартиры Перейдем к некоторым характерным особенностям купли-продажи именно кооперативной квартиры.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Альтернативой инвестирования в объекты недвижимости наряду с договорами долевого участия является покупка квартиры через жилищный кооператив, возможность которой прописана в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Выбирая подобный формат приобретения жилья, стоит разобраться с его преимуществами и недостатками, чтобы минимизировать риски финансовых и материальных потерь.

Что такое договор ЖСК

Отношения между объединением и его членами (будущими собственниками квартир) регулирует отдельный документ – договор ЖСК (паенакопления). Он содержит основную информацию о правах и обязанностях сторон в рамках инвестирования строительства и условиях передачи жилья после его завершения. После подписания документа все условия продажи квартиры считаются согласованными, а правоотношения сторон приобретают юридическую силу.

Взаимоотношения кооператива и пайщика регулирует не только договор, но и устав. Последний может содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, пайщик автоматически соглашается с положениями устава.

Отличия от ДДУ

Разница между договорами Долевого участия в строительстве (ДДУ) и ЖСК состоит в разных источниках регулирования процедур покупки недвижимости по каждому из документов. Если в первом случае многие аспекты приобретения жилья и защиты прав дольщиков установлены на законодательном уровне, то решение спорных ситуаций между пайщиками и кооперативом при их возникновении осуществляется на основании внутренних документов объединения.

Устав организации и положения договора

Регистрация в Росреестре

Регистрируется только право собственности по окончании всех выплат и завершении строительства

Обязательно регистрируется каждый экземпляр ДДУ

В договор может быть включен пункт о невозможности пересмотра цены недвижимости. При отсутствии такового нет законодательных ограничений на увеличение стоимости объектов, если возникнут обстоятельства, препятствующие завершению строительства по оговоренной ранее сумме (удорожание стройматериалов и пр.).

Указанная сумма является окончательной и не может меняться. Иногда застройщик может предложить допсоглашение, предусматривающее увеличение цены, на которое дольщик вправе не соглашаться.

Ответственность за несоблюдение сроков строительства не предусмотрена, если иное не указано в документе.

Четкие сроки, при нарушении которых у застройщика возникает обязательство компенсировать дольщикам понесенные издержки.

Паевые взносы могут вноситься на этапе строительства и после сдачи объекта

Цена объекта (в том числе с возможностью рассрочки) должна быть полностью выплачена до окончания строительства

Действие закона «О защите прав потребителей» не распространяется

Дольщики считаются потребителями, поэтому вправе отстаивать свои права согласно закону «О защите прав потребителей».

Как выбрать кооператив

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

  • Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
  • Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
  • Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
  • Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
  • Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

Как купить квартиру через ЖСК

После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:

Структура договора

Среди обязательных сведений:

5 советов, как выбрать квартиру в Москве

5 советов, как выбрать квартиру в Москве

Приобретение недвижимости – это одна из самых главных покупок в жизни человека.

Поиск квартиры своей мечты или объекта для инвестиций зачастую сопровождается различными сложностями. Возможность допустить ошибку в своем выборе заставляет потенциального покупателя досконально проверять все предложения на рынке.

Какими параметрами должна обладать оптимальная квартира в новостройке и какую роль в сделке играет психология, расскажет директор по продажам и маркетингу УК «Развитие» Ольга Нарт.

Удачная локация

Близость жилого комплекса к объектам транспортной инфраструктуры (станции метро, МЦК, электрички, автобусные маршруты и автомобильные магистрали) позволит вам существенно сэкономить время, которое вы потратите, добираясь на работу, учебу или в любое другое наиболее часто посещаемое место.

Особое внимание также стоит уделить экологии района. Это важно как с точки зрения заботы о здоровье всей семьи, так и относительно вопроса проведения досуга. Согласитесь, гораздо приятнее жить в экологически чистом районе с лесопарковой зоной, где можно заниматься спортом, совершая утренние пробежки или прогуливаться всей семьей.

К тому же удачная локация и развитая транспортная доступность позволит в будущем выгодно продать вашу квартиру. Ведь сегодня недвижимость — это еще и перспективная инвестиция. Поэтому внимательно изучите все характеристики месторасположения жилого комплекса.

Развитая инфраструктура

Сегодня покупатели выбирают не просто квартиру, а качество и комфорт проживания. Инфраструктура жилого комплекса – это один из самых главных критериев, на который нужно обратить внимание при покупке. Для семей с детьми важно, чтобы в состав современного ЖК входили школы и детские сады. Дополнительный комфорт вашему проживанию добавят наличие поликлиник, магазинов, салонов красоты, аптек, кафе, торгово-развлекательных центров и спортивных комплексов. Отдельно нужно обратить внимание на наличие подземных паркингов.

Выбор планировки

Приобретая квартиру в новостройке, очень важно не ошибиться с выбором планировки, поскольку именно от этого будет зависеть комфорт проживания. Универсального совета как выбрать квартиру с удобной и эргономичной планировкой – нет. Ведь каждый человек уникален и у всех свои предпочтения, которые зависят от состава семьи и рода деятельности. Но есть несколько рекомендаций, которые позволят выбрать свое жилье максимально комфортно:

Читайте так же:  Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Чем шире выбор планировок в жилом комплексе, тем больше у вас шансов найти наиболее подходящий вариант квартиры.

Способы покупки квартиры. Приобрести квартиру сегодня можно несколькими способами:

100% оплата. Это удобный и понятный способ покупки для тех, у кого есть возможность оплатить квартиру целиком. Сейчас существуют все инструменты, чтобы такие сделки проходили максимально безопасно и комфортно для клиента.

Эмоциональная составляющая. Ежедневно любой из нас совершает не только запланированные покупки, но и случайные, поддавшись эмоциям , однако приобретение жилья – покупка несомненно дорогостоящая и поэтому требует взвешенного решения. Встречаются случаи, когда квартиру выбирают спонтанно, приобретая едва ли не первый попавшийся вариант, однако большинство подходят к покупке максимально рационально. В итоге и те, и другие, зачастую, делают совсем не оптимальный выбор.

Чтобы не попасть в плен собственным раздумьям и эмоциям и все-таки совершить выгодную сделку, психологи рекомендуют:

Собираясь на встречу в офис продаж, пригласите с собой не только членов семьи, но и кого-то из друзей, ведь они смогут объективно оценить все преимущества и недостатки этого жилья;
Не забудьте взвешенно оценить свои материальные возможности: иногда лучше выбрать недвижимость подешевле, чем страдать бессонницей, переживая не выплатить ипотеку;
Если выбранная вами квартира подходит вам по функционалу, но чем-то вас не устраивает или «не лежит к ней душа», то лучше отказаться от этого варианта, чем стать обладателем квартиры, в которой вы будете чувствовать себя некомфортно. Лучше еще раз приехать в офис продаж и попробовать подобрать другой вариант;
Если вы уже выбрали конкретную квартиру и вам осталось только совершить сделку, то психологи рекомендуют перед принятием окончательного решения взять паузу – один «день тишины», перед предстоящей сделкой. За это время ваше психологическое состояние придет в норму, и вы сможете принять взвешенное решение.

Видео (кликните для воспроизведения).

Жилищный накопительный кооператив «КООП» — удобный некоммерческий сервис для приобретения жилого помещения в собственность в КООПеративную рассрочку — очень похожую на лизинг в сфере недвижимости.

КООПеративная рассрочка отлично подходит для улучшения жилищных условий с помощью материнского (семейного) капитала.

За дополнительной информацией обращайтесь 8 800 777 2809

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Вы можете получить бесплатную консультацию по любым вопросам:

Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Наши преимущества:

Главная цель ЖНК «КООП» — помощь в приобретении любого жилья всем, кому требуется улучшение жилищных условий, причём доступно, надёжно и выгоднее ипотечных программ с гарантией государства на всей территории России.

  • Без справок о доходах, залога и поручителей – ЖНК «КООП» не требует предоставлять никаких справок, залог или поручительство третьих лиц
  • Рассрочка от 3 до 18 лет (оптимально 10) – пайщик выкупает квартиру по частям в течение выбранного срока членства в кооперативе
  • Без годовых процентов — фиксированная комиссия, предусмотренная различными формами участия в деятельности кооператива
  • Минимальный вступительный взнос – размер вступительного взноса от 20000 рублей (из которых 16000 зачисляются на Лицевой Паевой счет)
  • Минимум документов – членом ЖНК может стать любой гражданин, достигший 16 летнего возраста, имеющий на руках паспорт, СНИЛС и ИНН
  • Материнский капитал – можно использовать в качестве паевого взноса
  • Возможность получения дохода при участии в Целевых Программах «КООП-Жилище» и «КООП-Инфо» при оплате взноса «РАЗВИТИЕ»

Сегодня ЖНК «КООП» — это единственное правильное решение жилищного вопроса!

Приобретение своего жилья является самой насущной потребностью в жизни. Но динамика нарастающей волны просроченных долговых обязательств по ипотеке устрашающая. Сотни тысяч семей вынужденно обрекают себя на долговую кабалу в течении десятилетий. Всё чаще, за рискованные и непродуманные решения родителей придётся расплачиваться их детям. Участие в деятельности сообщества «КООП-Групп» — это альтернатива долговой яме для большинства.

Мы предлагаем приобрести собственное жилье справедливым, человеколюбивым способом без сумасшедших переплат!

Что такое жилищный кооператив?

ЖК «Современное Решение» – некоммерческая организация, объединяющая пайщиков для коллективного приобретения квартиры или жилого дома по всей России.

Капитал кооператива формируется из членских и паевых взносов участников. При покупке недвижимости участнику предлагается уплатить первоначальный паевой взнос, а затем в течение обусловленного договором срока постепенно выплатить оставшуюся стоимость жилья без процентов.

[2]

Причины для вступления в ЖК «Современное Решение»

  • Вы не хотите выплачивать огромные проценты по ипотечному кредиту.
  • У вас плохая кредитная история.
  • Вас не устраивает слишком короткий срок рассрочки от застройщиков.
  • Вы предпочли бы ежемесячно платить за собственную квартиру, а не за съемную.
  • Вы ищите надежное капиталовложение или подумываете о покупке жилья для ваших подрастающих детей.

Пайщиком кооператива может стать любой житель России, ближнего и дальнего зарубежья от 16 лет, подтверждение дохода не требуется!

Как работает жилищный кооператив

ЖК представляет собой добровольное объединение граждан для совместной покупки недвижимости. В зависимости от специализации, ЖК может заниматься строительством многоквартирных домов, управлением многоквартирным домом или, как наше ЖК «Современное Решение» — покупкой квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости. Любое из перечисленных направлений деятельности требует финансовых затрат, поэтому любому кооперативу нужен капитал. Он формируется из членских и паевых взносов участников ЖК. Так при покупке недвижимости участнику предлагается заплатить первоначальный паевой взнос, а позже, в обусловленный договором срок, поэтапно выплатить оставшуюся стоимость жилья.

Вся деятельность ЖК регулируется его Уставом – главным документом организации, в котором, как правило, прописаны все ключевые положения, включая:

  • условия и порядок вступления в кооператив новых участников;
  • размер первоначального взноса;
  • перечень совместного имущества и порядок распоряжения им;
  • регламент принятия решений;
  • порядок выхода из кооператива и пр.

Стоит ли вступать в жилищный накопительный кооператив: мнение адвоката

Организация жилищного накопительного кооператива – один из способов привлечь деньги граждан на строительство или покупку жилья. Однако прежде, чем вступать в дружные ряды членов ЖНК, стоит поинтересоваться, а так ли прекрасен этот институт продажи жилья как его «малюют».

Тактика формирования

Вступление граждан в жилищный накопительный кооператив и функционирование ЖНК регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

ЖНК, как и любая организация, должен быть зарегистрирован налоговой службой в Едином государственном реестре юридических лиц (далее ЕГРЮЛ). Только с момента регистрации кооператив считается созданным. Документы на регистрацию кооператива подает председатель правления или иное уполномоченное собранием кооператива лицо.

Список документов не велик: заявление о регистрации, решение о создании ЖНК, устав и квитанция об оплате пошлины.

Для создания кооператива предусмотрено минимальное количество его участников – 50 человек (максимальное число членов – 50 тысяч) и соответствующее их решение о создании ЖНК.

Структура и управление

ЖНК имеет свою собственную структуру правления, чьими органами являются общее собрание, правление, ревизионная комиссия и исполнительные органы (например, директор).

Общее собрание является высшим органом ЖНК и правомочно решать абсолютно все вопросы кооператива.

Решения на общих собраниях считаются принятыми, если за них проголосовало более половины участвующих в собрании. В исключительных случаях, в частности, при утверждении устава кооператива или принятии решения о ликвидации кооператива, легитимность решений будет основана уже при голосовании «за» двух третей участников общего собрания, составляющих более половины членов кооператива.

Читайте так же:  Как многодетной семье получить квартиру от государства

В порядке необщей очереди

Существование ЖНК поддерживается вступительными, членскими и дополнительными взносами. Аккумулирование средств членов ЖНК для приобретения или строительства жилья осуществляется за счет паевых взносов и заемных (кредитных) средств. Кредитные средства поступают на расчетный счет кооператива, и отдельные его члены не вправе распоряжаться полученным займом: деньги расходуются на основании решения общего собрания и в целях, установленных им.

Право на получение квартиры у члена ЖНК возникает с момента внесения части паевого взноса, определенной в уставе кооператива, в порядке очередности, установленной уставом или решением общего собрания, и с учетом размеров и сроков внесенного пая.

Передача квартиры члену ЖНК осуществляется после оформления ее в собственность кооператива по решению органа правления кооператива.

До полной выплаты пая член ЖНК может только пользоваться помещением, а после полной выплаты помещение оформляется в его собственность на основании справки о выплате пая.

В чем подвох

Существует несколько поводов хорошенько подумать, прежде чем вступать в члены ЖНК.

Во-первых, у договоров, которые оформляются через ЖНК, отсутствует государственная регистрация, что нередко приводит к случаям двойных продаж, когда владельцами одной и той же жилплощади могут стать несколько человек.

Во-вторых, жилищный накопительный кооператив – это единственная форма организации, которая по закону (статья 110 Жилищного кодекса РФ) вправе требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам. При этом такие дополнительные взносы могут в разы превышать сумму первоначального взноса.

Кроме того, при вступлении в ЖНК новые члены обязаны оплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные и иные взносы, которые в большинстве своем не возвращаются в случае выхода человека из кооператива. Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости. Впрочем, и в этом случае бывший член кооператива столкнется с целым рядом трудностей. Во-первых, в уставе ЖНК могут быть прописаны сроки, по истечении которых и производится возврат целевых взносов. А во-вторых и в-главных, сам возврат возможен только при условии наличия на счетах ЖНК свободных денег.

И, наконец, еще один подвох: поскольку ЖНК является некоммерческой структурой (а по факту — простым собранием граждан), то и сфера его ответственности минимальна. Финансовые обязательства ЖНК ограничиваются суммой внесенных самими пайщиками средств. Кроме того, в договорах кооперативов редко прописываются четкие сроки предоставления жилья пайщикам, поэтому последние не застрахованы и не защищены законом от просрочек и связанных с этим убытков. Получается, у члена ЖНК нет никаких гарантий того, что он получит свое жилье вовремя, не переплатив за него вдвое. В случае же возможных убытков и неустоек предъявлять претензии будет некому.

Олег Сухов, адвокат, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости»

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив

«Главбух», 2006, N 1

Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70 процентов россиян. Но у большинства на новую квартиру денег не хватает. Ипотека, на которую возлагали немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, решить жилищную проблему предлагают через кооперативы.

Приобретение квартиры через ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) часто сравнивают с ипотекой. Тем не менее эти два способа покупки жилья в рассрочку довольно сильно отличаются друг от друга. Об отличиях мы и расскажем в нашем материале (основные из них обобщены в таблице на с. 103).

ЖНК и ипотека: найдите отличия

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

Чем привлекают ЖНК

Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 — 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, — огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 — 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 — 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты — это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

  • инициировать проведение собраний членов кооператива;
  • исключать других «недостойных» членов из состава кооператива;
  • сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);
  • инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;
  • истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

Какие взносы придется делать в ЖНК

Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

Читайте так же:  Как приватизировать земельный участок

Однако в этом есть доля лукавства.

Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 — 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

[1]

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 — 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера.

О чем замалчивают ЖНК

Главный минус приобретения жилья через ЖНК в том, что оно до полной выплаты его стоимости находится в собственности кооператива.

То есть вы не сможете продать квартиру, но получите возможность прописаться в ней с семьей. Только когда весь пай выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье в соответствии с Федеральным законом N 215-ФЗ переходит в собственность пайщика.

Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость.

[1]

В ипотеке же как раз минус больших процентов перекрывается тем, что стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита.

При этом жилье будет находиться в залоге у кредитной организации (банка) до полной выплаты займа.

У многих часто возникает вопрос: «А если кооператив обанкротится или у него появятся долги, может ли он продать квартиру, в которой уже живет пайщик?» Юристы в один голос отвечают, что это невозможно.

Во-первых, ЖНК не может обанкротиться, так как является некоммерческой организацией, у которой нет прибыли. Единственная опасность для кооператива — влезть в долги.

Во-вторых, в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет «нечистой» с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Все убытки кооператива, как было сказано выше, покрываются за счет дополнительных взносов.

Как выйти из кооператива

Большинство проблем у пайщиков возникает, если они вдруг выходят из кооператива — добровольно или из-за исключения (исключают тех, кто без уважительных причин не исполнял свои обязанности, например, не платил паевые и членские взносы).

Тогда пайщик утрачивает право пользования купленной квартирой и обязан освободить ее в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении или добровольном выходе из кооператива. Также при выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительный и членские взносы.

Но кооператив должен вернуть вам накопленный пай.

Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

В Законе о ЖНК законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы.

Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

О том, как пайщику или вступающему в ЖНК обойти другие острые углы, читайте в вопросах из практики на страницах 107 — 108.

Схема приобретения жилья через ЖНК

Видео (кликните для воспроизведения).

1¦Подать заявление и стать членом ЖНК.+———>2¦ Выбрать жилье ¦

Источники


  1. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  2. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.

  3. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.
  4. Юсуфов, А. Г. История и методология биологии / А.Г. Юсуфов, М.А. Магомедова. — М.: Высшая школа, 2014. — 238 c.
Покупка квартиры через жилищный кооператив
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here