Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Полезные советы на тему: "Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.
  • Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:
    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.
    Читайте так же:  Течет кровля в многоквартирном доме что делать

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Заключение

    Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    [1]

    Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2019 году

    Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.

    [1]

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Про проверку квартиры

    По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

    Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

    После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

    На счет задатка

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

    Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

    Для оформления сделки может потребоваться нотариус

    С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

    Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

    Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

    Передавайте деньги продавцу через гаранта

    Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

    Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

    Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

    Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

    После покупки полагается имущественный вычет

    После покупки квартиры полагается налоговый вычет. Его можно вернуть максимум 260 тыс.руб. Если квартиру купили в ипотеку, то помимо этих 260 тыс. руб., также можно вернуть до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и входят в так называемый имущественный вычет.

    Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

    Если используете мат.капитал

    Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки . Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

    Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

    Читайте так же:  Как матери официально отказаться от получения алиментов на ребенка

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Как правильно купить квартиру и не допустить ошибок

    Для большинства россиян недвижимость это единственная ценность, поэтому покупка квартиры в собственность становится чуть ли не самой важной сделкой в жизни. Чтобы избежать разочарований, потери средств и нервных клеток, необходимо хорошенько подготовиться и совершить приобретение с максимальной для себя пользой.

    Чтобы совсем уж обезопасить себя от непредвиденных ситуаций лучше, конечно, воспользоваться услугами специалистов — юристов, специализирующихся по жилищному праву или риэлторов. Но с другой стороны, самостоятельная покупка позволит сэкономить немалые, по нынешним временам, деньги, равных годовой зарплате бюджетного работника.

    Выбор квартиры

    Нужно сразу определиться с районом, где будет находиться ваша квартира. Тут совет лежит на поверхности — квартира должна находиться недалеко от работы, чтобы на дорогу не терять много времени, которого итак не хватает человеку при современном ритме жизни. Также от дома ваших родителей, если вы у них часто бываете. Для любителей пеших прогулок и пробежек по утрам важным моментом будет наличие поблизости парков и мест отдыха.

    На следующем шаге следует определиться с типом дома — новостройка или вторичное жилье, панельный или кирпичный дом. Большую роль играет этаж — многие не любят выбирать первый и последний этажи, но если у вас имеются пожилые члены в семье, которые любят посидеть в погожие дни на улице, лучше отдать предпочтение первому этажу. Это особенно важно в условиях именно нашей страны, когда лифты периодически отказываются работать.

    Немаловажным фактором являются наличие рядом с домом школы, детского сада, больших магазинов, парикмахерских , аптек и даже автобусных остановок.

    Теперь что касается самой квартиры — обратите внимание в какую сторону выходят окна (если все они на солнечной стороне, спасаться от духоты будете только с помощью кондиционера), на общий ремонт и состояние жилья.

    Если сделана перепланировка, необходимо выяснить ее законность (должно быть соответствующее разрешение).

    Также в обязательном порядке надо постараться выяснить все про соседей — шумные алкоголики или музыканты-любители совсем ни к чему. Если выбор сделан, приступаем к процедуре покупки.

    Покупка без риэлтора

    У продающей стороны должны быть в наличии такие документы:
    1. Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, справка о выплаченном пае и прочее;
    2. Справка о составе семьи с полным перечнем прописанных лиц;
    3. Справка БТИ;
    4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений, потребовав соответствующую выписку из ЕГРП;
    5. Если имеются несовершеннолетние дети, должно быть письменное разрешение от органов опеки и попечительства;
    6. Справки из соответствующих диспансеров, свидетельствующие об отсутствии у продавца психических отклонений и проблем с алкоголизмом;
    7. Квитанция об уплате государственной пошлины.

    В момент сделки должны присутствовать все заинтересованные лица лично, иметь при себе паспорт. Присутствие нотариуса не обязательно, но желательно — он может удостоверить подлинность документов.

    После подписания договора пишется заявление в Росреестре, сдаются туда документы, которые пройдут специальную экспертизу на предмет подлинности (во избежание мошенничества).

    Выдается расписка в получении этих документов, после чего в назначенный день получаете свидетельство государственного образца о праве собственности на квартиру. Затем стороны подписывают акт приема-передачи жилого имущества (если нет претензий к состоянию квартиры у покупателей), после чего покупатель может считаться полновластным владельцем недвижимого имущества.

    Последним этапом будет проведение расчетов. Рассчитываться можно различными способами, но самым опасным считается наличный расчет. После завершения процедуры передачи денег не забудьте получить расписку.

    Как проверить дееспособность продавца

    На самом деле дееспособными должны быть обе стороны. Но поскольку оспаривание сделки в большинстве случаев происходит со стороны продавца, то адекватность покупателя просто никого не интересует. Дееспособность в первую очередь принято подтверждать двумя всем известными справками — психоневрологического и наркологического диспансеров.

    Хотя факт недееспособности должен быть установлен только по решению суда. Суд уведомляет об этом органы опеки по месту жительства гражданина, а те в свою очередь должны передать эту информацию в Росреестр, дабы внести сведения в единую базу данных. Исходя из этого при покупке жилья можно удостовериться в дееспособности продавца, потребовав выписку из ЕГРП.

    Но на практике никто об этом сильно не беспокоится, поэтому ограничиваются визуальным «осмотром» и общением. На что нужно обратить внимание:

    Обычно 5-10 минут общения с незнакомым человеком бывает достаточно, чтобы определить его адекватность.

    Можно навести справки на нынешней и предыдущей работе.

    Косвенным подтверждением дееспособности может служить наличие автомобиля. Если имеется новое водительское удостоверение, значит был освидетельствован медицинскими работниками.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если процедура покупки жилья проходит в присутствии нотариуса, то может послужить дополнительной гарантией, так как нотариус по закону и роду своей деятельности должен сначала убедиться в дееспособности клиента. В противном случае, если факт сделки оспорят в суде, то ответственность, в том числе и материальная, ляжет на плечи именно нотариуса.

    И, наконец, если вас одолевают большие сомнения в психическом здоровье продавца, то на оформление сделки можно пригласить врача, который осмотрит его и даст письменное заключение.

    Особенности покупки квартиры в новостройке

    В периоды различных экономических блокад, дефолтов, финансовых кризисов резко возрастает риск нарваться на недобросовестных продавцов жилья. Поэтому рекомендуется не торопиться с покупкой, сначала следует всесторонне изучить застройщика, инвестора и продавца квартиры. В связи с этим существуют несколько правил, придерживаясь которых можно значительно снизить риски:

    Нужно всесторонне изучить застройщика — прошлые работы, его настоящие дела, сколько домов построено, были ли проблемы со сдачей объектов, как долго работает в строительном бизнесе. Сейчас интернет может предоставить практически любую информацию.

    Лучше отдавать предпочтение старым, проверенным годами и различными кризисами компаниям. Новые могут неожиданно подвести, поскольку у них может быть не налажена организация работы, отсутствовать материальная база, могут возникнуть проблемы с контролирующими органами.

    Внимательно изучите документы застройщика — разрешение на строительные работы, технико-экономические характеристики проекта дома, зарегистрированные права на земельный участок под строительство многоквартирного дома, проектную документацию и прочее.

    Читайте так же:  Перечень документов для регистрации недвижимости в росреестре

    Желательно, чтобы застройщик осуществлял работы на собственные средства, но если часть поступлений на строительство являются кредитными, необходимо убедиться в том, что у него имеется страхование гражданской ответственности. В этом случае покупатель будет застрахован от различных неприятностей.

    Особенности покупки квартиры в ипотеку

    Данный вид покупки жилья предполагает получение кредита в банке. Вопрос может быть решен как положительно, так и отрицательно. Все зависит от политики конкретного банка и ваших доходов. Рассматривается обычно несколько дней, в редких случаях до месяца.

    В случае согласия со стороны банка, начинаем искать квартиру. Тут необходимо учитывать один нюанс — квартира должна устроить не только вас, но и представителей банка. Есть определенные дома, которые не подпадают под ипотечный кредит.

    Квартира должна пройти оценочную экспертизу, результаты которой передаются банку. Исходя из оценки вырабатывается окончательный объем кредита.

    Все документы направляются в банк, сотрудники которого проверяют выбранную вами квартиру и если все в порядке, то осуществляется покупка.

    Но перед этим подписывается документ на выдачу кредита.

    Затем осуществляется передача денег продавцу.

    Сделка проходит государственную регистрацию.

    Передача денег при покупке квартиры

    Передачу денег можно осуществить двумя способами: наличными из рук в руки и через банковскую ячейку. Первый способ потенциально опасный, особенно в наше непростое время.

    Поскольку сейчас недвижимость не стоит меньше миллиона рублей, то носить с собой такую сумму очень опасно. Потому что нет никакой гарантии, что покупатель порядочный человек и не рассказал о передаче денег в определенное время третьим лицам.

    Если нет другого выхода, как расплачиваться наличными (в жизни могут быть разные ситуации), то хотя бы обезопасьте себя простыми, но действенными способами:

    • назначьте безопасное место для передачи денег;
    • возьмите с собой несколько друзей;
    • сразу же потребуйте расписки в получении всей суммы.

    Но самым безопасным способом в современных условиях считаются расчеты через депозитарную банковскую ячейку. Существует банковское правило — все расчеты с банком осуществляет только покупатель. Оговоренная сумма может быть положена в ячейку обоими участниками сделки (посчитав правильность суммы), а забрать имеет право только продавец. В договоре с банком указываются паспортные данные продавца.

    Процесс передачи происходит по следующей схеме:

    1. в банковскую ячейку кладутся деньги (вся сумма) за день-два до подписания договора;
    2. в определенный день оформляется сделка в соответствии со всеми требованиями;
    3. продавец идет в банк и, предоставив паспорт, забирает деньги из ячейки.

    Все очень просто, а главное без всякого риска.

    Как минимизировать риски при покупке квартиры? Советы профессионала на видео

    Что следует знать, прежде чем браться за такое дорогостоящее мероприятие, как покупка квартиры? Консультирует Олег Сухов.

    Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2019 году

    Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант. Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

    Классификация жилья на вторичном рынке

    У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

    • Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
    • Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
    • Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
    • Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

    Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

    Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

    Варианты поиска квартиры

    Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

    1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
    2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
    3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.

    Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

    Как оформляется сделка: основные этапы

    Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

    Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

    Особенности покупки жилплощади у юридического лица

    Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

    1. Учредительная документация.
    2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
    3. Паспорт руководителя предприятия.
    4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
    5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

    В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

    Основные риски покупателя и продавца

    Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

    • Квартира продается дважды или даже несколько раз;
    • Сделка заключается по поддельным документам;
    • Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
    • Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

    Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

    Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

    Читайте так же:  Образец договора купли продажи магазина с рассрочкой

    Если сделка заключается через риэлторов, продавец должен соблюдать осторожность при передаче документов и составлении доверенности. Иногда посредники всячески затягивают с возвратом бумаг, если клиент вдруг отказался заключать договор.

    Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

    На что обратить внимание покупателю

    Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

    1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
    2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
    3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
    4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
    5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

    Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

    Особенности налогообложения

    После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

    Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

    Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

    Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

    Приобретение жилья – радостное и долгожданное для большинства людей событие. Но рынок недвижимости вызывает огромный интерес для аферистов. Это подтверждает и статистика: около 6% сделок с жильем признаются недействительными. Чтобы радость от покупки не была омрачена, лучше заранее выяснить, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры. Прежде всего стоит разобраться, почему возможен обман при покупке квартиры на вторичном рынке, что нужно знать участникам сделки и как избежать неприятностей.

    Что должно насторожить

    В сделках с жильем людей необязательно обманывают умышленно. Иногда продавец просто не сообщает какие-то детали, и в результате покупатель остается ни с чем. Даже если не было мошенничества в чистом виде, человеку, оставшемуся без денег и жилья, от этого не легче. Есть несколько моментов, которые должны вызвать подозрения покупателя жилплощади:

    Подлинная доверенность на продажу квартиры составленная действующим нотариусом.
    1. Квартира продается по стоимости гораздо ниже рыночной. Несмотря на заверения продавца, что он, например, просто торопится, разбрасываться недвижимостью по бросовым ценам никто не станет.
    2. Реализацией квадратных метров занимается другое лицо по доверенности от хозяина.
    3. Сумма задатка, которую требует продавец, непропорционально велика.
    4. После проверки документов выясняется, что в последнее время у жилплощади часто менялись собственники.
    5. Продавец по разным причинам не хочет предоставлять какие-то бумаги и всячески затягивает процесс.
    6. Реальная планировка помещения не совпадает с техническим планом.

    Конечно, наличие этих признаков еще не означает, что продавец – человек недобросовестный. Но быть начеку все-таки стоит.

    Виды мошенничества

    Мошеннических схем на рынке жилья достаточно много. Чаще всего люди, нечистые на руку, используют следующие способы обмана участников сделки:

    Как определить чистоту сделки? Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

    Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.

    Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.

    Что нужно знать?

    На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:

    1. Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
    2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:

    [3]

    • свидетельство о государственной регистрации права;
    • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
    • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
    Читайте так же:  Что такое льготная ипотека с господдержкой и кому она положена
  • Справки из жилищно-коммунального хозяйства:
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
    • архивная (расширенная) выписка;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • копия финансового лицевого счета.

    При определенных обстоятельствах могут дополнительно потребоваться следующие документы:

    1. нотариальное согласие одного из супругов;
    2. разрешение органов опеки и попечительства.

    При покупке квартиры по ипотечному кредитованию вам дополнительно потребуется:

    1. технический паспорт или экспликация квартиры;
    2. оценка квартиры;
    3. свежая выписка из ЕГРН;
    4. справки от нарколога и психиатра.

    Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?

    Главный вопрос: цель продажи квартиры. Это может быть:

    • Улучшение жилищных вопросов. Молодая семья ждет пополнения и ей нужна новая квартира с большей площадью.
    • Разъезд родственников. Семья разводится и ей нужно разменять квартиру на две жилплощади.
    • Уменьшение квадратных метров. Человек остался один и продает квартиру с целью покупки жилья меньшей площади.
    • Нужны деньги. Срочно понадобились деньги или квартира досталась по наследству и больше не нужна.

    Узнав причину продажи, задайте уточняющие вопросы, а именно:

    • Кто соседи? Важно задать вопрос по соседям на лестничной площадке, а также узнать кто проживает вверху. Бывают ситуации, когда квартиру продают из-за конфликта с соседями.
    • Тепло ли в квартире? Зайдя в квартиру, пощупайте батареи (зимой) или спросите у жильцов. Если для вас этот вопрос важный лучше задать его соседям. В этом случае вы получите более правдивый ответ.
    • Слышно ли соседей? Звукоизоляция в квартире зависит от материала стен и перекрытий. Уточните этот вопрос у жильцов.
    • Сколько платите за жкх? Довольно часто задаваемый вопрос при покупке квартиры. Попросите квитанцию об оплате у собственников.
    • Есть ли проблемы с квартирой и документами? Задайте этот вопрос жильцам и попросите показать правоустанавливающие документы.
    • Сколько лет в собственности? Если квартира находится в собственности менее 3-5 лет, то при определенных условиях придется заплатить налог с продажи.
    • Была ли перепланировка? Уточните насчет ее законности.

    На остальные вопросы вы получите ответы из правоустанавливающих документов:

    1. Из выписки из ЕГРН узнаете: кто собственник квартиры, когда и каким способом она была приобретена. Также там содержится информация о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Из справок из жэка: кто зарегистрирован в квартире и о наличии временно отсутствующих, задолженности по коммунальным платежам. Также эту информацию можно узнать из квитанций.
    3. Из паспорта можно узнать: женат (замужем) продавец или нет по штампу в паспорте или его отсутствии.

    [2]

    Как определить чистоту сделки?

    1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете всю информацию о собственниках и параметрах квартиры: площадь, этаж, кадастровая стоимость и номер, на основании чего получено право собственности, когда оно было зарегистрировано и о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Возьмите свежие справки из жэка. Из них вы узнаете о всех зарегистрированных лицах, временно отсутствующих, наличии долгов и историю квартиры (архивная выписка).
    3. Проверьте паспорта собственников.

    Если вопросов не возникло, то можете начинать собирать документы и готовить сделку.

    Действия после проверки

    Дальнейшими действиями должны стать:

    1. Заключение предварительного договора. В нем прописываются все условия покупки: сроки, цена, порядок расчетов, параметры квартиры, кто прописан и т.д.
    2. Договор аванса или задатка. Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции. Это накладывает определенную ответственность и дисциплинирует продавцов.

    [1]

    При необходимости (ипотека) вы собираете дополнительные документы и сдаете в банк. После получения одобрения:

    1. составляется основной договор купли-продажи;
    2. оплачивается государственная пошлина (покупатель);
    3. документы сдаются на регистрацию в МФЦ:
    4. после регистрации вы становитесь собственником квартиры;

    Как узнать, что жилье находится в залоге?

    Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.

    Выясните причину у собственника и найдите решение этой проблемы или откажитесь от покупки данного объекта.

    Причины для торга

    • Завышенная цена. Как правило, собственник жилья намеренно завышает цену и при торге предоставит вам скидку.
    • Объявление с торгом. Причиной для торга может быть объявление, в котором собственник указывает, что торг уместен. Вам необходимо уточнить сумму этой скидки.
    • Срочная продажа. Как правило, собственник идет на существенные уступки в цене, если ему срочно нужны деньги или квартира досталась в наследство.
    • Квартира с долгами. У собственника кредитная задолженность и ему срочно нужны деньги для погашения. В этом случае вы сможете добиться существенных уступок.
    • Продается давно. Если хозяин не может длительное время продать свою недвижимость, то предоставит вам определенную скидку.
    • Отсутствие ремонта.
    • Первый и последний этаж.
    • Неудачное расположение дома.

    Надеюсь, что статья была полезна, и вы сможете применить полученные знания при покупке квартиры. Если вы ни разу не покупали недвижимость, обратитесь за помощью к знакомому риэлтору, который сможет сделать эту работу.

    Полезное видео

    В данном видео вы узнаете еще больше информации о том, как проверить чистоту сделки при приобретении квартиры на вторичном рынке:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники


    1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

    2. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.

    3. Пиголкин, Ю.И. Морфологическая диагностика наркотических интоксикаций в судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицина, 2015. — 392 c.
    4. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
    Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here