Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Полезные советы на тему: "Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Купить жильё на вторичном рынке – значит приобрести жилье у реального хозяина, который уже какое-то время владел ей. У таких квартир может быть как один владелец, так и целая цепочка собственников. Чем больше людей владело недвижимостью, тем больше рисков несет в себе покупка «вторички».

Некоторые люди хотят купить только новое жилье, но есть и такие, кому важно приобрести недвижимость в проверенном доме определенного года застройки, или в конкретном районе у настоящего хозяина. Рассмотрим особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Риски покупателя

Основной риск покупателя такой недвижимости – это отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

Чтобы сделать риски минимальными, покупателю следует:

  1. Проявить бдительность при выборе квартиры, чтобы не приобрести жилье с обременениями или притязаниями третьих лиц.
  2. Включить в договор купли-продажи условия, защищающие интересы продавца.

При выборе на вторичном рынке нужно учитывать не только внешний вид жилья, расположение дома и удобство района, но и «чистоту» объекта.

Убедиться в том, что вы покупаете не «кота в мешке», а реальное жилье, помогут следующие действия:

  1. Проведите подробный опрос продавца. Задать нужно как минимум следующие вопросы:
  • почему он решил продавать;
  • кто в ней жил до продажи;
  • есть ли зарегистрированные жители;
  • когда и на каком основании продавец приобрел жилье;
  • состоит ли продавец в браке и есть ли у него дети;
  • сколько собственников, есть ли среди них дети;
  • нет ли обременений в виде арестов или ипотек;
  • нет ли недовольных наследников и законных пользователей.

[2]

Похожие вопросы можно задать соседям, если есть такая возможность.

  1. Попросите у продавца документ-основание, по которому он приобрел недвижимость. Если это ДКП с ипотекой, нужно убедиться, что ипотека погашена и претензий у банка нет. Если обычный ДКП – что квартира полностью оплачена и не состоит в залоге у предыдущего продавца. Документ о приватизации автоматически создает множество собственников на стороне продавца, среди которых могут быть дети. Если свидетельство о праве на наследство, нужно учесть возможное существование иных наследников.
  2. Закажите из ЕГРН расширенную выписку на жилье. Из нее вы узнаете, сколько собственников, нет ли обременений и другую ценную информацию.
  3. Если за продавца действует представитель, доверенность должна быть нотариальной. Действительность доверенности можно проверить на сайте.
  4. Обязательно проверьте с помощью технического паспорта, проведены ли работы по перепланировке или переустройству. Если в техпаспорте показана ванна, а стоит душевая кабина – это может быть перепланировкой.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Вопросы к продавцу и документы

Если продавец состоит в браке, обязательно возьмите согласие супруга на продажу. Выяснить, что недвижимость приобретена именно в период брака, поможет простое сопоставление дат. Сравните дату бракосочетания (указана в штампе в паспорте или на свидетельстве о браке), дату приобретения недвижимости и дату государственной регистрации.

  1. Если дата бракосочетания ранее даты покупки и регистрации собственности – согласие брать обязательно.
  2. Если дата покупки и регистрации раньше даты заключения брака – согласие не нужно, поскольку жильё является личной собственностью продавца.
  3. Если продавец сначала оформил договор купли продажи, потом женился, а после этого зарегистрировал собственность – лучше возьмите у супруги согласие, чтобы подстраховаться.

Согласие оформляется нотариально. Отсутствие согласие грозит отменой сделки по иску недовольного супруга.

Если собственников несколько, у всех них есть право преимущественной покупки квартиры. Это значит, что продавец должен их уведомить о продаже. Уведомление составляется письменно, а при регистрации права собственности в Росреестр предоставляются доказательства отправки таких уведомлений. Отказы собственников оформляются нотариально. Молчание собственника в ответ на уведомление грозит иском о переводе прав покупателя на недовольного собственника.

Если продается доля, или целая квартира, но собственников несколько, договор обязательно удостоверяется нотариально. Несоблюдение этого требования влечет признание сделки недействительной в суде.

Если собственник– несовершеннолетний, то нужно соблюсти два условия. Во-первых, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу. Во-вторых, сделка должна быть удостоверена нотариально. Несоблюдение этих условий влечет отмену сделки по иску заинтересованных лиц.

Если квартира получена по наследству, сравните дату получения наследства и дату ее продажи. Если прошло уже как минимум три года, то риск оспаривания вашей сделки недовольными наследниками стремится к нулю. Если же продавец продает жилье сразу же после вступления в наследство, нужно проявить большую бдительность.

Порядок оформления договора

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Нотариальная форма договора обязательна только если квартира:
  • находится в долевой собственности,
  • принадлежит несовершеннолетнему.

В иных случаях обращаться к нотариусу не нужно, но если стороны желают, то могут удостоверить любой другой ДКП. В любом случае нотариальная форма значительно снижает риски покупателя.

Чтобы оформить договор купли-продажи, можно обратиться к юристу по недвижимости или риелтору, а можно и составить его самостоятельно. В договоре указываются:

  1. Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  2. Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  3. Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  4. Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  5. Обязательства продавца. Продавец передает недвижимость по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  6. Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Прописать это в договоре можно так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

[1]

  1. Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  2. Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты. Если жильё продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге. Покупателю оно невыгодно, ведь после оплаты придется вновь встречаться с продавцом, чтобы он подал заявление о снятии залога в Росреестр. Чтобы залог не возник, нужно прописать в договоре следующее:

«Залог по смыслу ст. 488 ГК РФ не возникает. С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате»

  1. Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора. Чтобы покупателю обезопасить себя, можно включить в договор следующее условие:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

  1. Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть объект продавцу, то применяется правило из договора.
Читайте так же:  Соглашение о разделе наследственного имущества между наследниками

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Каждое юридическое действие после подписания договора нужно оформлять отдельным документом.

Квартира передается от продавца к покупателю по передаточному документу. Чаще всего это передаточный акт (акт приема-передачи). В акте указывается техническое состояние помещения на момент передачи:

  • перепланировки;
  • состояние сантехники, электрики, газового оборудования;
  • состояние стен, полов, потолков;
  • состояние окон и дверей;
  • необходим ли капитальный ремонт;
  • если у сторон претензии.

Обязательно сохраняйте платежные документы:

  • расписка о приеме наличных денег;
  • соглашение с нотариусом об использовании депозита;
  • соглашение об эскроу;
  • соглашение об аккредитиве и распоряжение о перечислении средств;
  • договор банковской ячейки;
  • выписка о переводе средств (если оплата безналом

Долг за капремонт следует за квартирой, чтобы не столкнуться с большими долгами после, попросите справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.Можно просить такой же документ по коммунальным платежам, но долг следует за физлицом, на вас не перейдёт.

Дополнительно могут понадобиться, в зависимости от ситуации:

  • согласие супруга;
  • разрешение органа опеки;
  • отказы сособственников от покупки и уведомления.

Все эти документы нужно принести в подлинниках и копиях в Росреестр на регистрацию.

Регистрация права собственности

Только после регистрации права собственности покупатель становится полноправным владельцем недвижимости – может ее покупать, продавать, дарить, завещать.

Регистрация не занимает много времени. Всего 3-5 рабочих дней, и можно получать договор с отметкой Росрееста о регистрации.

Зарегистрировать право можно на основании договора и всего пакета документов по сделке через:

  • непосредственно офис Росреестра;
  • офис МФЦ, который поддерживает такую услугу;
  • нотариальную контору за дополнительную плату.

Вне зависимости от того, куда подать документы, регистрация приобретет юридическую силу с момента внесения записи в ЕГРН.

По результатам регистрации выдается договор с отметкой о регистрации, передаточный акт и выписка из ЕГРН со сведениями о новом собственнике.

  1. При оформлении договора купли-продажи не соглашайтесь прописывать в нем заниженную цену недвижимости. Это выгодно только продавцу.
  2. Если есть сомнения в чистоте сделки – доверьтесь нотариусу. Удостоверяя сделку, нотариус проверит, что ничьи права не нарушены. В случае ошибки вы сможете взыскать убытки с нотариуса.
  3. Залог до полной оплаты – гарантия оплаты в срок. Негативных правовых последствий при условии своевременной оплаты он не несет.
  4. Не покупайте квартиру до тех пор, пока продавец не снимет с учета всех прописанных.
Читайте так же:  Срок годности вареной колбасы когда я открыл

Порядок покупки квартиры в 2019 году

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур. Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.
Статья обновлена 20.05.2019 г
Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.
Интеллект карта для покупателей квартиры

Содержание статьи подробное:

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю необходимо:

  1. Приобрести( установить) право собственности
  2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
  3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

  1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
  2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
  3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с передачей задатка.

[3]

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через интернет.

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры за наличные

Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя: «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?»

Порядок покупки квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.

Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.

А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.

Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.

Посмотрите пошаговую инструкцию к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка» и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности. Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Если вы «покупаете» квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Порядок покупки квартиры в 2019 году : 3 комментария

не очень поняла про изменения в законе от 2019 года.
первый вопрос: у нас квартира приватизирована в 1992 году в общую совместную собственность. Надо ли нам для проведения каких-либо сделок (например: дарения доли в этой квартире второму собственнику) проходить процедуру соглашения об определении долей?
И второй вопрос: если требуется соглашение об определение доле, то можем ли мы сами определить какова доля будет у каждого из собственников ( например : одному 80% или 80 долей , а другому 20% или 20 долей).

Ответ для Людмилы.Конечно, чтобы подарить, нужно дои определить. По соглашению сторон размер долей может быть любым.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Видео (кликните для воспроизведения).

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

Читайте так же:  Муж уголовник избивает беременную жену что будет

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

[1]

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости – сложный процесс, сопряженный с большими финансовыми затратами. Сегодня регистрируется огромное количество случаев мошенничества в этой сфере. Чтобы не потерять деньги и не остаться в итоге без жилья, важно внимательно изучить все тонкости таких сделок. Людям, мало знакомым с законодательством, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам и риелторам. Они подскажут, на что обратить внимание при покупке вторичного жилья.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

  1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
  2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
  3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
  4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
  5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Оформление сделки

Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:

  1. Заключение предварительного соглашения.
  2. Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
  3. Подготовка всех необходимых бумаг.
  4. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
  5. Перечисление денежных средств.
  6. Передача документов в органы государственной регистрации.
  7. Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.

Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация. Экономить в этом случае не стоит.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Пошаговая инструкция покупки и продажи квартиры на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры – процесс многоступенчатый и сложный, разобраться в котором непрофессионалу бывает непросто. Очень важно не пропустить ни одного ключевого момента, тогда сделка пройдет успешно.

Как происходит сделка на вторичке: алгоритм пошагово

Пошаговая схема купли-продажи жилья на вторичном рынке выглядит так:
  1. Выбор квартиры – новостройка или вторичное жилье.
  2. Стороны предварительно согласовывают условия, заключают предварительный договор купли-продажи. Если предусмотрено – передается задаток (аванс).
  3. Продавец собирает необходимые документы:
    1. правоустанавливающие документы;
    2. технический паспорт на квартиру;
    3. справку о прописанных;
    4. справку о задолженности по коммунальным платежам;
    5. согласие супруга;
    6. разрешение органа опеки и попечительства;
    7. уведомлениясособственников о продаже.
  4. Покупатель решает вопрос об оплате:
    1. собирает собственные средства;
    2. заключает кредитные договоры;
    3. оформляет получение денег по ГЖС и сертификату на материнский капитал.
  5. Стороны согласовывают порядок оплаты, при необходимости:
    1. арендуют банковскую ячейку;
    2. заключают соглашения на аккредитив, эскроу-счет, депозит нотариуса.
  6. Стороны заключают основной договор купли-продажи.
  7. Покупатель осматривает квартиру, стороны составляют передаточный документ.
  8. Документы передаются в Росреестр для регистрации права покупателя на квартиру.
  9. При необходимости стороны заключают дополнительное соглашение. Регистрация не требуется.
  10. После регистрации права собственности происходит окончательный расчет выбранным способом.
  11. Покупатель вступает в права собственника, прописывается в квартире.

В некоторых случаях сделка нуждается в нотариальном удостоверении.

Иногда от имени продавца или покупателя действует представитель. Его доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

После заключения предварительного или основного договора может возникнуть ситуация, в которой сторона будет вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав: для понуждения второй стороны исполнить договор или для расторжения договора.

После регистрации договора и завершения расчетов может возникнуть необходимость признания сделки недействительной и возврата всего полученного по сделке.

[1]

Шаги для покупателя

При оформлении сделки покупателю важно убедиться в следующем:
  • Квартира юридически чистая: на ней не зарегистрировано залогов, арестов и других обременений, на нее никто не претендует: ни наследники, ни бывшие владельцы.
  • Продавец является совершеннолетним и полностью дееспособным.
  • Если продавец несовершеннолетний – родители согласны на продажу квартиры.
  • Супруг продавца согласен на продажу квартиры.
  • Орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу, если собственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Сособственников нет или они письменно отказались выкупать долю в праве.
  • На квартире нет коммунального долга.
  • В квартире к моменту сделки никто не прописан или продавец готов выписать семью в определенный срок.
  • Перепланировка отсутствует или согласована.
  • Пользователи квартиры отсутствуют (отказополучатели, получатели ренты, граждане, отказавшиеся от приватизации).

После проверки этих фактов риск возникновения проблем или признания сделки недействительной серьезно уменьшится.

Звоните юристу

Читайте так же:  Как вывезти ребенка за границу если родители в разводе

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Последовательность проверок для продавца

Продавцу тоже стоит уделить внимание следующим вопросам:
  • Продавец полностью освободил квартиру от обременений, притязаний, уплатил все коммунальные платежи, согласовал все перепланировки, всех выписал, а права всех третьих лиц соблюдены.
  • Покупатель является совершеннолетним и полностью дееспособным.
  • Супруг покупателя согласен на покупку квартиры.
  • Если покупатель берет ипотеку – у него должно быть действующее одобрение банка.
  • Если использует государственный жилищный сертификат, срок его действия к моменту сделки не должен истечь.
  • Если используется ГЖС, материнский капитал, ячейка, аккредитив, эскроу-счет или депозит нотариуса нужно уточнить порядок и срок получения денег.
  • Готов ли покупатель рассчитаться сразу или будет платить в рассрочку.

Очевидно, что основной вопрос продавца состоит в порядке и сроке получения денег. Важно уделить этому повышенное внимание и внести в условия договора максимальную ясность.

Варианты оплаты: свои средства, ипотека, материнский капитал

Стороны могут выбрать любой вариант оплаты квартиры при купле-продаже.

Если это наличные, то используется:

  • предоплата;
  • оплата в день подписания договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку;
  • оплата в руки продавцу;
  • оплата с использованием банковской ячейки.

В подтверждение оплаты продавец выдает покупателю расписку.

При безналичной оплате используются:

  • банковский перевод;
  • аккредитив и счет эскроу;
  • депозит нотариуса.

Покупатель может рассчитаться:

  • собственными средствами;
  • кредитными средствами, взяв потребительский кредит и ипотеку;
  • с использованием средств государственной поддержки: материнского капитала, государственного жилищного сертификата.

При оплате в ипотеку покупателю придется получить одобрение банка на определенную квартиру и понести дополнительные расходы в виде страховок и комиссий.

После регистрации права собственности покупатель начинает погашать ипотеку. По завершении платежей залог банка снимается, в противном случае квартира может быть реализована за долги.

При использовании материнского капитала сторонам нужно запастись терпением, потому что ПФР рассматривает заявки достаточно долго. Квартира обязательно должна соответствовать санитарно-техническим требованиям, а при заключении договора нужно предусмотреть доли в недвижимости не только владельцу сертификата и его супругу, но и каждому из детей.

Помощь в оформлении и ведении сделки

Если ваша сделка осложнена оформлением на несовершеннолетних или нескольких долей, вы не уверены в своих силах или просто не хотите тратить время на оформление, можно обратиться за помощью к специалисту.

Агентство недвижимости или риелтор может вступить в сделку на совершенно любой стадии. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, поможет согласовать условия, выгодные клиенту, и возьмет на себя ряд несущественных вопросов – получение справок, подача запросов в компетентные органы.

Риелтор сопровождает клиента до самого завершения сделки. Вознаграждение посредника может быть твердым или зависеть от цены договора.

Юрист поможет проверить поэтапно документы на наличие в них подозрительной информации или подводных камней.

Нотариус проверяет, не нарушены ли права третьих лиц при совершении сделки, а также сам формирует текст договора.

В некоторых случаях обращение к нотариусу обязательно, в других – стороны могут по желанию воспользоваться его услугами. Тарифы устанавливаются решением местной нотариальной палаты, а за свои ошибки нотариусы отвечают материально.

С чего начать покупку вторичного жилья?

– С чего начать покупку квартиры на вторичном рынке?

Отвечает исполнительный директор «Квартирного бюро» Марина Иванова:

Покупку квартиры необходимо начинать с составления портрета своего идеального жилья. Решите, какая именно квартира вам необходима: сколько комнат, общий метраж, планировка, географическое расположение, престижность района, уровень ремонта. Это сэкономит много времени при выборе подходящего варианта. Для начала решите, хотите ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Если новостройка, то узнайте о планах развития района, о наличии и будущем строительстве необходимой бытовой и социальной инфраструктуры: парков, школ, детских садов, магазинов, парикмахерских и прочее.

Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то узнайте как можно больше о самом доме: когда ожидается или был проведен капитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом. Пообщайтесь с соседями, поищите негативные отзывы в интернете. Учтите техническое состояние жилья. Каждая маленькая проблема потребует устранения, а, следовательно, и дополнительных денежных вложений. Кстати, можно уточнить у прежних хозяев их планы на мебель. Часто собственники многое оставляют, это можно или использовать, или продать.

Читайте так же:  Покупка квартиры через жилищный кооператив

Отвечает председатель «Союза защитников информации» Александр Бражников:

Мы берем ситуацию, когда Вы уже нашли себе квартиру и начинаете готовиться к ее покупке.

Первое, что необходимо сделать, — это решить, кто будет заниматься оформлением сделки и проверкой юридической чистоты квартиры. Это очень важно, так как компания по продаже недвижимости или риелтор, который Вам помогает в сделке, отвечает перед Вами только суммой своего заработка, то есть комиссией с продажи квартиры. Если окажется, что в квартире кто-то проживает, квартира в залоге, а при сделке это не было обнаружено, Вам придется доказывать в суде, что Вас обманули. В этой ситуации не факт, что Вы вернете свои деньги, кроме комиссии посредника.

Проверка юридической чистоты квартиры — это не покупка телефона, а крупные инвестиции в Ваше будущее! Самый лучший практический совет: если у Вас есть деньги на покупку жилья, то все равно возьмите в банке (лучше государственном) деньги на ипотеку, хотя бы 300 тысяч рублей. Гарантирую, что банк проверит квартиру на юридическую чистоту лучше любого агентства недвижимости, так как он дает Вам деньги и планирует их вернуть, если Вы вдруг не сможете платить. В таком случае сделка проходит под контролем банка: все юридические документы и договоры проверяются, и, если что-то вызывает сомнение, Вам просто не дадут провести сделку. Ваши деньги не окажутся у мошенников. Если же все пройдет успешно, через месяц после сделки Вы сможете погасить кредит и закрыть ипотеку.

Если Вы планируете проводить проверку квартиры через агентство недвижимости, то перед тем, как заключить с ними договор, посмотрите отзывы на данную компанию, зайдите на сайты судов, забейте там данные выбранной Вами компании. Вдруг с ними уже судятся по поводу некачественно выполненной работы? Если же компания достойная и Вы в ней уверены, готовьтесь к сделке.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

Рынок жилой недвижимости давно стал благодатной почвой для желающих обогатиться за чужой счет. Для того чтобы не пополнить ряды бесславно обманутых, следует проявить максимальную осторожность. Осматривая будущее жилье, следует обратить внимание не только на интерьер, но и на состояние коммуникаций. Они, во-первых, должны быть исправны, а во-вторых – соответствовать технической документации. В противном случае не исключены споры с управляющей компанией и жилищной инспекцией, грозящие штрафом или затратами на восстановление имущества в первоначальное состояние. Нелишним будет проверить платежки за последние три года. Так покупатель сможет не только получить представление о своих будущих расходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, можно по выписке из домовой книги. Не проявив должной осмотрительности, вместе с жильем можно получить нежелательных квартирантов.

Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.

Необходимо также убедиться, что со стороны продавца выступает собственник квартиры. Полномочия его представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Отвечает основатель «Федерального бюро выкупа жилья» Сергей Овчинников:

Покупка квартиры должна начинаться с оценки собственных финансовых возможностей и метода финансирования. Для начала необходимо определиться с тем, какая сумма накоплений имеется, каков реальный ежемесячный денежный доход у Вас и членов Вашей семьи, которые будут участвовать в финансировании покупки. Затем необходимо выбрать систему финансирования.

Лучший вариант — когда у Вас есть возможность собрать и внести всю сумму. При этом далеко не все средства могут быть Вашими. Часть суммы можно взять в долг у родственников или друзей, с которыми Вы будете постепенно рассчитываться.

Если прибегать к ипотеке, то важно реально учесть сумму, которую Вы сможете выплачивать ежемесячно. Продумайте все доступные риски и потенциальные возможности: снижение зарплаты или, наоборот, повышение в должности, стагнацию или процветание отрасли, возможность рождения ребенка в ближайшее время. Не забудьте, что ипотека потребует дополнительных временных затрат на получение справок, выбор банка, оформление документов.

В случае плохой кредитной истории есть альтернативные ипотеке варианты. Например, аренда жилья с выкупом. Здесь не требуется первый взнос, сбор справок и документов. При этом можно сразу въехать в квартиру и жить в ней. Однако подобных предложений на рынке пока необоснованно мало.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.
  4. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here