Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Полезные советы на тему: "Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким образом многие родители заранее решают проблему ребенка, связанную с отсутствием жилплощади. В чем особенности этой сделки и чем она отличается от обычной купли-продажи недвижимости – читайте в этой статье.

Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка

По закону, несовершеннолетний, вне зависимости от возраста, может стать собственником квартиры, дома или любой другой недвижимости. Однако исходя из требований ст.26 и 28 ГК РФ, подобные договоры могут заключаться только при согласии или даже при прямом участии законных представителей ребенка: родителей, опекунов или попечителей.

Если не учитывать указанный выше момент, то такая сделка ничем не отличается от обычной, просто владельцем, по договору купли-продажи, указывается именно ребенок, вне зависимости от того, кто именно подписывает документ.

Следует учитывать, что дети в возрасте от 16 до 18 лет могут быть признаны, по решению суда, совершеннолетними. Это возможно если они вступили в брак или начали полноценно, официально работать.

Особенности владения квартирой несовершеннолетним

Несовершенный владелец квартиры имеет право проживать в ней, использовать ее по собственному усмотрению и так далее, но не может сдавать ее аренду, продавать, дарить, обменивать и так далее без разрешения органов опеки.

Кроме того, у несовершеннолетнего невозможно забрать жилье за долги, чем нередко пользуются представители. Достаточно сделать ребенка собственником жилья и банк не сможет его реализовать на аукционе.

Как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Как было сказано ранее, сама процедура практически ничем не отличается от обычной купли-продажи жилья. Разница только в том, что представитель несовершеннолетнего или действует от его лица или дает разрешение на то, чтобы он действовал условно самостоятельно (под контролем взрослого).

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую недвижимость. Самостоятельно или при помощи риелтора.
  2. Договориться с продавцом.
  3. При необходимости – обсудить ситуацию с ребенком. Это актуально, если несовершеннолетний очень самостоятельный или же в том случае, когда есть несколько вариантов для покупки и взрослый не может сам определиться с тем, какой выбрать.
  4. Заключить договор купли-продажи от лица ребенка или выдать ему согласие на подписание этого договора (согласие оформляется прямо у нотариуса, который будет заверять сделку).
  5. Совершить оплату исходя из достигнутых договоренностей.
  6. Оформить право собственности на ребенка в Росреестре.

Перечень документов для такой сделки практически не отличается обычного комплекта:

  • Паспорт представителя.
  • Документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Документы, подтверждающие права представителя.
  • Бумаги на квартиру.

Расходы и сроки

При покупке квартиры несовершеннолетним выделяют только два основных вида расходов:

  • Оплата услуг нотариуса. Зависит от суммы сделки. Может варьироваться в широких пределах, но практически никогда не бывает меньше 2000 рублей.
  • Госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре. 2000 рублей на 1 человека.

Сроки аналогичны обычной процедуре, ведь разрешение от органов опеки не требуется. Как следствие, если все предварительные договоренности достигнуты, то непосредственное оформление нужных документов займет от силы 1 день. И еще около двух недель будет происходить переоформление права собственности.

Доверенность от несовершеннолетнего на покупку квартиры

По закону, от лица несовершеннолетнего могут действовать его законные представители и доверенность им для этого не нужна. Более того, чтобы выдать такую доверенность, несовершеннолетний сначала должен получить согласие своего представителя. Получается, что представитель будет давать разрешение на выдачу доверенности самому себе, что является абсурдом.

Вместо доверенности достаточно предоставить документы, которые подтверждают факт того, что данный взрослый является законным представителем ребенка. В случае с родителями, обычно достаточно того, что ребенок будет записан у них в паспортах и у них на руках будет его свидетельство о рождении.

[1]

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Риски покупки квартиры с несовершеннолетними собственниками

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком опасны не только из-за разрешения органа опеки или прописки, есть опасности при оформлении, полный список и как их избежать смотрите в статье!

Приобретение жилья, одним из собственников которого выступает лицо, не достигшее совершеннолетия, предусматривает наличие определенных рисков, так как данная категория граждан дополнительно защищается законом. В частности, обязательным становится разрешение со стороны Органов опеки.

Любые операции продажи, не получившие одобрения от опеки, через суд будут признаны недействительными, что требуется учитывать в первую очередь покупателю.

Риски покупки квартиры с детьми (опекой)

Основная сложность заключается в выписки ребенка с матерью после оформления сделки. Даже через суд сделать это весьма проблематично и потребует значительных сил. Если же сделку купли-продажи признают недействительной, придется еще и возвращать уплаченные деньги, столкнувшись при этом с массой сложностей. Особенно тяжело приходится тем, кто оформлял ипотеку, и вынужден расплачиваться за нее банку, даже после отмены сделки.

Читайте так же:  Совет многоквартирного дома должен быть создан если

В случаях, когда ребенок не является одним из владельцев, а только прописан в квартире, рисков меньше, и перед новым собственником стоит только задача его выписки, причем сделать это целесообразно заранее, и продавцом. Наличие же в жилплощади доли несовершеннолетнего позволяет ему претендовать на нее даже при условии, что объект недвижимости передан другому владельцу.

В отдельных случаях выписка ребенка оказывается просто невозможной. Среди них:

  1. При проживании несовершеннолетнего в квартире на момент приватизации без выделения ему доли. Право использования при этом у него остается на пожизненных условиях.
  2. При применении в процессе покупки материнского капитала, когда каждый из детей становится обладателем собственной доли. В дальнейшем ребенок имеет законное право ее требования.
  3. В случаях, когда нет иной собственников, в том числе у родителей, где бы ребенок мог проживать. При оспаривании своей доли, суды часто признают право истца законным с необходимостью его удовлетворения.
  4. При условии прописки на квадратных метрах ребенка, усыновленного иностранными гражданами.

Во всех указанных случаях прописка будет сохраняться до момента наступления факта совершеннолетия рассматриваемого лица.

[3]

При рассмотрении документов будущего объекта приобретения, в котором зарегистрировано лицо, не достигшее 18-летнего возраста, пусть и не имеющее имущественных прав, требуется обратить внимание на ряд моментов:

  • Основание появления у продавца прав собственности. Если это приватизация, то она проведена с нарушением, выраженном в отсутствии факта выделения доли одному из проживающих, что ставит под угрозу все дальнейшие операции с жилплощадью.
  • Правовой статус владельцев. Проблемы с органами опеки возможны в случаях, когда родители несовершеннолетнего лишились своих родительских прав (или были ограничены в них).
  • Мнение органов опеки. Еще в процессе подготовки предстоящей сделки необходимо получение предварительного одобрения. Если его нет, существуют высокие риски столкнуться с проблемами в будущем.

Свои сложности есть и у процедуры выписывания детей. Процедура реализуется только при нескольких условиях:

  1. Одновременная регистрация в другом жилье;
  2. Наличие согласия на выписку без новой регистрации от опеки (фактически не дается);
  3. Невозможность снятия регистрации в судебном порядке.

Как снизить риски покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком

Полностью исключить появление проблем невозможно, но за счет грамотных действий существует возможность существенно снизить вероятность их возникновения:

  1. Еще в процессе подготовки детально изучить всю документацию;
  2. Определить наличие регистрации или права владения объектом у ребенка;
  3. Выяснить наличие ограничений родительских прав;
  4. Получить на сделку разрешение в опеке;
  5. В договоре отразить необходимость предварительной выписки проживающих.

[1]

Если для вашей ситуации описанные опасности выше желания приобрести квадратные метры, то стоит поискать более подходящий вариант жилища.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками. Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Читайте так же:  Оценка квартиры при вступлении в наследство

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.
  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня. В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетних

Под отчуждением квартиры следует понимать её продажу, обмен, покупку или дарение, иными словами, передачу всех прав собственности на какое-либо имущество (например, квартиру) от одного гражданина к другому. Законодательство России в сфере недвижимости рассматривает несовершеннолетнего ребенка как полноценного члена общества, имеющего полный комплекс юридических прав и свобод, однако, в силу возраста, имеющего возможность реализовать эти права только посредством законных представителей и/или родителей, а также местных органов опеки и попечительства (далее – ООП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

На любую сделку по отчуждению недвижимости, среди собственников которой есть несовершеннолетний, всегда необходимо получить согласие у местных ООП.

Продажа квартиры несовершеннолетнего: современное законодательное регулирование

Видео (кликните для воспроизведения).

Сделки с участием недвижимого имущества несовершеннолетних детей регулируются в России, помимо Конституции РФ, следующими федеральными законами:

  • ФЗ № 223 от 29.12.1995 г. (Семейный кодекс)
  • ФЗ № 51 от 30.11.1994 г. (Гражданский кодекс)
  • Законом об опеке и попечительстве
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991
  • ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. (Жилищный кодекс)

Также в каждом отдельном регионе РФ такие сделки могут дополнительно регулироваться локальными нормативно-правовыми актами.

Понятие несовершеннолетия

Граждане, не достигшие 18 лет, считаются в России несовершеннолетними. Если граждане моложе 14-ти лет, то они называются малолетними. Малолетние недееспособны, и это означает, что осуществление любых сделок от их имени должны совершаться законными представителями.

Граждане признаются местными органами власти полностью дееспособными при эмансипации в соответствии со статьей 27 ГК РФ, также граждане признаются дееспособными в особом случае — если они вступают в брак с 16-летнего возраста, даже если затем последовал развод, дееспособность сохраняется.

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать правильно, вы можете узнать тут.

[1]

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок: как продать по закону?

При осуществлении продажи квартиры, где живёт несовершеннолетний и имеет в собственности в ней долю, может возникнуть ряд сложностей, связанных с получением согласия на подобную сделку в ООП.

ООП не привлекаются, если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован постоянно или временно в данной квартире, но собственником её не является.

Больше информации о том, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, который не является ее собственником, содержится здесь.

Читайте так же:  Куда можно написать письмо владимиру владимировичу путину

В каких случаях согласие ООП на совершение сделки не будет получено?

  • Несовершеннолетний собственник квартиры после сделки получит жилье, меньшее по площади, нежели отчуждаемое.
  • У несовершеннолетнего в результате сделки ухудшатся жилищные условия.
  • Сделка осуществляется между несовершеннолетним и его ближайшими родственниками или опекунами.
  • Несовершеннолетний собственник квартиры получит после сделки жилье в возводящемся доме, готовность которого меньше 90%.

Настоятельно рекомендуется перед подачей объявления о продаже и/или покупке квартиры посетить ООП, расположенные непосредственно по месту регистрации несовершеннолетнего, предъявить документы на отчуждаемое жилье, собственником которого выступает несовершеннолетний, чтобы инспектор опеки рассмотрел эти документы и объяснил, какое жилье может в понимании местных органов опеки быть равноценным нынешнему.

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, как получить согласие ООП?

Для получения согласия ООП на сделку об отчуждении с несовершеннолетним собственником квартиры, необходимо:

  1. Взять справку в отделе регистрационного учёта о зарегистрированных гражданах в продаваемой квартире
  2. Обратиться в ООП
  3. Написать заявление, где указать, что происходит не только продажа нынешней, но и одновременно покупка новой недвижимости.
  4. Ожидать решения (14 дней)

Порядок подачи документов

В паспортный стол необходимо обратиться, имея на руках следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка и/или его паспорт, документ, свидетельствующий о праве собственности на квартиру, подлежащую отчуждению, в котором указан несовершеннолетний ребенок.

Далее оба родителя, даже в том случае, если они состоят в разводе, должны посетить ООП вместе с несовершеннолетним, если только он уже достиг 14 лет, предоставив свои паспорта и паспорт ребенка и/или его (ребёнка) свидетельство о рождении, справку о лицах, имеющих в квартире, подлежащей отчуждению, постоянную регистрацию, свидетельство о праве собственности на отчуждаемую недвижимость (в нашем случае — квартиру), технический паспорт (паспорт БТИ) на квартиру.

Заявление подписывается родителями (усыновителями, опекунами) и ребенком непосредственно, если ему на тот момент, когда происходит подача заявления, исполнилось 14 лет.

Если любой из родителей, которые состоят в разводе, не поддерживает связи с ребенком и вторым родителем, то можно попробовать получить справку в том, что он находится в розыске из-за каких-либо причин, например, из-за неуплаты алиментов, и скрывается так, что с ним трудно установить связь, (справка берётся у судебных приставов) и объяснить комиссии, что вышеупомянутый родитель живёт далеко, связи с ребенком не поддерживает и прийти с ним в орган опеки не представляется возможным.

ООП в течение 14-ти дней проводит проверку. Если ООП не усмотрит ущемление прав несовершеннолетнего и поданные документы не имеют юридических проблем, решение органа опеки будет положительным.

Что может считаться равноценной заменой?

Равноценной заменой, согласно статье 292 ГК РФ, может считаться жилье, обладающее такой же или ещё большей площадью, чем подлежащее отчуждению. Но здесь существует ряд нюансов: приобретаемое жилище не должно находиться в строящемся доме, не должно быть законодательно обременено залогом или долгами по коммунальным и налоговым платежам.

Также имеет значение, приобретается жилье в городе проживания несовершеннолетнего или в любом другом городе с меньшим населением или деревне.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры несовершеннолетнего ребенка: случай из практики

В квартире (3 комнаты) площадью 71 кв. м проживала женщина с двумя родителями и несовершеннолетним сыном. Квартиру приватизировали на четверых проживающих в равных долях.

Женщина с мужем через некоторое время решили поменять место жительства и отправиться другую страну для проживания, забрав с собой родителей и сына. Квартиру было решено продать, а несовершеннолетнему сыну купить недорогую однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м и зарегистрировать его там.

Но ООП не одобрили сделку, женщине было сказано: «Ребенку 10 лет, в таком возрасте ему необходимо жить с матерью, значит, предполагается, что он будет проживать с матерью в маленькой квартире площадью 18 кв. м, да ещё при том, что ребенок с матерью разнополые. Нет».

Также будет сложно получить разрешение, если вновь приобретаемая жилплощадь будет находиться где-нибудь в деревне, пусть даже намного большая по площади.

О том, как оформить временную регистрацию ребенка для школы и какие документы для этого нужны — читайте в этой статье.

ООП могут, теоретически, дать разрешение на сделку, при которой базовые условия проживания ребенка, возможно, будут ухудшены, только в некоторых исключительных случаях:

  • Если несовершеннолетнему собственнику квартиры необходим переезд в другой город по состоянию здоровья, например, переезд из мегаполиса с загрязненной атмосферой ребенка с заболеваниями органов дыхания.
  • Если несовершеннолетнему ребенку необходимо дорогостоящее лечение.
  • Если необходимо переехать в определённый город для получения там ребенком подходящего образования.

Итак, при сделке с любым участием несовершеннолетних детей-собственников жилья главная сложность состоит в получении разрешения на такую сделку у ООП. При этом важно знать, что для органов опеки важно, чтобы условия проживания участвующего в сделке ребенка не ухудшились в результате переезда в новую квартиру.

Здесь имеет значение и площадь приобретаемой квартиры, и географическое расположение, и много других факторов, поэтому лучшим решением будет получение консультации у органов опеки до построения каких-либо планов об отчуждении жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам РФ.

Нюансы покупки и продажи квартир с участием несовершеннолетних собственников подробно рассмотрены в следующем видео-интервью:

Нюансы и риски покупки и продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Право собственности каждого человека относится к числу конституционных прав. Оно охраняется гражданским законодательством РФ. Также закон защищает права несовершеннолетних. Поэтому сделки с имуществом детей обеспечиваются дополнительными нормативными процедурами.

Можно ли покупать жилье, которое в собственности у лица, не достигшего совершеннолетия?

Рассмотрим, можно ли осуществить покупку жилой площади, если в ней прописаны лица, не достигшие 18 лет. Глава 17 ГК РФ посвящена правам вступления в собственность, которые распространяются и на несовершеннолетних детей. При совершении купли-продажи основную роль играют нормы закона, указанные в статьях 130, 131 и 292 ГК РФ. Имущественные права несовершеннолетних отражены в нормах статей 26, 28, 37 ГК РФ и статьи 60 СК РФ.

На основании обозначенных источников, имущество несовершеннолетних к сделке допускается, но для лиц покупающих квартиру с детьми, сделка может нести определённую долю риска.

Риски при покупке

Основные риски связаны с тем, что несовершеннолетний не имеет дееспособности. Даже получив паспорт, он не может самостоятельно участвовать в сделке, кроме случаев эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Его имущественные интересы зависят от законных представителей. И сделка с имуществом ребёнка зависит от их компетенций и добросовестности.

От недостатка правовых знаний, они могут допустить ошибку, что повлечёт последствия в виде:

  • оспаривания купли-продажи через суд;
  • двустороннюю реституцию (возврат) полученного по сделке.

Иногда такой шаг делается продавцом сознательно, с целью обогащения. Он подставляет покупателя под заведомо неправоспособную сделку. Например, чтобы намеренно допустить нарушения на последующем этапе:

  • при отчёте в органах опеки;
  • при выписке несовершеннолетнего.
Читайте так же:  Можно ли вернуть товар по договору поставки

Нередко в таких случаях провоцируются дополнительные риски:

  • занижение стоимости квартиры в договоре;
  • отказ уплатить полную стоимость квартиры при реституции.

Свести риски к нулю легче всего на стадии предварительной проверки, когда после осмотра жилого помещения покупатель знакомится с документами на квартиру.

Когда служба опеки запретит сделку?

Пункт 2 статьи 37 ГК РФ и ч. 1 статьи 21 закона «Об опеке и попечительстве» допускают, что территориальный орган опеки вправе запретить сделку с недвижимостью, где собственником выступает несовершеннолетний. В первую очередь это касается случаев отказа от сделки со стороны самого собственника, если ему исполнилось 14 лет. С этого возраста он прилагает к заявлению законных представителей собственное заявление с просьбой разрешить сделку.

Кроме этого запрет может налагаться:

  1. На сделку с опекуном (попечителем) или близким родственником опекуна.
  2. На приобретение для ребёнка доли меньшей, чем была в продаваемой квартире. Даже если новое жильё дороже по рыночной стоимости.
  3. На сохранение прежней доли, если новое жильё берётся в ипотеку. Дополнительно предъявляется требование – положить деньги вырученные с продажи доли ребёнка на его лицевой счёт.
  4. Когда квартира ребёнка продаётся раньше, чем приобретается новое жильё. Требование опеки – проводить альтернативную сделку одновременно. Если альтернативная сделка сорвётся, то покупатель не сможет приобрести свою квартиру.

Особенности совершения сделок

Если собственнику не исполнилось 14 лет, от его имени заключают сделку законные представители:

  • родители (усыновители);
  • опекуны (попечители).

По достижении 14 лет, он сам может участвовать в купле-продаже на всех этапах: от обсуждения вопроса о продаже до регистрации. Без его согласия сделка состояться не может. Он выступает в договоре самостоятельной стороной и сам подписывает договор купли-продажи (ДКП). Законный представитель только ставит свою подпись рядом, чтобы удостоверить законность подписания документа.

Если жилье в собственности у лица, не достигшего 18 лет

Когда ребёнок – собственник доли или всей квартиры, нужно:
  1. Законным представителям получить разрешение от опеки.
  2. После сделки представить отчёт в органы опеки.
  3. На основании Закона № 391-ФЗ от 29.12.15 г. и статьи 163 ГК РФ куплю-продажу квартиры (доли) несовершеннолетнего, удостоверять нотариально.

После заключения сделки ДКП предъявляется в Росреестр для внесения сведений об отчуждении квартиры в Государственный кадастр. Так как документ нотариально удостоверен, пошлина не взимается.

Особенности оформления

Для оформления ДКП от продавца потребуются следующие документы:

  1. Паспорт законного представителя.
  2. Паспорт собственника, если ему уже 14 лет, если меньше – свидетельство о рождении.
  3. Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого возникло право собственности несовершеннолетнего: договор имущественной сделки (или ДДУ), свидетельство о наследовании и т.п.
  4. Свидетельство о собственности на жилое помещение, если такое право возникло до июня 2016 года или выписка из ЕГРН, если это произошло позже.
  5. Квитанции об оплате услуг ЖКХ, выписка из лицевого счета.
  6. Технический паспорт помещения с экспликацией поэтажного плана.
  7. Кадастровый паспорт квартиры.
  8. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
  9. Разрешение органов опеки и попечительства.

Договор оформляется в нотариальной конторе.

Советы юриста

  1. Несовершеннолетним гражданин будет являться даже за один день до исполнения ему 18 лет. Внимательно проверяйте документ, удостоверяющий личность продавца.
  2. ДКП допускает внести соответствующее положение о том, что его подписание несёт силу акта приёмки. Но лучше составить отдельный акт и указать в нем недостатки помещения. Если сделка окажется оспоримой, то в результате реституции помещение придётся передавать.

За соблюдением интересов несовершеннолетнего следят не только законные представители, но и органы опеки. Поэтому сделка обусловлена множеством нюансов, которые требуется соблюдать. Это и специфический пакет документов, и специальные нормы заключения договора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа

Продажа квартиры – сложный и муторный процесс, включающий долгие сборы документации, поиск покупателя, заключение договоров и извлечение максимальной выгоды от продажи, не пресекая законодательства Российской Федерации. Однако, и без того трудный процесс может стать еще труднее, когда в квартире прописан несовершеннолетний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Здесь вы узнаете, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и какие документы для этого необходимы.

Роль законодательства в этом вопросе

В 2001 году Госдумой был принят законопроект, который гласил, что при составлении договора купли-продажи, обмена и дарения квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, опекуны должны получить разрешение у муниципальных органов попечительства.

Мало кто осведомлен о том, что в 2008 году закон был отменен, и теперь необязательно тратить время на получение разрешения в подобных органах.

Однако, этот законопроект распространялся лишь на те случаи, в которых несовершеннолетние были просто прописаны на определенной жилплощади.

Если ребенок имеет долю собственности (определенную площадь квартиры), то перед продажей необходимо пообщаться с представителями органов попечительства и получить разрешение на сделку. Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, имеющим долю собственности

Приватизировать квартиру, которая находится в чужой собственности, невозможно. Тем более, когда долю собственности держит несовершеннолетний.

Доля ребенка при продаже квартиры не может быть ниже, чем доля другого собственника квартиры. К примеру, в семье из трех человек, несовершеннолетний имеет право на треть жилплощади.

Получение разрешение в органах опеки и попечительства

До того как оформить договор на обмен, дарение и продажу квартиры, необходимо получить разрешение у органов попечительства. Вы должны доказать, что новая квартира, купленная на деньги с продажи старой, будет ничуть не хуже (т.е. соответствовать по площади и району).

Для того, чтобы получить это разрешение, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  1. Для начала нужно обратиться в орган попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего (либо органы опеки при муниципалитете района). Вас проконсультируют насчет необходимых документов и схем продажи квартиры
  2. В процессе подготовки документов на продажу недвижимости, необходимо повторно посетить орган попечительства и предоставить заявление. Ребенок, достигший 14-летия, подписывает заявление сам, в ином случае за ребенка ставят подпись родители
  3. Если ребенок получает столько же квадратных метров в собственность, сколько было и в старой, орган попечительства выдает разрешение на продажу. В противном случае вы должны увеличить долю собственности ребенка
  4. Далее начинается процесс продажи: сбор необходимой документации, регистрация договоров и очереди в нотариальных конторах. Рекомендуем обратиться за помощью к проверенным третьим лицам или риелторам.

Образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка.

[2]

Нестандартные ситуации продажи квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми

Существуют ситуации, при которых приобретение новой квартиры с последующим выделением доли несовершеннолетнего совсем необязательно. К примеру, семья продает старую квартиру и переезжает в другой город: тогда деньги, вырученные с продажи, переводятся на счет ребенка и его родители (или опекуны) ищут новую жилплощадь в другом городе.

Обычно, на это выделяется 3 месяца. Второй случай – это покупка квартиры в новостройке. Тогда получить разрешение в органах попечительства гораздо сложнее.

Читайте так же:  Текст информационного письма о деятельности компании

Какую долю выделить несовершеннолетнему, чтобы получить разрешение у органов попечительства?

Некоторые опекуны шли на такую хитрость: совершается покупка одной небольшой комнаты, где прописывают ребенка и отдают ему право собственности на эту жилплощадь. Но при этом не учитывался тот факт, что несовершеннолетний не может быть прописан один: как минимум на жилплощади должна быть зарегистрирована его мать.

И тут всплывает другая проблема: оказывается, на такой маленькой жилплощади нельзя прописывать двух людей. В итоге вы не только не получаете разрешения у органов попечительства, но и теряете средства на покупку ненужной комнаты.

Для того, чтобы получить разрешение, поинтересуйтесь у представителей подобных органов, какой вид жилья они одобряют. После выбора квартиры вы прописываете такую же долю несовершеннолетнего, как и в старой квартире.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в этой статье.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком: порядок получения разрешения и оформления документов

В процессе получения разрешения в органах попечительства должны участвовать оба родителя (либо опекуна). Если же они находятся в разводе, и о месте дислокации одного из них ничего не известно, дело незамедлительно переводится в суд.

Как решить проблему с судом?

  • Лишение родительских прав отсутствующего родителя (либо постановление, утверждающее, что человек пропал без вести)
  • В случае его смерти необходимо предоставить суду свидетельство о смерти
  • Если же он находится в другой стране, достаточно его письменного разрешения, заверенного нотариально в местном консульстве Российской Федерации

Пример: на предыдущем месте жительства ребенок имел долю размером с треть жилплощади (допустим, 20 квадратов). Тогда и в новой квартире он должен получить те же 20 квадратов.

Когда органы опеки не дают разрешение на продажу?

Независимо от ваших действий, существуют конкретные случаи, в которых исключена продажа квартиры с зарегистрированным в ней ребенком:

  • В случае, когда вы намерены покупать новую недвижимость в рассрочку
  • При покупке квартиры в незавершенной новостройке
  • Если юридически – это дарение и продажа одновременно
  • Когда новая квартира находится в месте со слабо развитой инфраструктурой или в неблагополучном районе
  • В случае, когда новая жилплощадь гораздо меньше, чем старая
  • Новое жилище не оборудовано специальными коммуникациями (обогревание, вентиляция, электричество, водопроводные и газовые трубы)

Все эти запреты обходятся при достижении 18-летия, когда собственник недвижимости сам вправе распоряжаться своим имуществом.

Также право на самостоятельные сделки может получить и 16-летний, устроившийся на работу и получивший полный социальный пакет. Также это происходит при женитьбе и занятиях индивидуальным предпринимательством.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним не собственником.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником имущества

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который в ней прописан, но не имеет долю собственности, не требует разрешения органов попечительства. Для продажи такой недвижимости вы должны просто-напросто выписать ребенка.

Нельзя продавать квартиру с «сюрпризом», ведь новый владелец не сможет выписать несовершеннолетнего. Другое дело, когда там прописан взрослый, его-то можно выписать в никуда; с несовершеннолетними такие дела не проходят.

Сперва необходимо зарегистрировать ребенка в другой жилплощади, которая соответствует всем техническим и санитарным нормам: ветхое и антисанитарное помещение не понравится секретарю из паспортного стола, и тот откажется от выписки ребенка со старой квартиры. Отличным решением станет место регистрации одного из родителей (или квартира родственников).

Когда вы зарегистрируете несовершеннолетнего на новом месте, его автоматически выпишут из старой квартиры, и вы сможете ее продать. Чтобы удостовериться в том, что ребенок выписан оттуда, достаточно запросить в паспортном столе распечатку из домовой книги.

Больше информации о том, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры — тут.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: Документация для оформления сделки

После того как вы пройдете все подготовительные этапы, включающие получение разрешения у попечительных органов и выписку несовершеннолетнего со старого места жительства, необходимо подготовить все необходимые документы для продажи квартиры:

  • Кадастровый паспорт
  • Паспорта, удостоверяющие личность собственников жилплощади
  • Лицевые счета
  • Выписка из домовой книги
  • Справки из органов технической инвентаризации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и где его получить — узнайте в материалах новой публикации.

Судебная практика по данной категории споров

Имеют место случаи, когда при покупке новой квартиры несовершеннолетнему выделяется очень мало жилплощади. Обычно это происходит, когда его родители находятся в разводе, и ребенок проживает лишь с одним из них.

Тогда начнется судебное разбирательство между родителями, и судья выносит решение в пользу того, кто предоставляет ребенку больше жилплощади. Несовершеннолетний переезжает к другому родителю, а купленная квартира продается.

Также суд имеет право аннулировать сделку, в ходе которой квартира с хорошими и комфортными условиями для ребенка меняется на дом с «удобствами» на улице. Судебная практика показывает, что обмен квартиры невозможен в данном случае.

Заключение

Если же вы попали в подобную ситуацию, когда необходимо продать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним, обратитесь в паспортный стол по вопросу регистрации в новом месте с последующей выпиской.

Если же ребенок имеет свою долю собственности, используйте наши рекомендации, чтобы пройти по самому легкому и быстрому пути для продажи вашей недвижимости. Желаем удачи!

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, вы можете узнать в следующем видео с рекомендациями специалиста по недвижимости:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа ”

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте.Мы хотим купить квартиру,но там один из собственником несовершеннолетний ребенок.Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры?

Источники


  1. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.

  2. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.

  3. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
  4. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here