Покупка квартиры в пользу третьего лица

Полезные советы на тему: "Покупка квартиры в пользу третьего лица". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Prom-Nadzor.ru

Права третьих лиц при купле-продаже квартиры

Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать. Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует. А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно). Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере). В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте. Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

[2]

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

[1]

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Читайте так же:  Перечень документов для регистрации недвижимости в росреестре

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

[1]

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. — то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

Заключение

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

  1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
  2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.

[1]

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 октября 2010 г. N 03-04-05/7-625 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при покупке и продаже доли в квартире

Вопрос: 1. Я приобрела долю в квартире в пользу своего несовершеннолетнего сына по договору купли-продажи в пользу третьего лица. Расходы понесла я, а свидетельство о собственности оформлено в результате данной сделки на моего несовершеннолетнего сына. Имею ли я право на имущественный вычет за своего несовершеннолетнего сына?

2. Мой несовершеннолетний сын продал свою долю в квартире (участник сделки я, как мать несовершеннолетнего ребенка), чтобы купить ему долю в другой квартире. Должна ли я за него платить НДФЛ от продажи, если продана доля, находящаяся в собственности менее трех лет?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 17.06.2010 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что матерью, как законным представителем несовершеннолетнего сына, была приобретена доля в квартире в пользу своего несовершеннолетнего сына по договору купли-продажи в пользу третьего лица, право собственности на которую оформлено на сына. Доля в другой квартире, находившаяся в собственности сына менее трех лет, была продана им в том же налоговом периоде.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, не превышающих в целом установленного в данном подпункте размера.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

Следовательно, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру (долей в ней) и документов, подтверждающих произведенные им расходы.

Поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности на квартиру оформлено на сына, мать не вправе получить имущественный налоговый вычет.

При продаже имущества в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса расчет налоговой базы, исчисление и уплату налога производят физические лица самостоятельно, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

При этом нормы главы 23 Кодекса в равной мере применяются ко всем физическим лицам, независимо от их возраста.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Кодекса налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Кодекса законными представителями налогоплательщика — физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 28 Гражданского кодекса Российской Федерации законными представителями несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), детей являются их родители.

Читайте так же:  Как приватизировать дачу, дом на дачном участке

Таким образом, родитель, являясь законным представителем своего несовершеннолетнего ребенка, при получении ребенком дохода от продажи имущества, находившегося в его собственности менее трех лет, представляет от его имени в установленный срок в налоговый орган налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц и может заявить от его имени имущественный налоговый вычет в части дохода от продажи доли в квартире.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 октября 2010 г. N 03-04-05/7-625

Текст письма официально опубликован не был

Обзор документа

Согласно рассмотренной ситуации мать приобрела долю в квартире и оформила ее на своего ребенка. Часть другого жилья, находившаяся в собственности указанного несовершеннолетнего менее 3 лет, была им продана в том же налоговом периоде.

Минфин пояснил, что в данном случае мать не вправе получить вычет по НДФЛ, предусмотренный НК РФ при покупке жилья. Причина — свидетельство о праве собственности на долю в квартире оформлено не на нее, а на сына.

В то же время она, как законный представитель ребенка, может от его имени подать налоговую декларацию и заявить о вычете в части дохода от продажи доли в квартире (до 1 млн руб.).

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Главная страница Форум Гарант
Видео (кликните для воспроизведения).

купить-продать регистрируемую недвижимость в пользу третьего лица низзя.
недавно обсуждали этот вопрос с коллегами.

скорее всего, таки была доверка, иначе нЕкак. ну нельзя без ведома и воли на то третьего лица купить этому лицу квартиру и зарегистрировать ее на нее.
так что — действие от своего имени, но в интересах, со всеми вытекающими из договора поручения последствиями (права и обязанности, в том числе по оплате, возникли у представляемого лица, возмездный договор в браке, и тыпы..).

Анна_Сергеевна я уже указывал что есть в договоре такое — Стороны (продавец и покупатель) договорились что выражение третьим лицом своего намерения воспользоваться предоставленным ему правом настоящим договором на получение в собственность квартиры будет являться подписание им акта приема-передачи отчуждаемой квартиры. Если третье лицо откажется от предоставляемого права то этим правом может воспользоваться покупатель.
Сам удивился видя такой договор. Но он прошел регистрацию. Типа наверное свободу договора никто не отменял.
Все было бы проще, если бы не утеряна расписка что платили родители. Осталась только ксерокопия расписки.
Вопрос все же по дележ. Анна_Сергеевна — Ваше мнение?

Договор в пользу третьего лица

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое «договор в пользу третьего лица».

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

[3]

По данному виду договора одна сторона — продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.

Плюсы такого вида договоров:

  • избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов.

  • возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;
  • сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
  • уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
  • отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Хорошим методом миновать договор дарения является покупка квартиры одним лицом для другого – и права переданы и налоги платить не надо.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для того, чтобы стать обладателем квартиры, совсем не обязательно приобретать ее самостоятельно – существует такая процедура, как покупка квартиры в пользу третьего лица. В этом случае, сторона, вносящая деньги, не является собственником, а просто вносит сумму и подписывает договор. Этот редкий вид сделок не популярен и вызывает немало споров.

Что такое покупка квартиры на третье лицо

В этом случае, покупку квартиры на третье лицо совершает один человек, который не приобретает права собственности, а платит средства. Зачастую по такой схеме обзаводятся жильем для ребенка – процедура относится к числу безвозмездных сделок наряду с наследованием и дарением.

На практике, такая схема используется крайне редко – чаще всего жилье просто приобретается и дальше уже передается по договору дарения.

Как оформить покупку квартиры в пользу третьего лица

Сделка оформляется по общей схеме, но отличается рядом особенностей, основным из которых является то, что третье лицо, для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие. В остальном, сопровождение сделки полностью идентично таковому стандартной процедуры купли-продажи.

Пакет документов

  • Документ, дающий права на собственность.
  • Кадастровый паспорт.
  • Согласие супруга или супруги, если таковые есть.
  • Паспорт.

С каким договором проводят покупку квартиры на третье лицо

Стандартно, договор по своему формату схож с таковым для обычной сделки купли-продажи. Как правило, отличия могут быть только в упоминании плательщика и право получателя как разных лиц. В остальном, все основные части договора указываются все те же – данные сторон, описание объекта, сумма сделки, условия ее расторжения и так далее.

Читайте так же:  Как объединить лицевые счета в квартире

Юридические тонкости

Одним из проблемных моментов такой сделки является опасение, что покупатель может передумать и оспорить договор. Но уже есть судебный прецедент, в ходе которого Верховный суд пришел к выводу, что оспаривать права покупатель не может – он не является участником соглашения.

Несмотря на ограниченную сферу применения и непопулярность, такая форма сделок имеет место быть. Те, кто обзавелся жильем на таких основаниях, после регистрации получают все права на недвижимость и при желании могут после продать квартиру быстро или распоряжаться ей по своему усмотрению.

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Договор N ___
купли-продажи в пользу третьего лица
(общая форма)

г. __________ «___»________ ____ г.

___________________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
и ___________________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец передает в собственность Третьего лица — ________________
___________________________________________________________________________
(Ф.И.О., паспортные данные/наименование, реквизиты)
товар, а Покупатель обязуется оплатить этот товар в сроки и в порядке,
которые указаны в настоящем Договоре.
1.2. Описание и основные характеристики товара: ________________________________________.
1.3. Товар принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается ________________________________________.
1.4. Получателем товара по настоящему Договору является Третье лицо — ________________________________________.
1.5. Право собственности на товар переходит к Третьему лицу с момента передачи товара (либо полной оплаты товара).

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Третьему лицу товар надлежащего качества, в надлежащей упаковке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
2.1.2. Одновременно с передачей товара передать Третьему лицу необходимую документацию (если она есть).
2.1.3. Передать Третьему лицу товар свободным от прав третьих лиц.
2.2. Продавец имеет право:
2.2.1. Требовать своевременной и в полном размере оплаты товара Покупателем.
2.3. Покупатель обязан:
2.3.1. Произвести оплату товара в порядке и в срок, которые предусмотрены настоящим Договором.
2.4. Покупатель имеет право:
2.4.1. Требовать передачи товара в срок, указанный в настоящем Договоре.
2.4.2. _______________________________________________________.

3. Цена Договора и порядок оплаты

3.1. Цена настоящего Договора составляет денежную сумму в размере ______ (_______) рублей и включает в себя:
— стоимость товара в размере ______ (_______) рублей за ___________________;
— стоимость тары/упаковки товара в размере ______ (_______) рублей за ______________________;
— стоимость доставки товара до _________ в размере ______ (_______) рублей.
3.2. Покупатель обязан оплатить стоимость товара в следующем порядке: ______________________, и следующим способом: ______________________.

4. Передача товара

4.1. Товар по настоящему Договору передается Третьему лицу в месте нахождения ________________ по адресу: ___________________________.
4.2. Товар передается Третьему лицу в течение ____________ (____________) ___________ (рабочих/календарных) дней с момента полной оплаты товара Покупателем.
4.3. При передаче товара Продавец и Третье лицо подписывают акт приема-передачи (Приложение N ___).

5. Ответственность сторон

5.1. За нарушение сроков передачи товара Покупатель вправе требовать от Продавца уплаты неустойки (пени) в размере ___________ (__________) рублей за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать от Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек (либо убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками, либо только убытки, либо только предусмотренные Договором неустойки).
5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.
6.2. В случае наступления этих обстоятельств сторона обязана в течение _____ (____________) ___________ (рабочих/календарных) дней уведомить об этом другую сторону.
6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7. Срок действия, изменение и расторжение Договора

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного исполнения сторонами своих обязанностей по нему.
7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью Договора.
7.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

8. Разрешение споров

9. Заключительные положения

9.1. Договор составлен в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из сторон.
9.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.2.1. Акт приема-передачи товара (Приложение N ___).
9.2.2. ________________________________.

10. Адреса и реквизиты сторон

Продавец: Покупатель:
_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

(М.П. ) (М.П. )

———————————
Информация для сведения:
Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ» с 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать.

Договор в пользу третьего лица

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое «договор в пользу третьего лица».

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Читайте так же:  Что делать если свет выключился

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона — продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.

Плюсы такого вида договоров:

  • избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов.

  • возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;
  • сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
  • уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
  • отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Покупка квартиры в пользу третьего лица

  • Образцы, формы и шаблоны договоров на 2019 год. 1001-1250
  • Форма: Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица

Договор N ___
купли-продажи квартиры в пользу третьего лица

г. __________ «___»________ ____ г.

____________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ____________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ____________________________ (устава, доверенности), с одной стороны и ______________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ________________________________ (устава, доверенности), с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

2. Права и обязанности сторон

3. Цена Договора и порядок оплаты

3.1. Стоимость Квартиры (цена Договора) составляет _____ (_________) рублей.
3.2. Оплата стоимости Квартиры производится путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 3.1 настоящего Договора, на банковский счет Продавца в ______ банке в течение _____ (_______) банковских дней с момента _________.

4. Передача Квартиры

4.1. Продавец передает Квартиру Третьему лицу по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____ к настоящему Договору), в срок _____ с момента _______.
4.2. Перед заключением настоящего Договора Покупатель осмотрел Квартиру, удовлетворен ее качественным состоянием, не обнаружил при осмотре недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
4.3. До подписания Передаточного акта Третье лицо обязано произвести повторный осмотр Квартиры и при выявлении недостатков, о которых ему не сообщил Продавец, отразить их в Передаточном акте.
4.4. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
4.5. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Третьему лицу, стороны несут в следующем порядке: ________________________.
4.6. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее несет ___________________.

5. Ответственность сторон

5.1. За нарушение сроков передачи Квартиры Покупатель вправе требовать от Продавца уплаты неустойки (пени) в размере ___________ (__________) рублей за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать от Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек (либо убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками, либо только убытки, либо только предусмотренные Договором неустойки).
5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.
6.2. В случае наступления этих обстоятельств сторона обязана в течение _____ (____________) (рабочих/календарных) дней уведомить об этом другую сторону.
6.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7. Срок действия, изменение и расторжение Договора

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного исполнения сторонами своих обязанностей по нему.
7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью Договора.
7.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

8. Разрешение споров

9. Заключительные положения

9.1. Договор составлен в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из сторон.
9.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.2.1. Акт приема-передачи Квартиры (Приложение N ___).
9.2.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «__»_________ ___ г. N ____ (Приложение N ___).
9.2.3. ________________________________.

10. Адреса и реквизиты сторон

Продавец: Покупатель:
_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

Покупка квартиры в пользу третьего лица

В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого человека. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации понадобится соответствующим образом измененный договор. Рассмотрим такие сделки подробнее.

Что такое покупка квартиры в пользу третьего лица

Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.

Читайте так же:  Образец заявления в суд о невозможности присутствовать на заседании

Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.

Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица

Такие сделки могут заключаться по разным причинам:

  • Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
  • Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
  • Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.

Как купить квартиру в пользу третьего лица

Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно делать примерно все то же самое, что и при обычной покупке, однако с учетом того, что жилье в конечном итоге перейдет другому человеку. Таким образом, общие правила, порядок действий и принципы сделки останутся практически неизменными.

Порядок действий

  1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
  2. Найти подходящее жилье.
  3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
  4. Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
  7. Зарегистрироваться договор в реестре.
  8. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
  9. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:

  • Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
  • Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Договор покупки квартиры в пользу третьего лица (образец)

Договор купли-продажи в пользу третьего лица практически идентичен обычному, однако должен включать в себя, помимо всего прочего, информацию об этом третьем лице. Примерное содержание:

  • Данные всех трех сторон сделки.
  • Информация о квартире.
  • Условия купли-продажи.
  • Сумма сделки.
  • Подписи и дата.

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Котенев А. А., Лекарев С. В. Современный энциклопедический словарь по безопасности. Секьюрити; Ягуар — М., 2013. — 504 c.

  2. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2016. — 352 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
  4. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
Покупка квартиры в пользу третьего лица
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here