Покупка приватизированной квартиры риски что проверить

Полезные советы на тему: "Покупка приватизированной квартиры риски что проверить". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Что значит приватизированная квартира: что это такое и зачем она нужна, плюсы и минусы, стоит ли оформлять хрущевку в собственность? Что дает долевая и общая приватизация?

Приватизация прочно вошла в лексикон граждан России больше, чем 20 лет назад.

Стремительное разгосударствление собственности затронуло практически каждого человека.

Особенно массовая приватизация коснулась жилого фонда: большинство жильцов старалось перевести квартиры в собственность, опасаясь остаться ни с чем.

Сегодня люди уже не спешат становиться собственниками квадратных метров, на которых они проживают. Поговорим о том, что такое приватизация и зачем она нужна.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что значит?

Приватизация квартиры – что это такое? Приватизация квартиры – это процесс передачи государственной собственности в частные руки.

Обычно такую передачу используют с целью получения дополнительных доходов в бюджет или для того, чтобы избавиться от проблемных имущественных комплексов. Приватизация жилья имеет совершенно другие цели.

Россия идёт по рыночному пути развития. На эти рельсы необходимо перевести и работу жилищно-коммунального хозяйства.

Государственные органы управления исполняют в этом случае исключительно контролирующую функцию. В эту схему совершенно не вписываются государственные жилые помещения, в которых по договору социального найма живут люди. А таких квартир сегодня ещё около 14% от всего жилищного фонда.

Что дает приватизация квартиры, зачем нужна для конкретного человека? После неё жилец квартиры получает возможность делать со своей, теперь уже, недвижимостью всё, что ему захочется: продать, обменять, завещать или подарить. Теперь у жильца есть собственное жильё, и получено оно совершенно бесплатно.

Однако существуют и подводные камни в этом процессе. Поэтому в следующем разделе обсудим, стоит ли приватизировать квартиру в хрущевке.

Приватизация квартиры: за и против

Попробуем взвесить все плюсы и минусы приватизации квартиры. Начнём с отрицательных моментов:

    Первое, на что необходимо обратить внимание – это разница в оплате приватизированной и неприватизированной квартиры.

Коммунальные платежи всегда оплачиваются жильцами. На плечи владельца ложатся также расходы по поддержанию в надлежащем состоянии общей собственности многоквартирного дома: чердаков, подвалов, лифтового оборудования, запорных устройств.

Если жильё принадлежит государству, то жильцам нет нужды переживать по этому поводу. Совсем иначе обстоит дело с людьми, приватизировавшими свои квартиры.

Самый простой пример – установка и замена счётчиков воды и электроэнергии. Наниматель помещения получит эти приборы бесплатно, и обслуживать их за свой счёт не будет.
Отдельного упоминания заслуживает капитальный ремонт. Дома с годами ветшают, коммуникации требуют замены, а стоит это немалых денег.

В Москве, например, за каждый метр жилья потребуется перечислить за будущий капремонт по 15 рублей. Для небогатых граждан, пенсионеров и инвалидов, сумма может получиться ощутимая.

  • Не стоит забывать о налоге на недвижимость, который зависит от стоимости квартиры. После того, как Вы станете собственником недвижимости, к перечню расходов добавится и этот платёж.
  • При сносе ветхого жилья собственнику квартиры будет предоставлено жильё равной площади. Если же семья занимает помещение по договору социального найма, то новую квартиру предоставят с учётом достаточной площади на одного человека.
  • Другими словами, это вполне реальный шанс улучшить свою ситуацию с жильём совершенно бесплатно, доступный только при условии пользования жильём по договору социального найма.

    А теперь обратим внимание на плюсы приватизации квартиры:

    • свободное распоряжение квартирой. Можно сдать в аренду свою собственность, продать, разменять приватизированную квартиру, подарить и, в конце концов, легально завещать тому, кому вы хотите;
    • из собственного жилья выселить человека чрезвычайно сложно. Попробуйте полгода не оплачивать коммунальные платежи в муниципальной квартире – получите недвусмысленный намёк на скорое переселение на окраину города или в общежитие;

    Собственника же ждёт судебное разбирательство и, в перспективе, обмен на жильё меньшей площади, чтобы разница покрыла долги перед коммунальными службами.

    Случается это крайне редко, потому как суды могут тянуться годами из-за многочисленных отсрочек и обжалований решений.

    В итоге, собственник успеет уладить все финансовые трудности и долги погасить.

    Или, в крайнем случае, взять в банке кредит, залогом по которому может выступить всё та же квартира.

  • квартира в собственности – это страховка от изменений политического курса правительства.
  • В чем разница?

    Рассуждения тех людей, которые спрашивают: зачем приватизировать квартиру, показывают их ориентацию на заботу государства. Мол, им будут ремонтировать дома за счёт бюджета, улучшать жилищные условия и нет смысла переводить занимаемое помещение в собственность.

    Но кто даст гарантию, что так будет всегда? Сейчас плата за пользование неприватизированной квартирой по договору социального найма составляет несколько сотен рублей.

    Но ведь она вполне может и вырасти, если денег в муниципальном бюджете перестанет хватать. Владелец жилища, в лице местных властей, скажет, что жильцы пользуются имуществом, но недоплачивают за проживание.

    Пока это всего лишь негативный сценарий возможного развития событий. Но недвижимость – это инвестиция на длительный срок. А за такое время в политике государства может многое измениться. Это не единственное, чем отличается приватизированная квартира от неприватизированной.

    Читайте так же:  Срок исковой давности по коммунальным платежам

    Старшее поколение ещё помнит, как все квартиры были государственными и выдавались бесплатно, а теперь такое сложно даже вообразить.

    Вы должны решить сами — стоит ли приватизировать квартиру или нет.

    Выгодна ли долевая собственность?

    Стоит также знать: что это долевая приватизация квартиры, плюсы и минусы такого процесса.

    Проблемным вопросом является общая приватизация квартиры, у жильцов которой нет единогласного мнения относительно будущего собственника жилья.

    Например, дети не могут определиться с судьбой жилого помещения, доставшейся от родителей, где они прописаны.

    Квартира представляет собой единый имущественный комплекс.

    И невозможно её приватизировать по частям. В итоге, жильё будет находиться в долевой собственности всех членов семьи, которые были в ней прописаны.

    Распоряжаться недвижимостью целиком не позволят другие собственники, а продать одну комнату будет очень сложно. Люди попросту не готовы отдавать немалые деньги за недвижимость и жить, фактически, в коммунальной квартире, от которых уже столько десятилетий пытается избавиться государство.

    Владение частью жилого помещения не даст, по сути, никаких преимуществ для собственников, кроме возросших, хоть и незначительно, расходов.

    В этом случае лучше всего подождать. Кто-то из родственников может переехать, выписаться, купить собственное жильё. В семье могут появиться дети, что даст возможность претендовать на квартиру большей площади.

    Узнайте здесь, кто должен менять батарею, электросчетчик и балкон в приватизированной квартире.

    Нужно ли оформлять жилье в собственность многодетным семьям?

    Далее вы узнаете: что это такое приватизированная квартира, что значит данный процесс для многодетных семей? И почему она не выгодна для таких граждан?

    Ещё один случай, когда людям стоит повременить с приватизацией, это проживание в государственной квартире многодетной семьи.

    Такие семьи, как известно, находятся под особой опекой государства, и очень редко имеют свободные денежные средства.

    Выгодно ли приватизировать квартиру многодетной семье? Нет, увеличение стоимости проживания для многодетных родителей может стать серьёзным ударом по бюджету.

    Кроме того, всегда можно претендовать на улучшение жилищных условий путём получения новой государственной квартиры, взамен старой, где количество квадратных метров на человека уже не соответствует нормативам.

    Расприватизация

    Узнаем, что такое расприватизация квартиры? Как не удивительно, это обратный процесс приватизации.

    Если жильё не продавалось, не дарилось и не передавалось по наследству, то можно подать заявление в муниципальный орган по управлению жилищным фондом. В Москве, например, это Управления департамента жилфонда.

    К заявлению необходимо приложить техническую документацию на недвижимость, выписку из домовой книги (см. как получить выписку из домовой книги) и документ, подтверждающий, что задолженностей по оплате за коммунальные услуги не имеется.

    В результате, квартира станет муниципальной, а жильцы будут ей пользоваться на правах договора социального найма.

    В этом случае, жильцы утратят право на бесплатную приватизацию в дальнейшем. Проводить такие манипуляции целесообразно только в одном случае – если находится ваша приватизированная квартира в доме под снос.

    Тем не менее, каждый год сроки бесплатной приватизации продлеваются, и наниматели государственных квартир получают ещё один шанс переоформить их на себя. Решать, стоит приватизировать квартиру лично вам или нет, можно до марта 2017 года.

    [1]

    Далее предлагаем посмотреть видео, в котором рассказывается: что такое деприватизация жилого помещения, а также когда она возможна.

    Надеемся, вы теперь знаете, что значит приватизировать квартиру и для кого этот процесс выгоден.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Как купить квартиру и не стать жертвой мошенников

    Покупка квартиры всегда связана с радостью и беспокойством. Чтобы в будущем ничто не омрачало жизнь в новом жилище, следует правильно подобрать объект и провести сделку – от переговоров с продавцом до момента фактической передачи помещения. А между этими двумя этапами есть масса важных моментов, которые нужно знать и учитывать.

    Не важно будете ли вы заниматься приобретением жилья самостоятельно или обратитесь за помощью к посредникам. Покупатель должен ориентироваться в юридических аспектах сделки! И мы поможем вам в этом, по мере сил.

    Покупка жилья: агентство или самостоятельное проведение сделки

    Неподготовленному человеку провести покупку порой оказывается непросто. Услуги риэлтора, в этом случае, будут полезны для покупателя. Причём необходимо привлечение риэлтора, круг обязанностей которого включает ведение сделки вплоть до въезда клиента на новое место. Цена посреднических услуг прописывается в договоре и составляет определённый процент от стоимости сделки.

    Желающим обезопасить сделку ещё больше, мы советуем оформить юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры у нотариуса.

    Самостоятельным покупателям нужно чётко представлять порядок проведения процедуры.

    Процесс покупки недвижимости проходит в несколько этапов:

    1. Осмотр помещения.
    2. Проведение переговоров с продавцом. Что нужно спрашивать при покупке квартиры подробнее здесь.
    3. Передача залога.
    4. Проверка юридической чистоты квартиры.
    5. Страхование сделки.
    6. Оформление и регистрация договора купли-продажи (важный момент — цена договора купли-продажи квартиры);
    7. Приём объекта по акту.

    Вышеуказанный список действий является общим. Информация о подробно пошаговой инструкции при покупке квартиры здесь.

    Безусловно, любой жилой объект, если это не жильё в новостройке, имеет свою историю. Задача покупателя — проверить чистоту квартиры перед подписанием любых бумаг, конечно, речь идёт о чистоте юридической. Это нужно сделать для того, чтобы избежать неприятных «сюрпризов», которые могут выясниться уже после заключения сделки. Например:

    1. Продавец является недееспособным лицом, что влечёт вопрос о законности сделки или планируется покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний ребёнок;
    2. Квартира оказывается под залогом или арестом. О том, как происходит продажа квартиры из под залога, мы рассказали в отдельной статье;
    3. Появление лиц, которые имеют право зарегистрироваться в помещении.
    Читайте так же:  Открытие наследственного дела у нотариуса

    Когда первая часть процедуры выполнена, то есть, вы нашли жильё, отвечающее вашим желаниям и возможностям, проверили его наступает «горячая» пора узаконивания сделки. Читайте как оформить покупку квартиры вот тут.

    Бывает и так, что квартира покупателям понравилась, но на данный момент им не хватает денег на её покупку. Тогда можно договориться о покупке с рассрочкой. Если вам нужен образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа загляните сюда.

    Важная часть сделки — её правильно завершение. Важная информация о том, что нужно сделать после покупки квартиры в этой статье. Иногда, даже после всех этапов покупки жилья, любая из сторон может инициировать расторжение соглашение. В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры узнайте прямо тут.

    Законодательство обязывает продавца недвижимости уплачивать в казну 13% от покупки квартиры.

    Платить придётся если:

    • объект находится в собственности менее 36-ти месяцев.
    • стоимость сделки превышает 1 млн. рублей.

    При этом продавец может уменьшить размер налога путём вычета из прибыли от реализации квартиры затраты на её приобретение и ремонт, а также воспользовавшись имущественным вычетом.

    Вычет — это возмещение определённой суммы уплаченного налога на доход покупателю квартиры. Но есть ряд условий, позволяющих воспользоваться этой возможностью.

    • Покупатель должен быть резидентом РФ.
    • Лицо должно иметь официальную работу.
    • Жильё должно быть оформлено на этого человека и куплено за его средства.

    Подробнее о том, кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры в этой статье.

    Как происходит возврат НДС при покупке квартиры подробнее здесь, список документов для получения налогового вычета при покупке квартиры, также представлен в отдельной публикации, а документы для возврата 13 процентов с покупки квартиры по ипотеке вот тут.

    Купля квартиры и возможные риски

    Потенциальный покупатель, желающий избежать участи стать жертвой мошенничества, должен соблюдать правила безопасности при покупке жилья. Нужно уделить особое внимание:
    1. Истории объекта. Здесь поможет расширенная выписка из домовой книги. Кстати, обычную выписку из домовой книги можно получить в любом МФЦ.
    2. Правоустанавливающим документам.
    3. Соответствию реального состояния квартиры документации.
    4. Методу передачи денег. Наиболее безопасным способом является расчёт через банк. Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку и порядок оплаты мы изложили в отдельной статье.

    Также потенциальный покупатель должен знать, что проверить, когда осуществляется покупка приватизированной квартиры.

    Практикуется осуществление как наличного, так и безналичного расчёта. Порядок оплаты при покупке квартиры тут. Мы рассматриваем разные способы оплаты, какой удобнее, выбирать вам.

    Если вы нацелились на приобретение абсолютно «чистого» жилья, то вам понадобится информация о рисках покупки квартиры в новостройке и о «подводных камнях» сделки по переуступке прав в строящемся доме — цессии, какие вопросы задать при покупке квартиры в новостройке.

    1. Продаются права, продавец не несёт ответственность за судьбу будущей квартиры.
    2. Приобретая права, покупатель берёт на себя обязанности, например оплату задолженности по взносам.

    А как избежать «неприятностей» желающим приобрести «вторичку»?

    Покупка жилья на вторичном рынке имеет свои особенности и определённые риски. Чтобы их избежать, следует уделить внимание следующему:

    1. Осмотру квартиры и района, где находится дом.
    2. Предварительному договору.
    3. Документам на объект недвижимости. Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке подробнее тут.

    Предварительный договор актуален в случае, если стороны намерены провести сделку, но в силу конкретных обстоятельств вынуждены отложить начало процедуры. В предварительном соглашении необходимо прописать сроки совершения тех или иных действий, а также разрешить вопрос о залоге, который станет подтверждением намерений покупателя. Вы можете скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры, пройдя по ссылке.

    Намерение приобрести квартиру можно подтвердить авансом либо задатком. Различие между ними заключается в том, что при отказе от сделки любой из сторон аванс просто возвращается. Если был внесён задаток, то при отказе от сделки покупателя сумма задатка остаётся у продавца, при отказе продавца – задаток возвращается покупателю в двойном размере. Образец договора аванса при покупке квартиры прямо здесь.

    Тем, кто собирается приобрести не целую квартиру, а только её часть, необходимо знать порядок действий при такой процедуре. Покупка жилья, находящегося в долевой собственности, отличается от обычной продажи тем, что в первом случае для совершения каких-либо распорядительных действий требуется согласие совладельцев. Однако порядок продажи доли в квартире второму собственнику, по большому счёту, не отличается от реализации «полноценной» квартиры.

    Материнский капитал и покупка жилья

    Если изначально считалось, что средства капитала допустимо тратить только непосредственно на будущее ребёнка, то сегодня это правило претерпело некоторые изменения. Эти средства можно вкладывать в улучшение жилищных условий.
    1. Покупка квартиры либо частного дома.
    2. Вложение в жильё в строящемся доме.
    3. Покупка недвижимого имущества с помощью расчёта в безналичной форме.
    4. Вложение в строительство недвижимости своими силами.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы хотите узнать условия покупки жилья на материнский капитал, походите вот тут.

    Субсидии и кредитование

    Стремясь оказать помощь лицам, нуждающимся в улучшении условий, государство выдаёт субсидии на приобретение либо строительство жилья. Кто может претендовать на 260 тысяч от государства при покупке квартиры вот здесь.

    Покупателям, не имеющим на данный момент достаточно средств на приобретение жилья, но уверенным в своей платёжеспособности в будущем, стоит рассмотреть вопрос покупки квартиры в рассрочку. Перед походом в финансовую организацию проверьте, не попадаете ли вы в категорию льготников.

    Читайте так же:  Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

    В настоящее время существует 3 вида кредитования на льготных условиях:

    1. Ссуда, процент по которой погашается из бюджета.
    2. Субсидированный кредит.
    3. Реализация квартир по ценам ниже рыночных.

    При наличии определённых юридических знаний покупка квартиры станет радостным событием, не омрачённым внезапными проблемами. Однако если продавец не готов погрузиться в российское законодательство, будет разумнее воспользоваться услугами профессионала, который проследит за соблюдением интересов клиента.

    Что проверить при покупке приватизированной квартиры — тонкости и риски

    Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам. Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.

    Право собственности на объект

    Возникает на основании:

    • договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация);
    • договора купли-продажи или мены;
    • договора-дарения;
    • свидетельства о праве на наследство;
    • по решению суда;
    • соглашения о разделе имущества.

    Что такое приватизация?

    Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

    Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).

    [2]

    Необходимо собрать документы, подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в МФЦ. К таким документам относятся:

      Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении.

    02 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно.

  • Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
  • Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.
  • Доп. документы при ипотеке

    • Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
    • Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
    • Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.

    Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

    Оформление и регистрация

    Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

    • данные продавцов и покупателей;
    • данные на объект недвижимости;
    • цена на квартиру и порядок расчета;
    • зарегистрированные лица;
    • порядок освобождения квартиры;
    • акт приема-передачи жилого помещения;
    • разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
    • нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
    • дополнительные условия по согласованию сторон.

    Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:
    1. записаться на прием на конкретную дату и время;
    2. сдать документы работнику центра;
    3. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
    4. получить расписку о приеме документов.

    В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

    Основные риски

    Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.

    Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:

    • все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
    • либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
    • либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.

    В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

    Собственниками являются несовершеннолетние

    В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.

    С 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.

    Прописаны дети

    Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.

    Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.

    Проблемные собственники

    При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:
    • лица, призванные в вооруженные ряды;
    • лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
    • пропавшие без вести.
    Читайте так же:  Завещание с завещательным отказом

    От покупки такой квартиры желательно отказаться.

    Что еще проверить покупателю?

    Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.

    Можно ли приобрести неприватизированное жилье?

    Купить неприватизированное жилье вы не можете, так как проживающие в квартире лица являются нанимателями, а собственником жилого помещения считается муниципалитет. Для начала необходимо перевести квартиру в собственность, а только затем ее можно будет продать, подарить и т.д.

    Нужно ли заново проходить процедуру?

    Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, то вы считаетесь собственником данного объекта и повторно приватизировать ее не нужно.

    Если вы ни разу не занимались покупкой недвижимости, то обратитесь к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.

    Полезное видео

    Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Продажа приватизированной квартиры — через сколько и как продать жильё после приватизации

    Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

    Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

    Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

    Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?

    После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

    Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.

    После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

    Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы:

    Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

    Сразу после приватизации

    В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

    Однако по статьям 217-217.1. Налогового кодекса иногда сделка освобождается от обложения:

    • для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
    • для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

    Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

    [1]

    Однако можно использовать имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет — это сумма, которая вычитается из налоговой базы. Налоговая база — это сумма, с которой уплачивается налог.

    При продаже квартиры, например, за 2 500 000 рублей, налоговая база равна: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000 рублей.

    Налог будет равен: 1 500 000 х 13 % = 195 000 рублей.

    Менее 3 лет в собственности

    До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

    В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

    Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

    С несколькими собственниками

    Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

    [3]

    Общая собственность бывает двух видов:

    При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

    Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

    Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

    Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

    Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

    Читайте так же:  Как открыть наследственное дело у нотариуса

    Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

    Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты:

    1. Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
    2. Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
    3. Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.

    При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику читайте тут.

    С несовершеннолетними детьми

    Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.

    Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.

    Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

    Какие документы нужны для продажи?

    Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

    В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

    Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

    Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

    Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы:

    Также нужны паспорта продавца и других собственников.

    За кем сохраняется право проживания в приватизированной квартире после продажи?

    Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

    Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

    Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как:

    1. Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
    2. Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
    3. Неуплата своей доли коммунальных платежей.

    Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

    Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

    Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

    Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

    Порядок действий

    В этой ситуации есть 2 варианта:

    1. За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
    2. Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.

    Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

    Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

    [1]

    Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

    Можно ли продать не до конца приватизированное жильё?

    Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.

    Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.

    Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

    Полезное видео о схеме «вытягивания» денег при продаже квартиры после приватизации:

    Заключение

    Продажа приватизированной квартиры практически не отличается от реализации обычной частной недвижимости. Важно учитывать наличие жильцов, отказавшихся от приватизации, это единственное существенное отличие, которое может быть в сделке. В остальном купля-продажа осуществляется согласно общим нормам Гражданского кодекса России и закона 218-ФЗ.

    О рисках покупателя при продаже квартиры по доверенности читайте в нашей статье здесь.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

    Источники


    1. Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.

    2. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.

    3. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.
    4. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.
    Покупка приватизированной квартиры риски что проверить
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here