Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Полезные советы на тему: "Принудительный выкуп доли в квартире через суд". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

Читайте так же:  Как пожаловаться на мегафон

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

[1]

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом .
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Читайте так же:  Где в ук рф оговорена сумма значительности ущерба

Судебная практика по принудительному выкупу доли в квартире и признание её незначительной

Очередная победа нашей команды. Федеральным судом вынесено решение о признании доли собственности квартиры одного из собственников незначительной, она же была по судебной экспертизе оценена и установлена ее рыночная стоимость (как самостоятельной доли, а не от рыночной стоимости квартиры). Собственнику незначительной доли, являющейся ответчиком, решено выплатить компенсацию, равную рыночной стоимости 159 000 рублей и прекращение ее права на долю в квартире. Так истец по решению суда стала собственником не 11/24 доли, а ½ доли квартиры. Решение суда вынесено и вступило в силу.

1) Ответчик требовал согласно кадастровой стоимости квартиры за свою 1/12 долю 980 000 рублей.

2) Наша оценка была порядка 350 000 рублей, но судебная экспертиза установила её стоимость 159 000 рублей.

3) Экономия нашего клиента составила 980 000 – 159 000 = 821 000 рублей. В 6 раз дешевле. Согласитесь не плохо.))

4) Сейчас так же взыщем, уже в бесспорном порядке — судебные расходы с ответчика (оплата услуг адвоката Ушакова Ю.А., госпошлину, стоимость экспертизы по оценке) и уменьшим выплату за долю в конечном счете еще.

ВЫВОД: нужно по аналогичным делам сначала проконсультироваться у опытного адвоката и лишь потом вступать в переговоры по выкупу доли. Если переговоры не закончились успешно, то — судебный процесс. Глупо выплачивать по требованиям дольщиков не понимая, сколько на самом деле и как должна рассчитываться доля в квартире. Помните это.

Именем Российской Федерации

г. Москва 09 апреля 2019 года

Нагатинский районный суд г. Москвы в составе председательствующий федеральный судья Рощин О.Л., при секретаре Шуваловой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1727/2019 по иску ТНЕ к ХЭА о признании доли незначительной , признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю жилого помещения, выплате компенсации за долю,

ТНЕ обратилась в суд с иском к ответчику ХЭА о признании доли незначительной , признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю жилого помещения, выплате компенсации за долю, мотивируя свои требования тем, что она является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХ.

Ее брат ТКЕ, также является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХ.

Оставшаяся 1/12 доли квартиры принадлежит ответчику ХЭА (по наследству) и является незначительной. Ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, ее доля не может быть реально выделена, так как является незначительной.

С учетом исковых требований, истец просит признать 1/12 доли принадлежащую ХЭА в праве общей собственности – незначительной; взыскать с нее – ТНЕ в пользу ответчика компенсацию за долю (1/12) в размере 159 000 руб. (внесенных ей на депозит Судебного департамента); прекратить право собственности ХЭА на 1/12 доли квартиры, признать за ней – ТНЕ право собственности на указанные 1/12 доли квартиры.

Представитель истца адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явился, иск полностью поддержали.

3-у лицо ТКЕ в судебное заседание явился, против удовлетворения иска не возражал.

Ответчик в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом (лично, по месту регистрации), кроме того, ответчик извещалась судом о дате и времени рассмотрения дела публичным способом, путем размещения информации о дате судебного заседания на сайте Нагатинского районного суда г. Москвы (и при разумном отношении к своим гражданским правам и обязанностям ответчик, безусловно, имела все основания и возможности для участия в судебном заседании), однако, возражений на иск не представила, об отложении слушания дела не просила, в связи с чем, в порядке ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Истец ТНЕ является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Ее брат ТКЕ также является собственником 11/24 долей в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Оставшаяся 1/12 (2/24) доли квартиры принадлежат ответчику ХЭА (по наследству) и является незначительной. Ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, ее доля не может быть реально выделена, так как является незначительной.

При разрешении заявленных исковых требований суд исходит из того, что конструктивные особенности квартиры в многоквартирном доме делают невозможным выдел в натуре доли 1/12 ответчика в спорной квартире.

Комнаты, соответствующей доле ответчика, в квартире, не имеется, в связи с чем, суд пришел к выводу, что доля ответчика в праве собственности настолько мала, что осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением соразмерно доле в праве общей долевой собственности для нее не предоставляется возможным.

Также суд пришел к выводу, что ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, где ответчик зарегистри рована по месту проживания, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, его доля не может быть реально выделена, так как является незначительной, в связи с чем целесообразно прекращение права общей совместной собственности на указанное имущество путем выплаты компенсации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Применение правил п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случае наличия всех перечисленных законодательством условий, а именно: доля собственника незначительна, выделение ее в натуре не возможно, собственник не имеет существенного интереса в использовании совместного имущества.

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику общей долевой собственности денежной компенсации за долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаем, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При таких обстоятельствах, исходя из положений п.3 ст. 252 ГК РФ, спор участников долевой собственности подлежит разрешению с применением правил п.4 ст. 252 ГК РФ.

Вопрос в том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств.

Суд, удовлетворяя иска, применяет во внимание Определение Конституционного Суда РФ № 242-О-О от 07 февраля 2008 года «Об отказе в принятии рассмотрения жалобы граждан Сангаджиева А.А. и Сидорова О.А. на нарушение их конституционных прав абзацем вторым п. 4 ст. 252 ГК РФ», где в п. п. 2.1, 2.2 предусмотрено, что применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли , и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Читайте так же:  Развод без согласия одного из супругов

Судом при рассмотрении дела установлено, что ответчик в спорную квартиру не вселялась, в ней не проживала и не несла расходов по ее содержанию, порядок пользования спорной квартирой участниками долевой собственности не определен, доказательств тому, что ответчик заинтересована в использовании спорного жилья для проживания, не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что доля в праве общей собственности ХЭА, составляющая 1/12 является незначительной, в связи с чем за истцом суд признает право собственности на вышеуказанные доли, а право собственности ответчика прекращает.

При применении ч. 4 ст. 252 ГК РФ необходимо учитывать интересы всех участников долевой собственности, денежная компенсация стоимости должна определяться от реальной, рыночной стоимости, что направлено на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности, в противном случае будут нарушены их права.

Истцом представлена оценка размера рыночной стоимости 1/12 доли двух комнат в квартиры, составляющая 159 000 руб. Суд считает возможным положить в основу решения указанное заключение, поскольку представленное заключение является достоверным и соответствующим ценам на рынке недвижимости, участвующим параметры спорной квартиры.

В нарушении требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств иного размера стоимости 1/12 доли квартиры не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Иск удовлетворить.

Признать 1/12 долю ХЭА в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ – незначительной.

Взыскать с ТНК в пользу ХЭА компенсацию за 1/12 доли, в размере 159 000 руб. (путем получения ХЭА денежных средств в сумме 159 000 руб., внесенных ТНЕ на счет УСД в г. Москве чек-ордером от 26.02.2019г.).

Прекратить право собственности ХЭА на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Признать за ТНЕ право собственности на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и внесения записи о государственной регистрации права собственности ТНЕ на 1/12 доли указанного жилого помещения.

тие судом меры обеспечения иска в виде запрета регистрационных действий на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ, отменить, после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда (через Нагатинский районный суд г. Москвы) в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Федеральный судья Рощин О.Л.

[3]

ВЫВОД: «Жадность — это прямой путь к бедности». Данное решение лишний раз тому подтверждение. Ответчик мог получить 350 000 рублей, требовал 980 000 рублей, а получил 159 000 рублей, при этом с него ещё суд взыщет судебные расходы на адвоката, госпошлину, экспертизу. В итоге останутся копейки. А всё потому, что у ответчика не было грамотной юридической позиции и видения всех возможных последствий. При чем очевидных. Многое в таких делах решает позиция, доказательства, а оп сути Ваш юрист/адвокат, который имеет опыт в таких делах.

Если есть вопросы, то лучше не ждать и не экономить — ЗВОНИТЕ СЕЙЧАС, мы обязательно поможем!

Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

[2]

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ВЫКУП МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ ЧЕРЕЗ СУД.

Собственник большей части доли недвижимого имущества может выкупить у собственника меньшей доли его долю даже, если собственник малозначительной доли не дает на это свое согласие, но это возможно только при определенных обстоятельствах. В данной статье мы подробно разберем, как можно выкупить малозначительную долю через суд и каким образом это возможно сделать принудительно, без согласия другого сособственника.

Задумались, о выкупе недвижимости у содольщиков и не знаете, как с ними об этом договориться. Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Мы находимся по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9-й этаж, офис 904, обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86

Читайте так же:  Слова при увольнении сотрудника в прозе

Разберем сначала само понятие малозначительная доля. Малозначительной долей считается та доля недвижимого имущества, которая составляет менее 1/4 всей площади квартиры или дома, и при этом составляет по метражу меньше, чем самое маленькое помещение, комната, которая является изолированной. Если Вам в результате наследования недвижимого имущества досталась такая площадь, то данная доля признается малозначительной. До 2012 года на основании статьи 252 Гражданского Кодекса РФ выкупить малозначительную долю собственник большей доли мог только на общих основаниях. Начиная с 2012 года, выкуп без согласия или невозможности выдела доли в натуре невозможен. Более того, судебная практика показывает, что такие дела стали неохотнее рассматриваться, а решения выносятся только в пользу владельцев меньшей доли.

Несмотря на устоявшийся порядок в законодательстве встречаются некоторые противоречия. Так, согласно Конституции, выделить долю для выкупа можно только с согласия собственника этой доли. Если он этого не желает, обязать его невозможно. На деле же встречается совсем другая практика. Ведь основной проблемой при выкупе малозначительной доли недвижимого имущества у собственника, заключается в том, что на проведение сделки купли-продажи требуется согласие владельца меньшей части доли. Другими словами, просто так выкупить у него его долю нельзя, если он выражается категорически против продажи своей части.

При этом существует судебная практика, которая показывает, что собственник большей доли квартиры, дома может доказать через суд, что доля второго собственника ничтожна и приобрести ее без его согласия. Для этого потребуется пройти несколько этапов, и в итоге выплатить собственнику меньшей доли квартиры, дома денежные средства, которые ему положены за его малозначительную долю, или предложить равный обмен в натуре. Так, верховные суды придерживаются мнения, что выкуп малозначительной доли собственником оставшейся большей части недвижимости позволяет ему в полной мере использовать имущества по его прямому назначению, распоряжаться им и использовать. Именно поэтому и существует практика выкупа малозначительных долей через суд.

Для рассмотрения дела по признанию доли малозначительной и выкупе малозначительной доли через суд и вынесения обоснованного решения суд обращается ко всем имеющимся материалам, это может быть и то, что владелец малозначительной доли не уплачивает за нее налог, ни разу ее не использовал, может он не вносит своевременно средства на ее обслуживание, то, по сути, он ею еще и не владеет, и не пользуется. Поэтому собственнику большей части доли и позволяют в принудительном порядке выкупить меньшую часть по рыночной или кадастровой стоимости. Оспорить вынесенное решение суда о выкупе малозначительной доли через суд возможно на общих основаниях, но это редко изменяет мнение суда.

При всем множестве дел о признании долей малозначительными появились и организации в оценке стоимости такой доли. Так оценочные эксперты стали делать упор на то, что часть квартиры рассчитывается не по формуле: Доля = Общая стоимость/количество собственников, а по принципу: 40-50% ниже этой суммы. То есть, если квартира оценивается в 6 миллионов рублей, а собственников у нее два и у каждого по ½ доли в квартире, то, по идее стоимость составляла бы 3 миллиона каждой доли. В настоящее время на практике оценочные эксперты определяют сумму на порядок ниже, поскольку при покупке новый собственник получает не всю квартиру, а только ее долю и соседей, поэтому такая доля считается проблемной и ее стоимость является заниженной. Аналогичная ситуация складывается с имуществом, у которого более трех владельцев и более в равных долях.

Чтобы убедить судебные органы в необходимости выкупа малозначительной доли через суд без согласия собственника этой самой доли, могут выступать следующие аргументы:
  • не проживание и не использование собственником его малозначительной доли имущества (он не живет, не принимает никакого участия в реализации и даже не вносит за нее соответствующие расходы);
    • не причастность сособственника к семье остальных собственников (то есть он является абсолютно посторонним человеком на момент рассмотрения иска);
    • невозможность выдела в натуре доли собственнику (выделить ему комнату, которая равна его доле, невозможно);
    • сособственник, вступая в права собственности, уже знал о спорной ситуации с недвижимостью и конкретной ее частью.

Но возможна ситуация, когда собственник большей доли решил выкупить малозначительную долю через суд, ее владелец сразу захотел воспользоваться своим правом на собственность. С одной стороны – отказать ему нельзя, с другой – вопрос о выкупе уже находится на стадии судебного рассмотрения. В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику.

Чтобы выкупить малозначительную долю через суд собственнику большей части имущества важно найти специалистов, которые имеют опыт успешной работы именно по делам о принудительном выкупе малозначительной доли через суд. МОО «Правовая защита» специализируется по данным вопросам уже более 10 лет. Наши телефоны (495) 790-67-86

Рассмотрим порядок действий собственника большей доли по выкупу малозначительной доли через суд. Сначала собственник подает иск в суд, где указывает все свои данные, данные сособственника меньшей доли, прикладывает подтверждающие этот факт документы, описывает проблему и требование. Судебное заседание обычно проводится с участием трех сторон: истца, ответчика и третьей стороны в лице представителей Управления Росреестра.

Когда Росреестр подтверждает факт о невозможности выделения доли в натуре, передают документы, по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник малозначительной доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере нужно приложить документы, которые это доказывают, это налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных услуг и т.д. Также нужно пригласить свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.

При вынесении решения по выкупу малозначительной доли суд руководствуется нормами действующего гражданского законодательства, поэтому учитывает интересы истца и ответчика. Поэтому самостоятельно занижать сумму выкупа суд не может, но может ее увеличить, если на, то есть основания (показания представителей Управления Росреестра). Если в течение десяти дней решение не было обжаловано, оно вступает в силу. Собственник уже всего имущества (истец) обязан оформить право собственности с соблюдением всех норм законодательства, выплатить указанную сумму, а ответчик отказаться от своего права на незначительную долю и принять средства.

По вопросам выкупа малозначительной доли через суд обращайтесь в МОО «Правовая защита». Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Читайте так же:  Наследство или дарение - что лучше выбрать

Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Принудительный выкуп доли в квартире через суд – процедура, установленная российским гражданским законодательством, применяемая в ситуациях, когда один из нескольких владельцев жилплощади отказывается продать свою незначительную долю в помещении другим собственникам. Судебный порядок выкупа части в квартире распространяется только на случаи, если доля одного из собственников в жилище настолько мала, что совместное использование либо выдел в натуре, то есть предоставление отдельной комнаты невозможно без нарушения прав других совладельцев.

Законодательство

Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции. Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев. Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.


Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.

При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК. Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:

  • наследование;
  • разделение имущества;
  • приобретение доли.

Однако случается и так, что часть в квартире одного из собственников очень маленькая, в то время как наибольшая доля принадлежит другому владельцу. В такой ситуации установить правила совместного использования жилой площади невозможно даже по решению суда, в виду нарушения одним владельцем прав другого.

При таких обстоятельствах основной собственник предлагает хозяину незначительной части осуществить выкуп, но при невозможности прийти к согласию по данному вопросу (например, при отказе владельца микродоли или выставлении несправедливой цены) вопрос может быть разрешен только в судебной инстанции.

[1]

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

[1]

  • отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
  • утрата в случае гибели либо уничтожения;
  • добровольный отказ от собственнических прав;
  • принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

  1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
  2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
  3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Процедура обращения в суд

Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.

Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:

Составление иска

Иск о принудительном выкупе доли в жилплощади составляется письменно и должен содержать следующую информацию:

  • данные судебной инстанции;
  • сведения о заявителе;
  • информацию об ответчике;
  • стоимость иска (цена доли);
  • размер уплаченной пошлины;
  • название заявления;
  • информацию о возникновении собственнических прав у каждого владельца;
  • адрес и характеристику жилплощади;
  • размеры долей;
  • причины разногласий;
  • заключение экспертизы;
  • прошение;
  • дата написания и подпись заявителя;
  • приложения.

Необходимые документы

При подаче иска, к нему необходимо приложить следующие бумаги:

  1. Личный документ заявителя.
  2. Копии заявления (по количеству участников и для суда).
  3. Копия досудебного обращения к ответчику.
  4. Заключение по цене жилья.
  5. Справка из домоуправления.
  6. Техпаспорт на жилье.
  7. Документы из ЕГРН о количестве совладельцев и размере долей.
  8. Чек об оплате пошлины.
  9. Справка об ином жилье ответчика.
  10. Чеки о коммунальных платежах (единолично истцом).
  11. Иные доказательства, подтверждающие точку зрения истца.

Примеры решения споров

Рассматривая иски такого вида, органы правосудия опираются на следующие нормы:

  • ст. 247 ГК РФ – описывающей принципы владения и пользования долевым имуществом;
  • ст. 252 ГК РФ ­– устанавливающей порядок разделения долевой собственности;
  • Определениями Верховного и Конституционного судов.

Пример №1: в судебную инстанцию поступило обращение от мужчины, желающего принудительно купить часть в квартире, принадлежащую бывшей супруге. Бывшая жена отказывается от продажи ввиду негативного отношения к истцу. Рассмотрев все материалы и основываясь на вышеперечисленных актах, судебной инстанцией выносится решение о малозначительности доли женщины. Ответчица своей частью в имуществе не пользуется, у нее имеется иное жилье, поэтому истец обязуется выплатить своей бывшей супруге стоимость ее доли, а затем получить на эту часть собственнические права.

Пример №2: в судебную инстанцию обратилась женщина, являющаяся одной из владельцев жилого помещения, площадь которого составляет 220м 2 . Принадлежащая ей доля равна 90% от этого имущества. Истица желает купить 10%, принадлежащие другому человеку принудительно. Суд отказал женщине в ее требованиях, так как 10% от этой квартиры составляет 22м 2 , а данная площадь соразмерна отдельной однокомнатной квартире.

В своей работе судебные органы устанавливают время и обстоятельства, при которых возникли собственнические права на малозначительную долю. Пользуется ли хозяин такой доли своим имуществом и многие другие нюансы, разобраться в которых человеку без профессионального юридического образования и опыта будет затруднительно, поэтому при возникновении подобных споров все-таки стоит обратиться к профессионалу.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники


  1. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.

  2. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.

  3. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here