Признание права собственности на самовольную постройку

Полезные советы на тему: "Признание права собственности на самовольную постройку". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

[1]

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

НАША СПРАВКА

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

[3]

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Читайте так же:  Как и куда подавать заявление на развод

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

[1]

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

специально для ГАРАНТ.РУ

Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.


Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

[1]

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

  • нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
  • возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
  • незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:


Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

  • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
  • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
  • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.
Читайте так же:  Получить от государства 260 000 рублей какие документы нужны

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

  • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
  • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
  • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

  • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
  • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
  • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).

Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

  • истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
  • возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

Читайте так же:  Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

  • постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
  • постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

Видео (кликните для воспроизведения).

Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку

Сайфуллин Вадим Рашитович, помощник Председателя Конституционного Суда Республики Башкортостан.

Понятие самовольной постройки определено Гражданским кодексом РФ в ст. 222, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу вышеуказанной статьи самовольной постройкой признается как жилой дом (другое строение или недвижимое имущество), созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или созданный без получения на это необходимого разрешения и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии одного из этих признаков недвижимое имущество признается самовольной постройкой.

Право собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку вытекает из конституционных норм и норм гражданского законодательства (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ).

Реализацией указанного права является обязанность собственника земельного участка не наносить ущерб окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Строительство осуществляется на основе строительного разрешения, предоставляемого уполномоченным на то государственным органом.

Собственники, владельцы, арендаторы и пользователи земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ после государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает права собственности на нее. Оно также не вправе совершать в отношении недвижимого имущества какие-либо сделки (дарить, продавать, передавать в залог): все эти сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за свой счет, это же лицо несет административную ответственность за изменение архитектурного облика объекта.

[2]

Исходя из смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ в целях защиты интересов лица, осуществившего постройку на не принадлежащем ему земельном участке, и во избежание непроизводственных расходов судом может быть признано право собственности на самовольно построенный объект, если данный участок будет предоставлен этому лицу в установленном порядке под размещение возведенной постройки.

Это возможно лишь при условии, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Юридическое значение по делам данной категории должно определяться исходя из общих условий, которые требуются при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Во-первых, это наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.

Во-вторых, это соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство.

Читайте так же:  Текут швы в панельном доме что делать

Если самовольная постройка возведена собственником земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственным свидетельством.

Труднее всего решается вопрос, когда самовольно возведенная постройка находится на не принадлежащем застройщику земельном участке? Правило и порядок закрепления за таким лицом земельного участка под самовольной постройкой прямо не определены. Здесь возможны варианты, когда земля зарегистрирована в муниципальной или государственной собственности или когда земля зарегистрирована в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В этих случаях для суда очень важно, чтобы истец представил доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти земельного участка, на котором воздвигнута самовольная постройка. Если же самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому лицу, то право собственности на нее может быть признано при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок с учетом ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В практике часто встречаются случаи, когда самовольная постройка возведена собственником земельного участка совместно с другими лицами, претендующими на признание за ними права на эту постройку либо ее часть. В данном случае право указанных претендентов на данное строение регламентируется ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271, 273 ГК РФ.

По иску стороны, претендующие на постройку либо ее часть, должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве по договору с владельцем земельного участка либо собственником строения. При этом они должны доказать, что вкладывали свой труд и (или) средства.

Также в судебной практике часто возникают спорные случаи применения норм права. Причина этого в отсутствии в законе порядка выделения земельного участка лицу, осуществившему самовольную постройку.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения (Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Малое предприятие обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица.

Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ.

Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку она представила достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице.

При рассмотрении данного дела суд установил, что данный земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд привлек к участию в деле районную администрацию и предложил ей решить вопрос о передаче земельного участка под самовольно возведенным жилым домом одной из сторон или решить вопрос об изъятии этого участка.

Администрация в письменном виде на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом. Данная позиция районной администрации не препятствует рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор в зависимости от того, кем из сторон были представлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов.

Во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение противопожарных, строительных, санитарно-гигиенических норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Отсутствие проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить основанием к отказу принятия иска о признании права на самовольное строительство. Орган государственной власти может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если будет доказано, что построено оно было с учетом строительных норм и правил и с разрешения использования земельного участка. Отказ в выдаче разрешения уполномоченных на то государственных органов может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Признание права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Клину, Химках, Москве: советы адвоката.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку регламентируется Гражданским кодексом РФ и другими подзаконными актами. Перед владельцами подобной недвижимости встает вопрос: как узаконить самовольную постройку (например, дом на земельном участке) и нужно ли это делать?

Безусловно, нужно, если самовольная постройка представляет собой загородный дом или иную недвижимость, представляющую ценность. Ведь без узаконивания самовольную постройку нельзя продать, подарить, передать по наследству или распорядиться иным образом.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

  • на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • без получения на это необходимых разрешений;
  • с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как оформить самовольную постройку в досудебном (административном) порядке?

Сразу честно скажем — это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом. Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Читайте так же:  Как выделить доли детям

Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.

Оформление права собственности на самовольную постройку через суд.

Это более предпочтительный путь, потому что не нужно посещать уполномоченные органы и инстанции в попытке собрать комплект документов, а достаточно обратиться с исковым заявлением в суд, и даже в случае получения отрицательного решения суда есть возможность его обжаловать. Все процедуры четко регламентированы и понятны.

Вопросы признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке отражены в Постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Верховный суд о самовольных постройках.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Какие документы нужно приложить к иску о признании права собственности на самовольную постройку?

При подготовке искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку, рекомендуется прилагать следующие документы:

  • документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам;
  • выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;
  • документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования или проще провести строительно-техническую экспертизу)
  • иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень документов не является исчерпывающим и может дополняться в зависимости от фактических обстоятельств.

Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!

Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.

Источники


  1. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.

  2. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.

  3. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.
Признание права собственности на самовольную постройку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here