Продажа доли в приватизированной квартире

Полезные советы на тему: "Продажа доли в приватизированной квартире". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Читайте так же:  Поэтапно закупки у единственного поставщика по 44 фз

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Продажа доли в приватизированной квартире: Изменения в законодательстве +Фото и Видео

Рассмотрим ситуацию, как можно продать долю в уже приватизированной квартире с оформлением договора купли-продажи, договора дарения, и с помощью инструмента залога. Также могут возникать ситуации, когда продажа доли в квартире может быть признана незаконной.

После приватизации квартиры, предусмотренной законом России №1541-1, жилая недвижимость, это может быть и квартира, дом, комната, участок земли, становится собственностью тех людей, которые выполнили все требуемые действия.

Квартира может быть приватизирована только одним человеком или целой семьей. Участвовать в приватизации может любой человек, который прописан в квартире на момент подачи документов в Росреестр, то есть официально в квартире зарегистрирован на постоянное место проживания. Поэтому часто приватизация оформляется на членов семей, это супруги, дети, их родственники.

Как продать долю в приватизированной квартире

Бывают ситуации, когда супруги разводятся, дети получают в наследство доли родителей, и в дальнейшем, если человек не хочет проживать и пользоваться квартирой с другими жильцами, может продать свою долю в собственности. Здесь главное это соблюдать и свои интересы, не нарушать интересы других собственников.

Перед тем, как рассматривать вопрос о продажи доли в квартире

Нужно разобраться в разнице понятий «совместная собственность» и «долевая собственность».

Важно! Продать в приватизированной квартире можно только долю, и обязательно в документе о праве собственности должен быть указан размер доли, то есть она должна быть выделена.

Если квартира в собственности нескольких человек, то они владеют ей на правах совместной собственности, в этом случае продать можно только квартиру целиком. Для продажи только части квартиры нужно провести сначала раздел долей, и после этого каждый владелец доли уже может сам распоряжаться его частью, то есть по своему усмотрению.

Наиболее простая ситуация, когда все согласны на продажу квартиры. Здесь будет достаточно подписать соглашение между всеми собственниками о том, за какую сумму продается квартира, и как она будет делиться после того, как покупатель передаст деньги. Далее можно заключать договор купли-продажи.

А вот если кто-то желает продать свою долю в квартире, а другие собственники против этого, то действовать уже нужно по-другому. В настоящее время есть три основных схемы по продаже долей в квартире, которые не противоречат существующему законодательству и уже применялись на практике. Поэтому нужно рассмотреть все три схемы и решить, какая будет наиболее оптимальной для вас.

Варианты продажи доли

Продажа доли в квартире по договору дарения

Продать свою долю в приватизированной квартире можно только с согласия остальных собственников долей. Бывают разные ситуации, когда не получается получить такое согласие, то есть сложно договориться с остальными владельцами квартиры. При этом по закону можно без согласия других собственников осуществить дарение совей доли.

Важно! В такой ситуации нужно грамотно и правильно составить дарственную на долю в квартире. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу для составления документа.

Это имеет такое значение потому что, если не учесть одно из требований законодательства, то в дальнейшем документ другие собственники долей в квартире смогут оспорить в суде, и сделку признают недействительной.

К документу дарственной на долю квартиры предъявляют следующие требования:

  • – в документе должны быть перечислены все владельцы долей квартиры, и должно быть указано, у кого какая есть доля;
  • указать в дарственной всех тех людей, которые не являются собственниками, но при этом прописаны в квартире и проживают в ней на постоянной основе;
  • прописать какое количество квадратных метров должно быть передано одаряемому человеку;
  • прописать основания, на которых доля в квартире стала собственностью дарителя;
  • -если даритель состоит в браке, то для оформления дарственной будет нужно согласие на проведение сделки второго супруга, предварительно его нужно заверить у нотариуса.

Также важно помнить о том, что при дарении доли квартиры по закону России, а именно по Налоговому кодексу, одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13% от стоимости доли в квартире. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники дарителя, это супруги, дети, родители. В остальных случаях предусмотрен налог, а для нерезидентов налог составляет 30%.

Несмотря на тот факт, что дарение это сделка безвозмездная, в договоре нужно указать стоимость доли. Лучше не занижать ее сумму, иначе из-за этого может быть наложен штраф.

Читайте так же:  Как доказать и установить родство с умершим

После оформления дарственной покупатель передает продавцу денежные средства с помощью банковской ячейки. В договоре передачи участвует банк, для выдачи денежных средств нужно предъявить документ, который подтверждает, что произошел переход права собственности от дарителя к одаряемому человеку.

В сделке по продаже доли есть и еще путь. Даритель дарит только часть своей доли, и после того, как произошла регистрация сделки, одаряемый человек стал совладельцем квартиры, оставшуюся часть доли можно продать на законных основаниях, так как у него уже будет право приоритетной покупки.

Такой способ обойдется дороже сторонам, но и в тоже время он более надежный. Также такая схема подойдет и тем, когда у покупателя не хватает денег на всю сделку сразу, и ее проводят в два этапа.

Продажа доли через залог

Такой способ можно использовать в том случае, если банк согласен взять долю в квартире в залог, чтобы выдать человеку ссуду. По другому такая сделка называется ипотека, поэтому человек обязан платить согласно графика платежей, и если платежи прекращаются, то банк имеет право взять долю в квартире себе в собственность, так как он является залогодержателем.

Важно! Это касается и жилья, которое является единственным для собственника доли, это следует из Гражданского Кодекса России. Квартиру не изымут в том случае, если долг составляет меньше, чем 5% от ценности залога, и если просрочка менее 3 месяцев.

Такую схему иногда используют владельцы долей, когда понимают, что они не смогут выгодно продать эту долю. То есть они занимают деньги у банка, и изначально не собираются их возвращать.

Процесс продажи доли в квартире

Этот способ кажется наиболее простым, но на деле его применяют редко. Это связано с тем, что продавец доли должен соблюдать жесткие правила, а именно уведомить всех остальных собственников квартиры о намерении продать долю, и еще нужно выдержать сроки ожидания от них ответа. Если рассмотреть поэтапно, то схема такова:

  • собственник доли должен заказать оценку жилой недвижимости, и полученную цифру уже использовать в дальнейшем во всех операциях. Здесь нужно иметь в виду, что сумма, полученная за отдельную долю, будет меньше, чем, если бы квартиру продали целиком и в дальнейшем поделили сумму на всех собственников;
  • каждому собственнику доли в квартире нужно отравить заказное письмо, где они будут уведомлять о том, что вы хотите продать свою долю, и прописать цену за нее. Далее требуется ждать ответа совладельцев в течение 30 дней с того момента, как было получено уведомление. После истечения этого срока можно выставлять долю на продажу, а в течение предыдущего месяца совладельцы имеют право выкупить эту долю за указанную цену раньше других покупателей. Для своей защиты можно сделать нотариально заверенные отказы совладельцев квартиры выкупить долю, но это не всегда возможно;
  • продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи вашей доли в квартире. Там обязательно должно быть прописано размер доли, сколько она стоит, описание доли, и как стороны будут друг с другом рассчитываться;
  • сделка обязательно регистрируется в ЕГРП, и покупатель получает на руки выписку.

Можно ли и как признать сделку по продаже доли незаконной

В настоящее время достаточно много вопросов и споров в судах о продаже долей квартиры решается через суд. Как правило, пытаются оспорить сделки совладельцы квартиры, покупатели, или те лица, которые считают, что нарушили их права. Если договор купли-продажи был, как положено, зарегистрирован в Росреестре, то оспорить такие сделки можно только в суде, с подачей иска.

Совладельцы квартиры могут подать иск в суд в течение трех месяцев с того момента, как они узнали о сделке купли-продажи. Надо иметь в виду, что оспорить саму сделку нельзя, а только просить в суде, чтобы па вас перевели права и обязанности покупателя по данному договору. Если суд выдаст положительное решение, то истец должен будет выплатить бывшему владельцу доли сумму по договору, и доля станет его собственностью.

Важно! Такие споры это дорогостоящий процесс, к тому же занимает много времени. Если есть возможность, то нужно договориться мирно, или доверить ведение переговоров юристу. Таким способом можно решить спор без суда, путем составления мирового соглашения.

Недействительной могут признать сделку, если в суде представят доказательства того, что при заключении договора были нарушены какие-либо законы. Например, продавец не имел права распоряжаться долей в квартире и совершать с ней какие-либо сделки.

По таким делам в судах есть свои сроки давности. В течение одного года можно оспорить сделку, если возможно установить тот момент, когда истец узнал о том, что есть обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Если сделка будет признана ничтожной, то оспорить ее можно в течение трех лет, например, это если продавец не получил денег от покупателя.

[3]

Лица, которые не участвовали в сделке купли-продажи, могут подать иск в суд в том случае, если докажут, что были ущемлены их права в течение 10 лет.

Как видим, есть большое количество рисков по таким сделкам, поэтому покупатели не часто идут на такие сделки, и продавцы не могут дорого продать свою долю, а только по более низкой цене.

Как продать доли в приватизированной квартире. Продажа приватизированной квартиры

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

[2]

0 Юридические трудности при разделении приватизированной квартиры

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

Читайте так же:  Если в платежке неверно указан статус плательщика 01 или 08

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.

Оформляется выделение доли в приватизированной квартире специальным нотариально заверенным соглашением между существующими владельцами.

В нем определяется также и режим управления местами общего пользования (в случае, если все совладельцы собираются проживать вместе в одной квартире).

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

0 Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

0 Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Разрешение других собственников

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Видео (кликните для воспроизведения).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как переоформить с согласием?

Проще всего переоформить часть приватизированной квартиры с согласие остальных.

В этой ситуации предпринимается ряд шагов, направленных на переход права собственности:

    Первым шагом является оценка стоимости имеющегося недвижимого имущества.

Ее можно выполнить путем приглашения специального оценщика либо путем собственной оценки. Однако необходимо помнить, что стоимость доли, если она продается отдельно, будет ниже, чем ее аналог, проданный совместно с квартирой.
Вторым шагом будет письменное уведомление всех остальных владельцев об их возможности приобрести выставленную на продажу жилплощадь по назначенной цене (причем право это для них является первоочередным).

В течение 1 месяца совладельцы должны дать ответ о том, будут ли пользоваться таким своим правом или нет.

  • В случае отказа от доли в приватизированной квартире наступает третий этап, а именно нотариальная регистрация всех поступивших отказов во избежание в последующем оспаривания сделки.
  • После осуществления всех предыдущих шагов составляется договор купли-продажи доли приватизированной квартиры (он может быть составлен самостоятельно, а может быть оформлен юристом), в котором указываются все необходимые данные покупателя и продавца.
  • Последним этапом выступает государственная регистрация перехода права собственности.
  • Продажа приватизированной квартиры

    Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

    Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

    Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

    [1]

    Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

    Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

    Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

    Читайте так же:  До которого часа можно включать громкую музыку в москве

    Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

    • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
    • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
    • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

    Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Схема действий следующая:

    • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
    • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
    • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
    • раздел денег в зависимости от долевого участия.

    Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

    Подводные камни

    Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

    Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

    Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

    Продажа невыделенной доли в квартире

    В процессе продажи невыделенной доли квартиры крайне важно соблюдать предписания законодательных актов — Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Разобраться в них и более подробно изучить особенности отчуждения части общей жилплощади поможет изложенная ниже информация.

    Право общей собственности на квартиру

    Понятие общей собственности прописано в ст. 244 Гражданского кодекса РФ — согласно законодательным положениям, права сразу нескольких лиц в отношении одного имущественного объекта влекут за собой образование общей формы собственности.

    Хозяин доли вправе полноценно распоряжаться ею — продавать, дарить, завещать и т.п. В то время как участники общей совместной собственности на законных основаниях самостоятельно этого сделать не могут (подобные действия должны производиться сообща — по соглашению).

    Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

    Участнику общей совместной собственности для заключения сделки по отчуждению своей невыделенной доли подойдут 2 варианта действий:

    • продать целую квартиру по соглашению с совладельцами, а после разделить с ними вырученные средства (пропорционально размеру теоретически принадлежащим всем частям);
    • произвести раздел объекта недвижимости, а затем продать свою долю самостоятельно (без одобрения совладельцами).

    Если в течение месяца на сделку они не выйдут, правообладатель доли сможет беспрепятственно продать ее любому другому человеку.

    Выделение доли

    Раздел совместного имущества в случае с неделимым объектом недвижимости (которым и является квартира) осуществляется на основании согласия всех собственников или через суд.

    По соглашению

    Единого мнения по поводу раздела общей квартиры должны достичь все ее совладельцы. Без этого заявление о регистрации изменения права собственности Росреестр не примет и жилплощадь так и останется совместной.

    Размер долей, на которые вправе рассчитывать каждый сособственник, прописываются:

    • в завещании;
    • договоре дарения или приватизации;
    • в действующих законодательных актах (касательно наследования по закону, совместно нажитого имущества и др.).

    Выделение доли из общего имущества по соглашению владельцев производится следующим образом:

    1. Стороны разрабатывают проект соглашения о разделе квартиры, где указывается размер долей и их распределение между сособственниками.
    2. Договор излагается письменно в количестве экземпляров равному числу хозяев квартиры, плюс один экземпляр для нотариуса.
    3. Подписание соглашения происходит у нотариуса, который удостоверяет это юридически значимое действие и вносит соответствующую запись в Единую информационную систему нотариата.
    4. Совладелец, желающий зарегистрировать право собственности на принадлежащую себе долю, заявляет об этом в Росреестр (по месту нахождения жилплощади).
    5. Сотрудник органа госрегистрации забирает документы на оформление части недвижимости и через 7 дней возвращает их заявителю.

    Для подтверждения своих прав на долю квартиры собственнику необходима выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.

    Судья примет решение о принудительном разделе на основании положений законодательных актов и известных ему обстоятельств дела:

    • если делится совместно нажитая жилплощадь, супругам достанется по 1/2;
    • при распределении приватизированной квартиры жильцы, отмеченные в договоре приватизации, получат равные доли;
    • наследники (если иное не указано в завещании) также вправе рассчитывать на равные части наследственной жилплощади (в порядке трансмиссии и по праву представления поровну делится доля умершего преемника);
    • наличие существенных вкладов в усовершенствование общего имущества может повлиять на размер долей.

    Чтобы получить необходимое решение суда, заинтересованному лицу нужно:

    1. Составить иск о разделе общей квартиры.
    2. Собрать документы, подтверждающие исковые требования.
    3. Оплатить госпошлину.
    4. Явиться в назначенный день на заседание суда (или заблаговременно направить в суд ходатайство о рассмотрении вопроса в свое отсутствие).
    5. Получить копию судебного акта по итогам разбирательства.

    Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия. До этого его может обжаловать заинтересованная сторона в порядке апелляции.

    После того, как инициатор сделки решит вопрос о выделении доли квартиры в натуре (или договорится с остальными сособственниками о продаже целой квартиры) он может приступить к составлению договора купли-продажи.

    К процессу необходимо подключить покупателя и совладельцев совместной жилплощади (если доля так и не была выделена). Но лучше будет доверить эту задачу юридическим специалистам, предварительно обсудив детали со всеми сторонами сделки.

    В договоре указывается:

    1. ФИО, паспортные данные, место жительства участников сделки.
    2. Местоположение квартиры, ее технические характеристики.
    3. Размер продаваемой доли.
    4. Обстоятельство, ставшее основанием для возникновения прав на недвижимость.
    5. Реквизиты документа, подтверждающего правомочия продавца.
    6. Цена сделки.
    7. Данные о наличии обременений жилплощади.
    8. Другая информация, имеющая значение при заключении договора.

    Скачать образец договора купли продажи доли квартиры

    Сделка совершается в присутствии продавца(ов) и покупателя, и обязательно заверяется у нотариуса. Если одна из сторон — недееспособное или несовершеннолетнее лицо, его интересы представляет законный представитель — опекун, попечитель или родитель.

    После того, как юридическая сила документа будет скреплена подписями сторон и нотариально печатью, покупатель с продавцом могут приступать к следующему этапу сделки — ее государственной регистрации.

    Читайте так же:  Причины развода в исковом заявлении

    Уведомление о продаже

    Как отмечалось выше, возмездное отчуждение (продажа) доли общей жилплощади совершается только после предварительного уведомления владельцев остальных долей.

    Согласно ст. 250 ГК РФ им дается месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести выставленную на продажу часть недвижимости. При этом они должны будут принять условия, выдвинутые продавцом.

    Их несогласие с назначенной ценой или особенностями расчета будет равноценно отказу, и по истечении 30 дней инициатор сделки обретет полную свободу в выборе покупателя.

    В предложении о выкупе продавец обязан указать реальную цену за долю квартиры. Фиктивное завышение стоимости может быть расценено как нарушение преимущественного права покупки, что в свою очередь влечет перевод прав и обязанностей покупателя на заинтересованного совладельца (вопрос разрешается в судебном порядке).

    Особенности сделки с невыделенной долей

    Если сособственники приняли решение не регистрировать раздел жилплощади, а продать ее целиком, сделка заключается в описанном выше порядке, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать в полном составе.

    При желании можно заменить личную явку к месту совершения сделки письменным согласием отсутствующих правообладателей недвижимости. Подпись под ним удостоверяется у нотариуса, а сама бумага направляется ответственному лицу надежным способом (заказным письмом, с помощью курьера или др.).

    Необходимые документы

    В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:

    1. Удостоверения личности участников сделки.
    2. Доверенности на представителей.
    3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
    4. Постановление органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
    5. Решение суда о лишении или ограничении стороны сделки в дееспособности.
    6. Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
    7. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
    8. Технический паспорт жилплощади.
    9. Квитанция об оплате госпошлины.
    10. Соглашение либо решение суда о разделе недвижимости.

    Полный перечень необходимых бумаг следует уточнять у компетентного в таких вопросах специалиста.

    [1]

    Порядок оплаты

    Расчет по договору стороны вправе совершать по своему усмотрению. Это может быть любой момент до, после подписания бумаг либо уже по окончании регистрации права собственности нового владельца.

    Рекомендуется при этом выбрать вариант с участием третьих лиц или воспользоваться посредничеством банка. Наиболее распространенными способами являются:

    1. Использование банковской ячейки.
    2. Открытие депозитарного счета.
    3. Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.

    Принцип первых двух вариантов заключается в следующем:

    1. Покупатель в присутствии продавца вносит денежные средства на депозитарный счет или помещает в арендованную для этих целей ячейку банка.
    2. Заказчик услуги заключает с финансово-кредитным учреждением договор в котором указывает переданную сумму, ее получателя, условия выдачи и основания для возврата покупателю.*
    3. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает плату за долю в квартире (если срок хранения вклада истек, а условия выдачи так и не были исполнены, средства попадают обратно к вкладчику).

    Эскроу агент или нотариус способствуют большей безопасности и слаженности в осуществлении процедуры оплаты. Они становятся посредниками, наблюдающими за совершением сделки и контролирующими исполнение обязательств ее сторонами.

    [1]

    Функции эскроу-агента выполняет банк либо нотариус.

    Регистрация доли недвижимости

    После заключения договора и осуществления оплаты остается завершающий этап сделки — регистрация перехода права собственности на приобретенную долю недвижимости.

    Для этого продавцу и покупателю необходимо:

    1. Явиться в отделение Росреестра, ответственное за осуществление государственной регистрации по месту расположения квартиры.
    2. Подать заявление о переоформлении доли недвижимости на покупателя.
    3. Оплатить госпошлину.
    4. Передать для регистрации договор купли-продажи доли и выписку из ЕГРН.
    5. Через неделю прийти за документами и при необходимости заказать справку об изменении записи в Едином государственном реестре недвижимости.

    Конкретного лимита на время подачи заявления об оформлении доли с момента подписания договора нет. Но рекомендуется с регистрацией не затягивать во избежание дополнительных хлопот в дальнейшем.

    Примерные затраты при продаже доли квартиры заключены в таблицу:

    Удостоверение соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5 % от оценочной стоимости доли.

    Подача иска о разделе в суд — процент от стоимости доли квартиры и фиксированная ставка (в соответствии со ст. 333.19 НК РФ).

    Регистрация доли в Росреестре — 2000 руб.

    Заверение договора купли-продажи у нотариуса — в зависимости от стоимости договора: до 1 млн. — 0,5 % и 1500 руб, 1–10 млн. — 0,3 % и 5000 руб., выше 10 млн. — 0,15 % и 32000 руб.

    Регистрация перехода права собственности

    Государственная регистрация прав нового владельца — 2000 руб.

    Оформление доверенностей — 200 руб.

    Удостоверение подписи на заявлении, согласии на продажу и т. п. — 100 руб.

    Принятие денежных средств нотариусом на депонирование — 0,5 % от переданной суммы.

    В таблице указаны только расходы на оплату госпошлины. Помимо нее с заявителя взимается плата за нотариальные услуги правового и технического характера (их стоимость для каждого субъекта РФ устанавливается отдельно).

    Затраты на оформление и совершение сделки по умолчанию берет на себя заявитель, но в случае с заключением договора купли-продажи они могут быть поделены поровну или возложены на только продавца либо покупателя.

    Суд просьбу истицы удовлетворил и вынес решение о разделе общей недвижимости между ней и бывшим мужем поровну. После этого она продала свою долю постороннему покупателю (сособственник на выдвинутых ею условиях приобретать часть квартиры не захотел).

    Как продать невыделенную долю квартиры? Сделки по продаже долей в общей собственности принято считать проблемными виду риска столкновения интересов совладельцев. А в случае с неделимым объектом недвижимости (которым является квартира) процесс может усугубиться походом по различным инстанциям и необходимостью осуществления сложной многоэтапной процедуры оформления.

    Избавить от лишних хлопот и уберечь вас от опрометчивых действий способны наши юристы. Вы можете обратиться к ним за помощью бесплатно, через форму обратной связи или позвонив по указанному номеру телефона.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Источники


    1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.

    2. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.

    3. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
    Продажа доли в приватизированной квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here