Расторжение договора купли-продажи квартиры

Полезные советы на тему: "Расторжение договора купли-продажи квартиры". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности , то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

[3]

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

[1]

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Читайте так же:  Алименты с бабушки и дедушки

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

[1]

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Читайте так же:  Должностная инструкция охотоведа охотничьего хозяйства в ссср

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Читайте так же:  Справка о неполучении алиментов

Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение

Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ. Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка. Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.

Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:

  1. Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
  2. Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
  3. Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).

В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.

Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора. Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.

Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.

Видео (кликните для воспроизведения).

Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса. Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Да, предварительный договор может быть расторгнут либо Продавцом, либо Покупателем, либо обоими участниками сделки вместе. Однако расторжение предварительного договора возможно только в том случае, если для этого имеется реальная и объективная причина (основание). Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.

Срыв сроков: автоматическое аннулирование

Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты. Например, в тексте предварительного договора могло быть указано, что стороны условились заключить основной вариант документа до 31 января 2019 года. Однако срок уже прошел, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения данного документа. Считается, что участники сделки взаимно и обоюдно отказались от исполнения обязанностей и договоренностей, а, значит, предварительный договор является недействительным. Больше Продавец и Покупатель не связаны никакими правоотношениями по законодательству РФ.

Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование

Предварительное соглашение автоматически аннулируется, если в его тексте обнаруживаются ошибки, описки и недочеты. Например, неправильно написано имя какой-либо стороны, имеются неточности в идентификационном описании объекта недвижимости и пр. Если Продавец и/или Покупатель выявят подобное упущение, они смогут пойти по 1 из 2 возможных путей – либо заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, либо просто отказаться от его заключения.

По одностороннему желанию Продавца или Покупателя

Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны (ст. 450.1 ГК РФ). Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:

Шаги Разъяснения

Шаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.

Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения. Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.

Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель. Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.

Шаг №2. Однозначно сформулировать причину расторжения предварительного контракта.

Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.

В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.

Шаг №3. Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.

Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.

Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы. В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.

Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд. За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс. рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс. рублей).

Читайте так же:  Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств». Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора. Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб.

По обоюдному согласию

Самый простой и удобный вариант разрешения ситуации – полюбовное расторжение предварительного контракта. Данная процедура проводится в досудебном порядке. Она может быть осуществлена только по обоюдному желанию обоих участников сделки. В этом случае сторонам понадобится составить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

  • ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
  • ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
  • обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
  • полная информация об объекте недвижимости;
  • причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
  • ссылка на статью 1 ГК РФ;
  • отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
  • порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
  • дата составления и подпись Отправителя.

Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ.

Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение обладает большим доказательным эффектом, чем письменное уведомление. Главное преимущество такого соглашения – это совместное участие обеих сторон в процедуре его составления.

Соглашение не имеет строгого образца. Оно не требует нотариального заверения и обретает полную юридическую силу с моменту подписания Продавцом и Покупателем. Сюда вносятся следующие сведения:

  1. Дата и место заключения Соглашения.
  2. Персональные данные Продавца (включая паспортную информацию)
  3. Персональные данные Покупателя (включая паспортную информацию).
  4. Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который планируется расторгнуть (его номер и дата заключения).
  5. Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж и пр.).
  6. Указание даты, с наступлением которой договор признается расторгнутым.
  7. Указание даты, с наступлением которой Соглашение вступает в законную силу (обычно – «с момента подписания»).
  8. Порядок возвращения предварительного платежа.
  9. Количество оригинальных экземпляров Соглашения (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя).
  10. Подписи участников Соглашения с расшифровками инициалов.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток

Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.

Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила.

Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:

  1. Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
  2. Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.
  3. Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
  4. Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).

Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.

При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском – «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Практически при любой сделке приобретения имущественных активов происходит подписание договора о покупке или продаже жилья, за исключением дарения или завещания. Нормами ст. 450 ГК РФ допускается оформить расторжение договора купли-продажи квартиры при наличии согласия всех участников сделки, в исключительных ситуациях прекращение происходит по предложению второй стороны через суд.

Основные понятия

В результате подписанного договора, стороны обязаны передать имущественные акты за оговоренную стоимость с соблюдением условий, установленных соглашением.

Непредвиденные обстоятельства вынуждают партнеров расторгать подобные сделки. Для аннулирования соглашения недостаточно волеизъявления лишь одной из сторон, оба участника должны прийти к единогласному мнению о прекращении подписанного соглашения. Если договориться не удается, согласие получают через суд.

Читайте так же:  Декларация о принадлежности к субъектам малого предпринимательства смп

Для оформления собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать сделку в государственных структурах. Соглашение о продаже считается юридически законным только после регистрации в органах Росреестра. Поэтому отозвать продажу объекта до регистрации в уполномоченных органах будет намного проще.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

По договоренности сторон аннулировать сделку можно в любое удобное время. С этой целью составляется соглашение о расторжении, его необходимо зарегистрировать в органе, где проходила первичная регистрация сделки.

Лучше всего процедуру оформления доверить опытному юристу, подписанное соглашение следует зарегистрировать в нотариальной конторе. При регистрации документа потребуется предоставить определенный перечень документов, как и при регистрации сделки купли-продажи.

При составлении соглашения нужно оговорить определенные пункты:

  • правила и срок для возврата денег, если была внесена предоплата или оплата произведена в полном объеме;
  • обязательства по возмещению убытков и размер компенсации;
  • иные существенные условия.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке

Первоначально потребуется урегулировать вопрос мирным путем.

Для этого нужно выполнить последовательность действий:

Шаги Описание
1-й Направить в адрес второй стороны письменное уведомление с предложением об отмене сделки, установить срок для ответа.
2-й Если в течение 30 дней согласие от второго участника договора не поступило, то следующий шаг – обращение в суд.

Претензию лучше всего отправить заказным отправлением с уведомлением, чтобы имелось доказательство соблюдения претензионного порядка.
В ГК РФ регламентированы все основания, когда одна из сторон может заявить об аннулировании соглашения.

По инициативе покупателя отмена возможна если продавец:

  • не передал объект недвижимости новому собственнику;
  • в указанный срок не передает документы, имеющие отношение к предмету договора;
  • передает объект с существенными недостатками, о которых ране не было заявлено;
  • вручает предмет договора не в полном комплекте;
  • отказывается оплатить страховку, хотя договором обязанность возложена на сторону продавца;
  • не соблюдает сроки передачи недвижимости, оговоренные в соглашении.

По инициативе продавца сделку можно расторгнуть, если покупатель:

  • не принимает жилое помещение;
  • не передает деньги за приобретенную недвижимость;
  • не желает страховать квартиру, когда это правило оговорено в документе;
  • нарушает срок исполнения договорных обязательств.

Если одна из сторон считает, что нарушены его права при исполнении договорных обязательств, то выход один – обратиться в суд с просьбой об аннулировании соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально.

Возможно несколько вариантов внесения оплаты за недвижимость:

Способ Действия
Наличный расчет Передачу денег следует оформить распиской, желательно скрепить подписями свидетелей
Безналичный перевод Перечислить сумму на банковский счет продавца, операция подтверждается выпиской из финансового учреждения

Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

  • отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
  • договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

Пишем исковое заявление в суд

После соблюдения претензионного порядка в суд направляется заявление с прошением об отмене сделки.

Примерное содержание иска:

  • наименование судебного органа;
  • сведения о заявителе;
  • подробно описать возникшую проблему (когда и с кем заключен договор, реквизиты документа);
  • описываются характеристики квартиры (дом, количество комнат, этаж, метраж);
  • выдвигаются требования к ответчику по делу;
  • делается ссылка на статьи закона, подтверждающие основание для обращения;
  • перечислить все приложенные документы;
  • указать дату составления и поставить личную подпись истца.

Если заявление не содержит ошибок, то его примут к рассмотрению и назначат дату заседания. По итогам судебного процесса судья примет соответствующее решение. Чтобы судья оказался на стороне заявителя, необходимо позаботиться о доказательной базе.

Судебная практика

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

Случай Пример
За одним из прежних хозяев сохранилось право пользования жилым помещением Одного из проживающих, не являвшегося собственником посадили в тюрьму, он отсутствовал длительное время.

Квартира продана, освободившийся гражданин возвращается домой.

Если не прошло 3 года с момента покупки, то можно отменить сделку через суд.

Недействительные сделки При покупке недвижимости необходимо, прежде всего, убедиться в дееспособности гражданина.

Если квартира оформлена на несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки на сделку.

Человека заставили подписать договор с применением силы и угроз или обманным путем.

Видео (кликните для воспроизведения).

В перечисленных случаях сделка признается ничтожной и отменяется. У каждой из сторон остается имущество, которое было их собственностью первоначально.

Покупка жилья всегда связана с риском, как для продавца, так и для покупателя. Если по непредвиденным обстоятельствам возникла необходимость в отмене сделки, первоначально нужно попытаться уладить вопрос путем переговоров со второй стороной. При получении отказа на поступившее предложение следует обратиться в суд.

[1]

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  2. Венгеров, А.Б. Теория государства и права: Учебник для юридических вузов; М.: Юриспруденция; Издание 3-е, 2012. — 528 c.

  3. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here