Расторжение договора субаренды

Полезные советы на тему: "Расторжение договора субаренды". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Соглашение о расторжении договора субаренды

Арендатор, получивший в пользование некое имущество от собственника, может сдать его в субаренду. Но для этого необходимо получить письменное соглашение от владельца. Расторжение договора субаренды происходит в том же порядке, что и договор аренды.

Расторжение договора субаренды по инициативе субрарендатора

У данной сделки есть две стороны:

  • субарендатор – это тот, который получает право временного пользования на основании договора;
  • субарендодатель – дающий право пользования имуществом, с письменного согласия собственника.

Инициатором прекращения отношений может стать одна из этих сторон. Расторжение может произойти так:

  • стороны договорились между собой и расторгли соглашение по обоюдному согласию;
  • в судебном порядке, если субарендодатель не желает расторгать договор;
  • в одностороннем порядке, если есть нарушение.

Причины расторжения могут быть следующие:

  • имущество по договору не передано в пользование;
  • имущество передано, но не в том состоянии, которое заявлено в договоре;
  • субарендодатель отказывается выполнять свои обязанности;
  • невозможно использовать помещение по назначению;
  • больше нет возможности платить по договору;
  • иные причины.

Как уведомить о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке

Рекомендуется направить уведомление о своих намерениях. Это необходимо для того чтобы решить ситуацию в досудебном порядке. Таков порядок!

Уведомление должно быть письменным, направленным на адрес второй стороны договора. Кроме того, инициатор должен убедиться в том, что оно доставлено и противоположная сторона уведомлена должным образом. Для этого рекомендуется:

  • лично вручить уведомление в руки, и попросить расписаться в получении;
  • направить почтовое отправление на адрес другой стороны. Отправление должно быть с уведомлением, так как в нём указывается календарная дата получения.

В уведомлении нужно указать:

  • сведения о сторонах;
  • реквизиты ранее заключённого договора субаренды;
  • причины, по которым инициатор желает расторгнуть соглашение;
  • дальнейшие действия инициатора, если не будут выполнены обязательства со второй стороны.

Обязательно нужно отразить, что договор расторгается в одностороннем порядке.

Нужно дождаться от противоположной стороны письменного ответа. Но не нужно ждать долго. Для рассмотрения уведомления отводиться 30 дней с момента получения. Если ответ будет направляться почтой, то на отправлении должен стоять штемпель в пределах 30 дней.

Если виновная сторона согласна исправить ошибку, и исполнить свои обязательства, то конфликт может быть решён, и договор можно не расторгать. Если же ответа не последует, или будет отказ в исполнении обязательств, инициатор имеет право подать в суд.

Соглашение о расторжении договора субаренды

Если стороны смогли договориться, они могут составить соглашение и расторгнуть договор согласно этому документу. Законодательством не предусмотрена особая форма данного соглашения. Но, оно должно быть составлено в соответствии с требованиями ГК РФ к договорам различной формы.

Основные условия, которые должны быть отражены:

  • данные о каждой стороне сделки. Физические лица указываются полностью ФИО, паспортные данные и адрес регистрации. Юридические лица указывают название (в соответствии с учредительными документами), ИНН и КПП, юридический адрес, документ, на основании которого осуществляется деятельность, а также ФИО и должность руководителя;
  • предмет данного соглашения – это расторжение конкретного договора субаренды. Нужно указать реквизиты «первичного» договора, а также календарную дату, с которой прекращает действие этот документ. Нужно также дополнительно обговорить порядок приёма – передачи предмета сделки;
  • прочие положения. Если у сторон возникнут спорные ситуации, их необходимо будет урегулировать. Эти нюансы стоит прописать в соглашении;
  • дата составления соглашения;
  • подписи сторон, а также расшифровка.

Если предмет сделки объект недвижимости или другое имущество, то в соглашении нужно более подробно описать характеристики:

  • наименование. Например, «гараж» или «квартира»;
  • указать точный адрес, по которому располагается имущество;
  • указать площадь;
  • кадастровый номер;
  • если речь идёт об участке земли, то указать категорию земли, описать границы и прочее.

Это необходимо для того чтобы, в случае возникновения спорных ситуаций (если дело дойдёт до суда), предмет соглашения можно было идентифицировать по родовым признакам.

Если договор субаренды был зарегистрирован в органах Росреестра, то и соглашение о расторжении тоже нужно обязательно зарегистрировать. Для этого необходимо составить 3 экземпляра, каждый должен быть подписан обеими сторонами. Вместе с пакетом документов они должны быть переданы в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

После того как соглашение будет зарегистрировано, по одному экземпляру должны взять стороны сделки и один останется в Росреестре. В реестре будет сделана соответствующая запись о снятии обременения.

Образец соглашения о расторжении договора субаренды

Заключение

Во избежание судебных тяжб, соглашение о расторжении, точно также как и сам договор субаренды, должно быть составлено досконально, с учётом всех нюансов.

Остались вопросы? Обращайтесь!

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

Прекращение договора субаренды

Наше предприятие является арендодателем, арендатор сдал помещение в субаренду. Основной договора аренды расторгнут. Мы обратились в Росреестр о снятии обременения — договора субаренды на основании ст. 618 ГК РФ, они требую расторжения договора субаренды. Что делать дальше? Обжаловать решение Росреестра?

Если договор аренды расторгнут, государственная регистрация расторжения договора аренды произведена (соглашение о расторжении договора аренды, судебный акт и т.п.), то отказ Росреестра погасить запись об обременении (субаренде) является неправомерным, т.к. противоречит ст.618 ГК РФ, в связи с чем, его необходимо обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ или главы 22 КАС РФ в соответствии с подведомственностью рассмотрения дел.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»

Читайте так же:  Обязанность ук заключать договор с каждым собственником

«66. В случае прекращения права или его ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю в записи о прекращении права в отношении документов-оснований указываются сведения о документах, на основании которых было зарегистрировано прекращение права или ограничения (обременения) права».*

2. Постановление ФАС ПО от 04.05.2011 № А12-18948/2010

[1]

«Суд апелляционной инстанции считает, что действия регистрирующего органа по погашению записи о регистрации договоров субаренды, заключенных между ЗАО «Бизнес-Центр» и ООО «Тамерлан», являются законными и соответствуют статьям 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регламентируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Согласно пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135, погашение

регистрационных записей проводится на основании заявления, после проведения правовой экспертизы.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденных приказом Министерства юстиции российской Федерации от 01.07.2002 № 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Поскольку представленные суду ООО «Тамерлан» дополнительные соглашения от 18.02.2008 к договорам аренды недвижимого имущества: № 6/2007 от 11.01.2007; № 15/2008 от 01.01.2008, № 2/2007 от 01.01.2007, № 9/2008 от 01.01.2008, № 7/2008 от 01.01.2008, № 11/2008 от 01.01.2008 суд апелляционной инстанции считает недостоверными и факт их заключения не подтвержден другими доказательствами, а также с учетом того, что заявителем не представлено доказательств представления указанных дополнительных соглашений в Управление Росреестра по Волгоградской области и осведомленности регистрирующего органа о существовании таких соглашений, у ответчика не было оснований для приостановления регистрации, и он обоснованно при поступлении соглашений о расторжении договоров аренды погасил записи о субаренде.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами апелляционных жалоб о том, что в данном случае между сторонами имеется спор о праве субаренды ООО «Тамерлан» на недвижимое имущество, а потому спор не подлежал рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Учитывая вышеизложенное и рассматривая требования ООО «Тамерлан», заявленные в рамках главы 24 АПК РФ, суд не вправе рассматривать в рамках этого требования спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.

Поскольку суду не представлено доказательств того, что регистрирующий орган знал о наличии дополнительных соглашений к договорам аренды (без оценки их действительности) и законодательством не предусмотрен механизм, согласно которому Управление Росреестра имело бы возможность получить дополнительные сведения, кроме тех, которые представлены сторонами сделки, у суда нет оснований для признания его действий по погашению записей о договорах субаренды незаконными.

Довод ООО «Тамерлан» о том, что регистрирующий орган должен был отказать в прекращении записей о договорах субаренды на основании пункта 6.5 договоров субаренды, согласно которым в случае досрочного прекращения договора аренды, заключенного между ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр», договор субаренды не прекращает своего действия, а Арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, является необоснованным, поскольку противоречит положениям пункта 1 статьи 618 ГК РФ.*

Так как договоры аренды с указанными правами субарендатора в регистрирующий орган не представлялись сторонами сделки, то оснований для признания действий регистрирующего органа у суда апелляционной инстанции нет.

При принятии решения суд первой инстанции удовлетворил требования при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, а потому решение подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению».

3. Постановление 18 ААС от 17.05.2013 № А07-17365/2012

«В настоящем случае регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2012 была проведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, заключенного между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», на основании которого был заключен договор субаренды между ООО «ТоргИнвест» и заявителем.

При этом договор аренды, заключенный между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», не содержал каких-либо условий, согласно которым досрочное прекращение договора аренды не влекло бы прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Читайте так же:  Продать квартиру какие документы подготовить

Таким образом, в настоящем случае с момента прекращения действия договора аренды, заключенного между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», прекратил в силу закона действие и договор субаренды, заключенный между ООО «ТоргИнвест» и ООО «Автофорум-Стерлитамак».

Таким образом, оспариваемое действие Управления Росреестра соответствует нормам действующего законодательства*.

Кроме того, в силу изложенных выше обстоятельств отсутствует нарушение прав и законных интересов заявителя, так как прекращение действия договора субаренды в настоящем случае имело месте в силу прямого указания закона, независимо от государственной регистрации такого прекращения».

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к ст. 618 ГК РФ

1. Судьба договора субаренды, как правило, следует судьбе договора аренды.

В случае прекращения действия договора аренды действие договора субаренды также прекращается, однако субарендатор имеет право на заключение с ним нового договора аренды в отношении того имущества, которым он пользовался на основании договора субаренды. Предоставление ему такого права является своего рода гарантией реализации его прав как субарендатора. Аналогичной гарантией является и требование о заключении с субарендатором договора аренды на тех условиях, на которых с прежним арендатором был заключен договор аренды. При этом срок, на который он может заключить договор аренды, равен сроку, оставшемуся после прекращения действия договора аренды, как если данный договор не прекратил свое действие.

Следует судьбе договора аренды также судьба договора субаренды, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, будет признан ничтожным.

2. Судебная практика:

— Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-4381/11;

— Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2009 по делу N А43-23564/2008-12-675;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007 по делу N А38-1271-10/156-2006.

[2]

— Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 N Ф05-14/12 по делу N А40-30575/2011;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 N Ф05-11440/11 по делу N А40-152208/2010;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 N 12АП-6072/13;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 12АП-6837/14;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 N 09АП-32838/2013-ГК;

[1]

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 N 15АП-2188/2013.

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики *

Гунин Андрей Вадимович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Московского государственного областного социально-гуманитарного института.

Статья посвящена рассмотрению одного из оснований прекращения договора субаренды — в случае досрочного прекращения основного договора аренды. Автором анализируются теоретические положения возможности существования субдоговоров в зависимости от основных договоров на примере договора субаренды. На основе судебной практики сделаны выводы относительно особенностей прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.

Ключевые слова: договор субаренды, прекращение договора субаренды, зависимость договора субаренды от основного договора аренды.

The article is devoted to consideration of one of the grounds for termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract. The author analyses theoretical provisions of possibility of existence of sub-contracts as an example of sub-lease contract. On the basis of judicial practice the author makes conclusions with regard to the peculiarities of termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract.

Key words: sub-lease contract, termination of sub-lease contract, dependency of sub-lease contract on the lease contract.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендатору предоставлена возможность сдать арендованное имущество в субаренду. Это возможно только при наличии соответствующего согласия (разрешения) со стороны арендодателя. Субаренда относится к числу одного из самых распространенных вариантов передачи арендных прав третьим лицам, которая берет истоки еще с древних времен. В Древнем Риме наниматель не был лишен права передать нанятую вещь в пользование любому другому лицу. Однако такая передача нанятой вещи не освобождала нанимателя от его обязанностей перед наймодателем (уплата наемной платы, пользование вещью в соответствии с условиями договора найма и хозяйственным назначением вещи, возврат вещи по окончании найма). В том случае, когда поднаниматель повреждал или каким-либо иным образом ухудшал нанятую вещь, ответственным перед наймодателем все равно оставался наниматель. Последний отвечал от своего имени за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину .

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 453.

Договор субаренды является производным от первоначального договора аренды, связан с ним единым предметом или частью его и в силу этого зависит от него. Зависимость находит свое проявление также в том, что можно говорить о существовании сложных договорных связей между арендодателем, арендатором (вторичным арендодателем) и субарендатором в едином договорном комплексе. Однако эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Ответственным перед арендодателем остается арендатор.

При заключении договора субаренды первоначальный арендатор может передавать в пользование арендованное им имущество субарендатору в тех пределах, которые предоставлены ему по договору аренды. Поэтому договоры субаренды и безвозмездного пользования не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды, и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

Необходимо также указать, что в литературе существует точка зрения о том, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, само по себе не влечет недействительности всего договора субаренды. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий установленный договором аренды срок, должен считаться заключенным на срок, равный сроку договора аренды. Прекращение договора аренды (в связи с истечением его срока) автоматически повлечет прекращение договора субаренды, а субарендатор будет вправе взыскать убытки с первоначального арендатора в связи с тем, что последний обязался предоставить имущество в пользование на более долгий срок, чем указано в договоре аренды (хотя такого права не имел) .

Читайте так же:  Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

См.: Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. 2000. N 11. С. 32.

Особенностью субдоговоров в целом является зависимость их существования от судьбы главного договора. По мнению А.И. Муртазина, все субдоговоры по признаку возможности самостоятельного существования при расторжении или досрочном прекращении основного договора можно подразделить на две группы. Первая группа (аренда, коммерческая концессия и др.) предполагает недействительность субдоговора при недействительности основного договора. Субдоговоры второй группы (подряд, перевозка и др.), в свою очередь, не зависят от действительности основного договора, т.е. недействительность основного договора не будет влечь недействительность производного от него субдоговора, однако, по нашему мнению, очевидно, что активная сторона основного договора при недействительности основного договора потеряет всякий интерес в исполнении субдоговора, хотя субдоговор сохраняет свое действие . Таким образом, возникает ситуация, когда «управомоченный субъект утрачивает интерес в осуществлении права, оставаясь обладателем этого права во всех его возможностях, по крайней мере в пределах установленных законом сроков осуществления права» .

Видео (кликните для воспроизведения).

См.: Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2010. С. 46.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 241.

См.: Муртазин А.И. Указ. соч. С. 45.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2009 г. по делу N А53-117/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

При этом представляется, что признание недействительным или расторжение основного договора по отношению к субдоговорам второй группы будет являться существенным изменением обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ и может стать основанием для изменения или расторжения субдоговора второй группы.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора аренды. Также досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Арендатор заключает договор субаренды в целях передачи полностью или лишней части имущества в субаренду, необходимость использования в котором отпала, в целях погашения арендной платы перед арендатором, с одной стороны, а с другой — в возможности извлечения прибыли от использования имущества. А при недействительности или расторжении основного договора интерес и цель заключения субарендного договора теряются.

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Законодателем в данном случае не указано основание для досрочного прекращения договора аренды. Однако из материалов судебной практики можно сделать вывод, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же .

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 августа 2007 г. N Ф09-6146/07-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

Субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. При этом если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды .

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 6 февраля 2006 г. N Ф09-100/06-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

Хотелось бы также обратить внимание на то, что по смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Признание договора аренды незаключенным для субаренды будет иметь определенные правовые последствия.

В сложившейся судебно-арбитражной практике часто встречаются решения, согласно которым договоры признаются незаключенными, а сделки — несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.

Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая — незаключенным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный .

См.: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения // СПС «КонсультантПлюс».

См.: Постановление ФАС Центрального округа от 22 апреля 2009 г. N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14 // СПС «КонсультантПлюс».

Целесообразно, на наш взгляд, также отметить, что поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи правомерными считаются решения судов, согласно которым субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения .

Читайте так же:  Как правильно перестраиваться на полосу для автобусов

См., например: Постановление ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/1609-06 // СПС «КонсультантПлюс».

Норма, регулирующая порядок прекращения договора субподряда, является диспозитивной. Поэтому стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, например переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору. При этом (при прекращении договора аренды) субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой заключить с ним договор аренды на срок, оставшийся от действия договора субаренды, на условиях, которые были в договоре аренды. И арендодатель обязан заключить с ним этот договор.

В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Бездействие субарендатора может повлечь для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики .

См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/5921 // СПС «КонсультантПлюс».

Законодатель дает возможность арендатору и арендодателю заранее предусмотреть, что при расторжении основного договора аренды заключенные на его основе субарендные договоры могут быть переведены в арендные. В таком случае интересы субарендатора будут более защищенными.

В том случае, если договор аренды и договор субаренды объекта недвижимости предусматривают одинаковые условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будут продлено в случае продолжения действия договора аренды. При этом необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Таким образом, при рассмотрении вопросов, связанных с прекращением договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, необходимо принимать во внимание не только теоретические подходы в отношении данной проблемы, но и руководствоваться судебно-арбитражной практикой как необходимым инструментом для получения наиболее правильных и взвешенных выводов. В свою очередь, стороны договора субаренды должны детально определить все возможные варианты развития событий в целях обеспечения защиты прав каждого из них, что позволит достичь баланса интересов.

Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

[1]

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.

Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано

В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.

Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ

Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.

Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.

Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.

Читайте так же:  Какие документы собственнику квартиры нужно подать в банк для продажи по ипотеке

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора».

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:

— имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);

— собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).

Прекращение договора субаренды при расторжении договора аренды статья

Законодатель в ст. 618 ГК РФ уточняет, что действие соглашения о субаренде прекращается в тот момент, когда заканчивается основной договор аренды (если иное не содержится в тексте соглашения). На практике встречаются случаи, когда владелец помещения не настаивает на прекращении субаренды. Негласно получается, что субарендатор становится основным арендатором. При этом в законе отсутствует обязанность сторон подписать новый договора аренды, если он не будет подлежать госрегистрации.

Читайте также статью ⇒ Договор субаренды квартиры (образец).

Порядок оформления допсоглашения о расторжении

К соглашению о субаренде применяются те же нормы ГК РФ, что и к арендным правоотношениям (ст. 615 ГК РФ). Исключение составляют случаи прямо указанные в законе. Сделка по субаренде заключается в письменной форме.

Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком.
Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.

Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.

Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент.

Прекращение договора субаренды при расторжении договора аренды статья

ГК РФ: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики *

Ответственным перед арендодателем остается арендатор.

При заключении договора субаренды первоначальный арендатор может передавать в пользование арендованное им имущество субарендатору в тех пределах, которые предоставлены ему по договору аренды. Поэтому договоры субаренды и безвозмездного пользования не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды.

Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды, и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

[3]

Необходимо также указать, что в литературе существует точка зрения о том, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, само по себе не влечет недействительности всего договора субаренды.

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к статье 618 Гражданского Кодекса РФ

Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды.

Ч. 1 ст. 618 ГК норма диспозитивная.

«Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.»

Таким образом можно сохранить субаренду при прекращении аренды с первоначальным арендатором.

Мы субарендатор. Хотим подстраховаться, что если будет прекращен договор аренды, мы остаемся на объекте до окончания срока по субаренде и на условиях договора субаренды.

Для этого планируем:

Заключаем договор субаренды с участием Арендодателя (трёхсторонний), где он в договоре дает свое согласие на субаренды. Также в этом договоре прописываем следующее условие — досрочное прекращение договора аренды № ___ от ___ не влечет прекращение настоящего договора субаренды.

В этом случае права и обязанности Арендатора по договору субаренды переходят Арендодателю.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако из материалов судебной практики можно сделать вывод, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же Возможно Вас так же заинтересует:

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.

  2. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.

  3. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.
Расторжение договора субаренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here