Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Полезные советы на тему: "Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Что делать, если в приватизированной квартире прописан несовершеннолетний ребенок?

Если в приватизированной квартире, которую Вы планируете купить (или продать), прописан несовершеннолетний ребенок, то это может быть большой проблемой для покупателя и, соответственно, для продавца.

Важно понимать, был ли ребенок прописан в квартире на момент приватизации. Если несовершеннолетнему ребенку, который был прописан в квартире, не выделили долю в ней во время приватизации, то это большой риск.

Такая ситуация возникает в том случае, если изначально в муниципальном жилье, которое в будущем приватизировали, проживала семья с несовершеннолетними детьми и эти дети также были зарегистрированы в данной муниципальной квартире.

Если происходит приватизация такой квартиры, то все несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в ней, получают в ней долю собственности. Для этого не требуется никаких заявлений, это делают сотрудники Росреестра самостоятельно.

С другой стороны, родители или попечители несовершеннолетних, наоборот, могут написать заявление о том, чтобы несовершеннолетний ребенок не стал долевым собственником приватизированной квартиры (во время ее приватизации).

[1]

В таком случае Росреестр запросит разрешение от органов опеки о том, что они согласны оставить несовершеннолетнего без доли в данной квартире. Конечно, убедить органы опеки выдать такое разрешение почти невозможно. Иногда такие справки получают мошенническим путем.

При получении данного разрешения, Росреестр не включит несовершеннолетних детей в состав собственников приватизированной квартиры. Однако, у них может сохраниться пожизненное право пользования квартирой. Они могут появиться спустя 5-10 лет и потребовать их пустить жить теперь уже в Вашу квартиру (или квартиру будущих собственников), что будет вполне законно. В этом и заключается риск покупки приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми. Конечно, такую квартиру покупать не стоит.

Однако, если несовершеннолетний родился уже после приватизации квартиры, то здесь рисков намного меньше. Перед покупкой достаточно убедиться, что ребенка выписали из квартиры и органы опеки дали официальный документ, разрешающий продажу данной квартиры. Мы писали об этом в статье про риск попкупки квартиры с детьми, прочитайте ее.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

[1]

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде. Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать. Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками. Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Читайте так же:  Квкие показания должны быть на датчике кислорода у газели двигатель умз 4216

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее. В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь. Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.
  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня. В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким образом многие родители заранее решают проблему ребенка, связанную с отсутствием жилплощади. В чем особенности этой сделки и чем она отличается от обычной купли-продажи недвижимости – читайте в этой статье.

Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка

По закону, несовершеннолетний, вне зависимости от возраста, может стать собственником квартиры, дома или любой другой недвижимости. Однако исходя из требований ст.26 и 28 ГК РФ, подобные договоры могут заключаться только при согласии или даже при прямом участии законных представителей ребенка: родителей, опекунов или попечителей.

Если не учитывать указанный выше момент, то такая сделка ничем не отличается от обычной, просто владельцем, по договору купли-продажи, указывается именно ребенок, вне зависимости от того, кто именно подписывает документ.

Следует учитывать, что дети в возрасте от 16 до 18 лет могут быть признаны, по решению суда, совершеннолетними. Это возможно если они вступили в брак или начали полноценно, официально работать.

Особенности владения квартирой несовершеннолетним

Несовершенный владелец квартиры имеет право проживать в ней, использовать ее по собственному усмотрению и так далее, но не может сдавать ее аренду, продавать, дарить, обменивать и так далее без разрешения органов опеки.

Кроме того, у несовершеннолетнего невозможно забрать жилье за долги, чем нередко пользуются представители. Достаточно сделать ребенка собственником жилья и банк не сможет его реализовать на аукционе.

Как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Как было сказано ранее, сама процедура практически ничем не отличается от обычной купли-продажи жилья. Разница только в том, что представитель несовершеннолетнего или действует от его лица или дает разрешение на то, чтобы он действовал условно самостоятельно (под контролем взрослого).

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую недвижимость. Самостоятельно или при помощи риелтора.
  2. Договориться с продавцом.
  3. При необходимости – обсудить ситуацию с ребенком. Это актуально, если несовершеннолетний очень самостоятельный или же в том случае, когда есть несколько вариантов для покупки и взрослый не может сам определиться с тем, какой выбрать.
  4. Заключить договор купли-продажи от лица ребенка или выдать ему согласие на подписание этого договора (согласие оформляется прямо у нотариуса, который будет заверять сделку).
  5. Совершить оплату исходя из достигнутых договоренностей.
  6. Оформить право собственности на ребенка в Росреестре.

Перечень документов для такой сделки практически не отличается обычного комплекта:

  • Паспорт представителя.
  • Документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Документы, подтверждающие права представителя.
  • Бумаги на квартиру.

Расходы и сроки

При покупке квартиры несовершеннолетним выделяют только два основных вида расходов:

  • Оплата услуг нотариуса. Зависит от суммы сделки. Может варьироваться в широких пределах, но практически никогда не бывает меньше 2000 рублей.
  • Госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре. 2000 рублей на 1 человека.
Читайте так же:  На какую сумму можно подать на алименты

Сроки аналогичны обычной процедуре, ведь разрешение от органов опеки не требуется. Как следствие, если все предварительные договоренности достигнуты, то непосредственное оформление нужных документов займет от силы 1 день. И еще около двух недель будет происходить переоформление права собственности.

Доверенность от несовершеннолетнего на покупку квартиры

По закону, от лица несовершеннолетнего могут действовать его законные представители и доверенность им для этого не нужна. Более того, чтобы выдать такую доверенность, несовершеннолетний сначала должен получить согласие своего представителя. Получается, что представитель будет давать разрешение на выдачу доверенности самому себе, что является абсурдом.

Вместо доверенности достаточно предоставить документы, которые подтверждают факт того, что данный взрослый является законным представителем ребенка. В случае с родителями, обычно достаточно того, что ребенок будет записан у них в паспортах и у них на руках будет его свидетельство о рождении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

  • В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
  • Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

  1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
  2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

  • Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
  • Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

  • Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
  • Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
  • Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
  • Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

[2]

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

Читайте так же:  Как получить студенту квартиру от государства

В УФМС нужно предоставить:

  • Паспорт (свидетельство) ребёнка.
  • Паспорта выписывающихся родителей.
  • Одобрение, выданное Органами опеки.
  • Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Нюансы и риски покупки и продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Право собственности каждого человека относится к числу конституционных прав. Оно охраняется гражданским законодательством РФ. Также закон защищает права несовершеннолетних. Поэтому сделки с имуществом детей обеспечиваются дополнительными нормативными процедурами.

Можно ли покупать жилье, которое в собственности у лица, не достигшего совершеннолетия?

Рассмотрим, можно ли осуществить покупку жилой площади, если в ней прописаны лица, не достигшие 18 лет. Глава 17 ГК РФ посвящена правам вступления в собственность, которые распространяются и на несовершеннолетних детей. При совершении купли-продажи основную роль играют нормы закона, указанные в статьях 130, 131 и 292 ГК РФ. Имущественные права несовершеннолетних отражены в нормах статей 26, 28, 37 ГК РФ и статьи 60 СК РФ.

На основании обозначенных источников, имущество несовершеннолетних к сделке допускается, но для лиц покупающих квартиру с детьми, сделка может нести определённую долю риска.

Риски при покупке

Основные риски связаны с тем, что несовершеннолетний не имеет дееспособности. Даже получив паспорт, он не может самостоятельно участвовать в сделке, кроме случаев эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Его имущественные интересы зависят от законных представителей. И сделка с имуществом ребёнка зависит от их компетенций и добросовестности.

От недостатка правовых знаний, они могут допустить ошибку, что повлечёт последствия в виде:

  • оспаривания купли-продажи через суд;
  • двустороннюю реституцию (возврат) полученного по сделке.

Иногда такой шаг делается продавцом сознательно, с целью обогащения. Он подставляет покупателя под заведомо неправоспособную сделку. Например, чтобы намеренно допустить нарушения на последующем этапе:

  • при отчёте в органах опеки;
  • при выписке несовершеннолетнего.

Нередко в таких случаях провоцируются дополнительные риски:

  • занижение стоимости квартиры в договоре;
  • отказ уплатить полную стоимость квартиры при реституции.

Свести риски к нулю легче всего на стадии предварительной проверки, когда после осмотра жилого помещения покупатель знакомится с документами на квартиру.

Когда служба опеки запретит сделку?

Пункт 2 статьи 37 ГК РФ и ч. 1 статьи 21 закона «Об опеке и попечительстве» допускают, что территориальный орган опеки вправе запретить сделку с недвижимостью, где собственником выступает несовершеннолетний. В первую очередь это касается случаев отказа от сделки со стороны самого собственника, если ему исполнилось 14 лет. С этого возраста он прилагает к заявлению законных представителей собственное заявление с просьбой разрешить сделку.

Кроме этого запрет может налагаться:

  1. На сделку с опекуном (попечителем) или близким родственником опекуна.
  2. На приобретение для ребёнка доли меньшей, чем была в продаваемой квартире. Даже если новое жильё дороже по рыночной стоимости.
  3. На сохранение прежней доли, если новое жильё берётся в ипотеку. Дополнительно предъявляется требование – положить деньги вырученные с продажи доли ребёнка на его лицевой счёт.
  4. Когда квартира ребёнка продаётся раньше, чем приобретается новое жильё. Требование опеки – проводить альтернативную сделку одновременно. Если альтернативная сделка сорвётся, то покупатель не сможет приобрести свою квартиру.

Особенности совершения сделок

Если собственнику не исполнилось 14 лет, от его имени заключают сделку законные представители:

  • родители (усыновители);
  • опекуны (попечители).

[1]

По достижении 14 лет, он сам может участвовать в купле-продаже на всех этапах: от обсуждения вопроса о продаже до регистрации. Без его согласия сделка состояться не может. Он выступает в договоре самостоятельной стороной и сам подписывает договор купли-продажи (ДКП). Законный представитель только ставит свою подпись рядом, чтобы удостоверить законность подписания документа.

Читайте так же:  Договор купли-продажи доли в квартире

Если жилье в собственности у лица, не достигшего 18 лет

Когда ребёнок – собственник доли или всей квартиры, нужно:
  1. Законным представителям получить разрешение от опеки.
  2. После сделки представить отчёт в органы опеки.
  3. На основании Закона № 391-ФЗ от 29.12.15 г. и статьи 163 ГК РФ куплю-продажу квартиры (доли) несовершеннолетнего, удостоверять нотариально.

После заключения сделки ДКП предъявляется в Росреестр для внесения сведений об отчуждении квартиры в Государственный кадастр. Так как документ нотариально удостоверен, пошлина не взимается.

Особенности оформления

Для оформления ДКП от продавца потребуются следующие документы:

  1. Паспорт законного представителя.
  2. Паспорт собственника, если ему уже 14 лет, если меньше – свидетельство о рождении.
  3. Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого возникло право собственности несовершеннолетнего: договор имущественной сделки (или ДДУ), свидетельство о наследовании и т.п.
  4. Свидетельство о собственности на жилое помещение, если такое право возникло до июня 2016 года или выписка из ЕГРН, если это произошло позже.
  5. Квитанции об оплате услуг ЖКХ, выписка из лицевого счета.
  6. Технический паспорт помещения с экспликацией поэтажного плана.
  7. Кадастровый паспорт квартиры.
  8. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
  9. Разрешение органов опеки и попечительства.

Договор оформляется в нотариальной конторе.

Советы юриста

  1. Несовершеннолетним гражданин будет являться даже за один день до исполнения ему 18 лет. Внимательно проверяйте документ, удостоверяющий личность продавца.
  2. ДКП допускает внести соответствующее положение о том, что его подписание несёт силу акта приёмки. Но лучше составить отдельный акт и указать в нем недостатки помещения. Если сделка окажется оспоримой, то в результате реституции помещение придётся передавать.

За соблюдением интересов несовершеннолетнего следят не только законные представители, но и органы опеки. Поэтому сделка обусловлена множеством нюансов, которые требуется соблюдать. Это и специфический пакет документов, и специальные нормы заключения договора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

    Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  • Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.
  • Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

    Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

    • Меньшую квадратуру жилого помещения.
    • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

    Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

    ✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

    Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

    Вы должны удостовериться в наличии:

    1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
    2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
    3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
    4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
    5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
    6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

    ○ Возможные риски.

    ✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

    Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

    Читайте так же:  Москва сахарова фмс резиим работа

    Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

    Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

    В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

    Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

    На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

    Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

    Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

    ✔ Недобросовестный риелтор.

    К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

    Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

    Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

    Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

    1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
    2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
    3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    ○ Как избежать рисков.

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

    ✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

    Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

    Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

    ✔ Воспользоваться помощью риелторов.

    Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

    Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

    Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

    В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    [3]

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Источники


    1. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.

    2. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.

    3. ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.
    Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here