Риски при продаже квартиры

Полезные советы на тему: "Риски при продаже квартиры". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

[1]

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Читайте так же:  Возврат за коммунальные услуги инвалидам

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот. Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его. Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Читайте так же:  При покупки дома какие документы надо оформлять

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников. Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Читайте так же:  Характеристика для награждения грамотой министерства труда

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Риски продавца квартиры, действующего без профессионала-посредника

Вторая опасность при самостоятельной продаже объекта недвижимости – ограбление.
На просмотр под видом покупателей могут прийти грабители. И тогда велика вероятность развития сюжета, подходящего для криминальной хроники в газете или телепрограммы «Петровка, 38».

Видео (кликните для воспроизведения).

Также стоит опасаться психически нездоровых людей.
Опытные риэлторы сразу вычисляют сумасшедших и неадекватных (не раз с такими сталкивались), а вот обычный человек примет их за реальных покупателей и напрасно потеряет время.

Может произойти такая история. Выставленная на продажу квартира понравилась даме, одетой странно, но настроенной решительно. Она обещала купить квартиру, если будет заменен кафель на кухне. Потом выдвинула другое требование, позже захотела увидеть всех бывших жильцов. Измотав нервы хозяевам, попросила значительно снизить цену. Получив отказ, закатила истерику. Добившись своего, эксцентричная дама согласилась заключить сделку, но отказалась внести залог. Обещала еще подумать, а через неделю сообщила, что эта квартира ей не подходит. На прощание выступила с обличительной речью. Хозяева вспоминают о ней, как о страшном сне.

Владелец квартиры может пострадать из-за своей некомпетентности.
Самое печальное, что потери времени и денег порою происходят не по чьему-то злому умыслу, а по незнанию самого продавца. Из-за своей некомпетентности он может сорвать сделку, а еще хуже – лишиться денег.

Допустить ошибку можно на разных этапах сделки. Назовём основные «проколы»:

• неправильная оценка квартиры (завышенная цена отпугнет реальных покупателей),
• неэффективная реклама (нет объявлений на популярных сайтах – мало претендентов),
• неполный пакет документов на квартиру (нет одной справки – и сделка срывается),
• неполный пакет документов от покупателя (перенос даты подписания договора купли-продажи),
• не продумана схема расчета с покупателем (потеря части или полной денежной суммы),
• неправильно составлен договор купли-продажи (подписанный договор невозможно заверить у нотариуса),
• неполный пакет документов для подачи в отделение Росреестра (отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество),
• неправильно оформлен договор с банком об аренде ячейки сейфа (продавец не сможет забрать деньги).

Владелец объекта недвижимости может забыть о проблемах и опасностях, если он обратится в «МИЭЛЬ».
Исключить риски для клиентов – задача сотрудников нашего агентства. Наши риэлторы знают все нюансы заключения сделок по продаже жилой недвижимости и способны предотвратить возможные неприятности. К тому же все документы тщательно проверяют наши опытные юристы.

«МИЭЛЬ» гарантирует продавцам жилой недвижимости:
• минимальные потери времени,
• правильно оформленные документы,
• быстрое получение денег.

Согласие на обработку персональных данных

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Как продать квартиру без риска. Заповеди продавца

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

[1]

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

Читайте так же:  Как получить квартиру инвалиду 1 группы

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры.

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

&COPY 2019 – ООО «ФАНО».
Тел.: 8-953-062-00-33

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

[2]

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

[3]

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Читайте так же:  Какие постройки надо регистрировать на земельном участке в снт

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

[1]

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить.

Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс – Вы на верном пути к успеху.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Источники


  1. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.

  2. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

  3. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
Риски при продаже квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here