Способы управления многоквартирным домом выбор способа

Полезные советы на тему: "Способы управления многоквартирным домом выбор способа". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Способы управления многоквартирным домом: какой выбрать собственникам?

Кто, когда и как выбирает способ управления многоквартирным домом, особенности каждого из предусмотренных законодательством способов управления МКД.

Не хотелось бы выступать в роли Капитана Очевидность и лишний раз напоминать, что системы жизнеобеспечения многоквартирного дома, равно как и строительные конструкции, нуждаются в постоянном техническом обслуживании. И что за все это должен нести персональную ответственность, ведь в противном случае дом постигнет судьба дитяти у семи нянек. Чтобы этого не случилось, законодатель в ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ закрепил за собственниками прямую обязанность выбрать один из трех предложенных способов управления МКД. Сегодня мы поговорим о каждом из них, а также попытаемся разобраться, какой способ предпочтительнее в конкретных случаях.

Кто и как выбирает

Способ управления многоквартирным домом, как гласит ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирают собственники помещений МКД на общем собрании. Причем он может быть изменен в любое время, и также на основании решения общего собрания собственников (ОСС). Особо подчеркивается, что решение собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников. Ну, а если не согласен — может обжаловать решение ОСС в суде.

Стоит отметить, что жильцам лучше самим прийти к консенсусу в вопросе выбора способа управления. Ведь если в течение полугода он не будет выбран или решение ОСС об этом не будет реализовано, орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). То есть, мнение жителей дома в данном случае спрашивать уже никто не будет. По итогам конкурса с победившей в нем управляющей компанией будет заключен договор управления, а если до конца срока действия этого договора собственники вновь не определятся с выбором способа управления (или снова решение ОСС не будет реализовано), муниципалитет назначит новый конкурс.

Есть и еще два случая, когда вопрос о выборе способа управления будет решаться местной властью. Первый касается новостроек: согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса, а в течение 40 дней с момента публикации извещения муниципалитет обязан данный конкурс провести, если собственники не примут решения.

Второй случай — когда Госжилинспекция по тем или иным причинам лишает управляющую компанию права работы в доме. В течение 15 дней с момента получения уведомления ГЖИ об этом, как требует ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, орган местного самоуправления созывает в доме общее собрание для выбора способа управления МКД. Ну, а если решение на ОСС не принято (или принято, но не реализовано), муниципалитет в течение трех дней после проведения такого собрания должен объявить конкурс по выбору новой УК. Конкурс объявляется и в том случае, если общее собрание вообще не было проведено в течение 15 дней (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Выводы из вышесказанного очевидны: если не хотите, чтобы вас на абсолютно законных основаниях лишили права выбора — будьте активными и старайтесь договориться с соседями.

Итак, с базовыми понятиями разобрались, теперь перейдем к способам управления. Их, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, предусмотрено три: непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ , жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, и, наконец, управление при помощи обслуживающей организации, которые в обиходе обычно именуются управляющими компаниями.

Непосредственное управление

Исходя из смысла названия, понятно, что управление своим домом в данном случае осуществляют сами собственники. При этом п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ гласит, что такой способ управления МКД возможен, только если в доме имеется не более тридцати квартир.

Вряд ли жильцы самостоятельно будут выполнять все работы по содержанию и текущему ремонту дома: у большинства из них для этого нет ни времени, ни соответствующей квалификации. Поэтому собственники могут заключить договор на оказание этих услуг с эксплуатирующей организацией. Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, такой договор заключается на основании решения ОСС, и все собственники (либо большинство) выступают в качестве одной его стороны. То есть, договор на содержание и текущий ремонт МКД в данном случае не заключается с каждым собственником персонально.

Принципиально иная ситуация с договорами на поставку коммунальных ресурсов (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения): они заключаются каждым собственником в индивидуальном порядке от своего имени. Также при непосредственном управлении МКД все собственники самостоятельно заключают договоры по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Теперь главное: кто и за что отвечает при непосредственном способе управления. Ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ гласит, что ответственность за тот или иной фронт работ и за поставку коммунальных услуг несет организация, с которой у собственников заключен договор. Таковых, как мы понимаем, несколько: эксплуатирующая компания, осуществляющая содержание и текущий ремонт, поставщики тепла и горячей воды, холодного водоснабжения и водоотведения… и так далее.

Преимущество у данного способа управления, пожалуй, только одно: есть возможность сэкономить на плате за содержание МКД. Например, если собственники договорятся о том, что будут самостоятельно убираться в подъездах, составив график дежурств, то эту позицию можно исключить из перечня услуг эксплуатирующей организации. Однако на практике ситуация чаще всего оборачивается дополнительными проблемами: график дежурств постоянно нарушается, обещания, данные соседям по участию в уборке, забываются. В итоге подъезды зарастают грязью.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод в загсе без мужа

Относительно прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг: сейчас такие договоры в тренде, однако есть мнение, что штука это крайне неудобная. И если при других способах управления у собственников есть выбор (заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или же их будет заключать от своего имени ТСЖ , кооператив либо управляющая компания), то при непосредственном управлении такой альтернативы нет. Выбирать, конечно, собственникам, однако стоит иметь в виду: при возникновении разногласий с ресурсниками по поводу качества или объемов ресурса разбираться с ними придется в индивидуальном порядке.

Резюмируем: непосредственное управление — неплохой вариант для ответственных и юридически грамотных собственников. Но таковых в нашей стране пока еще, увы, критическое меньшинство. В теории, в случае конфликтных ситуаций с поставщиками услуг и ресурсов на защиту интересов собственников должен встать активный и подкованный в вопросах жилищного законодательства Совет дома. Но на практике во многих домах Совета либо нет вообще, либо он существует формально, а уровень правовой грамотности его членов и председателя, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А поэтому, как нам кажется, к выбору непосредственного управления МКД стоит относиться с большой осторожностью. И, напомним, данный способ допускается лишь в тех домах, где наличествует не более тридцати квартир.

ТСЖ и кооперативы

Так, согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при выборе данного способа управления именно товарищество либо кооператив отвечает за содержание общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг. Один ответственный — согласитесь, уже плюс. Исключение составляет ситуация, когда у собственников заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ), но в этом случае ТСЖ (кооператив) отвечает за обеспечение готовности инженерных систем дома.

В ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ сказано, что товарищество (кооператив) могут проводить работы по содержанию и ремонту МКД своими силами. Но, согласитесь, делать это на должном уровне можно лишь в том случае, если имеется профессиональный и опытный председатель, который сумеет подобрать квалифицированный персонал. А если такого нет? Закон дает означенным структурам право привлекать к работе эксплуатирующие организации и даже управляющие компании, не меняя при этом способ управления МКД и оставляя за собой лишь функции контроля. Но не становится ли в таком случае товарищество (кооператив) банальной «прокладкой» между собственниками жилья и профессионалами от ЖКХ ? Причем «прокладкой» далеко не бесплатной…

Управляющая организация

Третий способ управления МКД, предусмотренный Жилищным кодексом — управляющая организация (управляющая компания). При выборе данного способа именно УК, согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, несет ответственность за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг жильцам. Ну, а в случае, если у собственников заключены прямые договоры с РСО, УК обязана обеспечить готовность инженерных систем МКД.

Работа управляющей компании в нашей стране невозможна без лицензии, которая выдается Госжилинспекцией, а руководители УК в обязательном порядке сдают квалификационный экзамен (ч. 2 ст. 202 ЖК РФ), после чего получают соответствующий аттестат. То есть, в случае выбора этого способа управления вероятность того, что вы будете получать профессиональные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, объективно выше, чем при двух других.

Разумеется, лицензирование УК не избавило рынок управления МКД и от дилетантов, и от откровенных мошенников. Жалоб на работу управляющих компаний — великое множество, и в подавляющем большинстве случаев эти жалобы обоснованы. Однако законодатель постоянно ужесточает требования к управляющим компаниям и расширяет полномочия ГЖИ, поэтому сейчас, как нам кажется, у собственников достаточно инструментов для того, чтобы добиться от своей УК своевременного и качественного выполнения работ, предусмотренных договором управления. Другое дело, что не все знают про эти инструменты и еще меньше людей умеют ими пользоваться, но это уже, согласитесь, вопрос правовой грамотности и гражданской активности.

Управляющая компания, как и способ управления МКД, выбирается на общем собрании собственников дома. Исключение составляют случаи, когда УК определяется по итогам открытого конкурса, который проводит местная власть (о таких случаях говорилось в первой главке статьи). Важно помнить: если работа управляющей компании по разным причинам не устраивает жильцов, она может быть переизбрана в любое время. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

[1]

Способы управления многоквартирным жилым домом. Порядок выбора способа управления

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Читайте так же:  Намеренное ухудшение жилищных условий

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Порядок выбора способа управления.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

13. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8432 —

| 8045 — или читать все.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет 3 способа управления:

1. Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ)

Данный способ управления более приемлем для малоквартирного дома. Каждый собственник в таком доме дома самостоятельно, либо через уполномоченное лицо, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией и все собственники сообща заключают договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Читайте так же:  Брачный договор

2. Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным кооперативом

ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не являющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома. ТСЖ, ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным домом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

3. Управление управляющей организацией

Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заключается договор управления (на срок от 1 года и не более 5 лет). Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения собственников – это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора.

Способы управления жилыми помещениями. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Видео (кликните для воспроизведения).

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Для студента самое главное не сдать экзамен, а вовремя вспомнить про него. 10099 —

| 7534 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Выбор способа управления многоквартирным домом

Законодательно предусмотрено, что жильцы вправе самостоятельно выбрать способ управления многоквартирным домом. Для содержания МКД и общего имущества в нормальном состоянии, а также для эффективного расходования общих денежных средств необходимо выбрать оптимальный способ управления. От этого во многом зависят условия, в которых предстоит проживать все жильцам данного дома.

Правовое регулирование

Жилищное законодательство регламентирует все возможные способы управления, а также общие требования, предъявляемые к такой деятельности. В ЖК РФ закреплены способы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельная деятельность собственников и других лиц по руководству общим имуществом. Данная форма разрешена, если количество квартир не превышает 30 штук;
  • организация ТСЖ, либо другого кооператива (потребительского);
  • привлечение УК, с которой заключается соглашение об оказании услуг.

В любом из приведенных вариантов руководство должно соблюдать требования, установленные статьями ЖК РФ:

  • создание безопасных условий для проживания в МКД;
  • содержание принадлежащего имущества в надлежащем состоянии;
  • соблюдение прав граждан, обеспечение равных возможностей для всех жителей;
  • выполнение законных требований по обеспечению безопасности и надежности МКД.

Организовать управление МКД должны сами жильцы, поэтому никто не может ограничить их в этом праве. По одобренному жильцами решению, изменение формы возможно в любое время (однако расторжение заключенного договора с УК в одностороннем порядке допускается только в установленных законом случаях).

Одновременно с этим, выбор формы – это обязанность, поскольку законом предусмотрены требования по содержанию имущества в надлежащем состоянии, соблюдать которые должны сами жильцы.

Разграничение способов управления многоквартирным домом

Все предусмотренные законом способы организации управления многоквартирным домом имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать в каждой конкретной ситуации.

Самостоятельное управление

Самостоятельное руководство жильцами встречается редко и свойственно только домам с небольшим количеством квартир и жителей. Вся организация происходит самостоятельно, без посредников, поэтому ответственность несут сами жильцы.

Для проведения каких-либо работ, либо оказания услуг заключаются индивидуальные договоры, возможна ситуация, когда все жильцы выступают в качестве одной стороны.

Некоторые работы могут проводиться самостоятельно: происходит общий сбор средств, которые используются для приобретения материалов. Любую деятельность жильцы контролируют самостоятельно, либо выбирают уполномоченное лицо.

В отношениях с третьими лицами жильцы действуют самостоятельно, от своего имени. Допускается наделение одного из собственников особыми правомочиями – возможностью выступать в правоотношениях от имени всех жителей дома. Для этого составляется письменная доверенность, которую одобрило более половины от всех собственников квартир.

Кооперативное управление

Организация любого кооператива (ТСЖ или иного специализированного) – это создание некоммерческого юридического лица. На собрании утверждается устав, составляется план по развитию на новый год. В каждом кооперативе есть свой исполнительный орган – правление, которое формируется из жителей на основании проведенного голосования.

Читайте так же:  Жалоба на соседей за антисанитарию — образцы в роспотребнадзор и санэпидемстанцию

Участие в ТСЖ происходит по желанию, но голосовать на общем собрании могут только члены ТСЖ. При этом одобренное решение становится обязательным для всех собственников, независимо от их факта членства.

В каждом доме разрешена организация только одного кооператива, но при этом один кооператив может управлять сразу несколькими МКД.

Жилищный кооператив – юридическое лицо, и согласно ст. 114 ЖК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации по требованиям, установленным гражданским законодательством.

Обслуживание МКД кооперативом осуществляется самостоятельно, либо через подрядчиков, оказывающих услуги. Главное преимущество кооператива заключается в возможности ведения предпринимательской деятельности, полученные средства с которой могут быть использованы на развитие дома.

Права ТСЖ предусмотрены в ст. 137 ЖК РФ.

[1]

Управляющая компания

Самым распространенным способом управления МКД и общим имуществом является заключение договора об оказании услуг с управляющей компанией. В соглашении устанавливаются права и обязанности сторон, перечисляются конкретные услуги, которые обязуется предоставлять организация, а также регламентируются тарифы и цены для жильцов.

УК берет на себя большую часть обязанностей, поэтому жильцам остается только ежемесячно оплачивать ее услуги.

Законом предусмотрена возможность контроля за управляющей организацией. Для этого она составляет и публикует ежегодные отчеты, с которыми может ознакомиться каждый желающий.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Как выбрать способ управления многоквартирным домом

Выбор способа руководства домом происходит на организуемом собрании собственников, инициатором которого может стать любой житель, либо организованная инициативная группа.

Собрание имеет кворум, если в нем приняли участие жители, обладающие более половины от имеющихся голосов. Предложение считается одобренным, если в поддержку выступило более четверти от присутствующих лиц.

Принятое решение является обязательным для всех жителей, независимо от факта участия в голосовании. Также не имеет значение членство в ТСЖ, либо ином кооперативе.

[1]

Для законного принятия решения важно соблюдение установленного порядка организации собрания. Инициатор собрания должен оповестить надлежащим образом всех жильцов о планируемом проведении голосования.

Оповещение происходит путем направления почтового письма каждому собственнику помещения в МКД. Решением предыдущих собраний мог быть установлен иной способ для оповещения: личное вручение под роспись, либо размещение объявления в общедоступном для всех жителей месте.

В направляемом объявлении должна быть указана следующая информация:

[2]

  • данные об инициаторе, либо о группе;
  • порядок проведения (устанавливается по согласию самих собственников, чаще всего происходит путем голосования);
  • дата, время и место для проведения;
  • что будет выбираться, либо какое решение приниматься на проводимом собрании;
  • порядок ознакомления с принятым решением.

При нарушении правил голосования, одобренное решение может быть отменено в судебном порядке. Правом обращения в суд обладают не только жильцы МКД, но и сотрудники жилищной инспекции, осуществляющие надзор по соблюдению законодательства в сфере ЖКХ.

Подать заявление можно в течение полугода с момента, когда собственнику стало известно о таком нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин.

В случае признания факта нарушения, принятое решение отменяется и теряет свою юридическую силу. После этого жильцы должны провести новое собрание для принятия законного решения.

Какой порядок управления многоквартирным домом подойдет лучше?

В каждом многоквартирном доме должно быть организовано управление. Оно осуществляется разными способами. В статье мы расскажем о том, зачем жильцам выбирать способ управления МКД, как это делается, и какие варианты существуют. Опишем особенности, преимущества и недостатки каждого способа, а также приведем ссылки на законодательные акты, определяющие действия управляющих организаций, собственников помещений и местных властей.

Статья 161 ЖК РФ позволяет собственникам квартир выбирать наиболее подходящий способ управления многоэтажным домом. Это решение принимается на общедомовом собрании. По желанию жильцов и владельцев нежилых помещений в дальнейшем оно может быть изменено. Принятое в ходе голосования решение можно поменять, если собственники окажутся недовольны тем, как осуществляется обслуживание их дома.

Зачем нужно выбирать способ управления многоквартирным домом?

Вместе с правами собственности на жилье владельцы многоэтажек наделяются рядом обязанностей. В частности, они должны надлежащим образом содержать общедомовое имущество. Именно владельцы жилых и нежилых помещений МКД отвечают за то, чтобы эта собственность не причинила вреда имуществу или здоровью прочих лиц. Данные положения прописываются в статьях 31 и 39 ЖК РФ.

В связи с этим в многоэтажке всегда должен быть ответственный орган, который будет заниматься обслуживанием общедомового имущества. Без управления МКД оставаться не может. Если владельцы помещений не выполняют свои обязанности в данной части, то за них это сделает муниципалитет в порядке, прописанном в статье 162 ЖК РФ.

Какие есть способы управления МКД?

Управление многоэтажным домом может осуществляться тремя способами.

  1. Непосредственное управление. Подходит для домов, в которых до 30 квартир.
  2. Организация товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
  3. Передача МКД специализированной управляющей организации в ЖКХ.

[3]

В каждом случае есть свои преимущества и недостатки. В то же время при любом способе появляются ответственные руководящие лица, которые следят за содержанием МКД и обеспечением владельцев квартир необходимыми жилищно-коммунальными услугами.

Обязательность выбора способа управления

Конкретный вариант управления многоэтажкой определяется ее жильцами на общедомовом собрании по правилам, прописанным в статье 44 ЖК РФ. Проведенное путем голосования решение становится обязательным для всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Это касается и не голосовавших граждан, и отдавших свой голос за иной способ.

Читайте так же:  До какого возраста выплачиваются алименты на ребенка

Жильцы не всегда могут организоваться и решить вопрос с выбором варианта управления многоэтажным домом. Если им установлен срок, в который такое решение должно быть принято, и он просрочен более чем на 1 год, то муниципалитет получает право сам назначить управляющую организацию. Дело в том, что власти на местном уровне отвечают за безопасность людей, проживающих на контролируемой ими территории. Именно поэтому они требуют организации в МКД соответствующего управления.

УК подбирается на открытом конкурсе. Все желающие компании предлагают свои услуги, а жильцы или представители муниципалитета выбирают подходящего кандидата. При отборе оценивается выгодность предлагаемых условий и возможные последствия подписания соглашения с той или иной организацией.

Способы управления согласно законодательству

Рассмотрим подробнее каждый из указанных во втором пункте способов управления МКД.

1. Непосредственное управление предполагает самостоятельную работу владельцев квартир в этом направлении без участия сторонних организаций. На жильцов в таком случае ложатся все расходы по поддержанию дома, его конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии.

Преимущества непосредственного управления:

  • не надо оплачивать услуги управляющей организации;
  • собственники сами выбирают подрядчиков для выполнения всех требующихся работ и при необходимости меняют их;
  • отдельные работы собственники жилья могут делать сами, например, убирать территорию;
  • коммунальные услуги предоставляются по индивидуальным договорам. В таком случае появление одного задолжника не спровоцирует отключение ресурсов всем остальным жильцам.

Есть у этого способа и недостатки:

  • он работает только при условии, что жильцы принимают активное участие в решении касающихся всего дома вопросов;
  • исчезает возможность получения муниципальных денег на проведение капремонта.

Для перехода к непосредственному управлению домом нужно создать инициативную группу, которая и будет заниматься в дальнейшем решением всех вопросов – проводить общедомовые собрания, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и так далее.

2. ТСЖ и ЖК как объединения владельцев квартир имеют некоторые различия. В товарищество собственники объединяются только для того, чтобы заниматься управлением МКД. Кооператив сначала создается для постройки здания, и затем преобразуется в организацию, отвечающую за его эксплуатацию.

ТСЖ занимается проведением всей необходимой управленческой работы. В том числе, оно отвечает за содержание и ремонт общедомового имущества, а также за обеспечение жильцов коммунальными услугами. Определенные виды работ жильцы могут выполнять своими силами, например, убирать подъезды.

Преимущества создания ТСЖ:

  • возможно предоставление муниципальных средств;
  • расходование средств жильцов исключительно на нужды МКД и оплату ЖКУ;
  • самостоятельность в составлении плана-графика проведения необходимых работ;
  • при наличии свободных помещений их можно сдавать арендаторам и получать дополнительные средства, которые целиком расходуются на нужды жильцов. Возможность полноправно вести коммерческую деятельность – один из важных плюсов ТСЖ;
  • прозрачность информации о доходах и расходах товарищества.

Основных недостатков в работе товарищества два:

  • при неоплате коммунальных ресурсов кем-то из собственников без них рискует остаться весь дом;
  • руководящие лица ТСЖ при ведении деятельности с нарушениями могут привлекаться к административной ответственности. Например, руководителей товарищества достаточно часто привлекают по статье 19.1 КоАП РФ, то есть за самоуправство.

3. Специализированная управляющая организация – это именно тот вариант управления МКД, который получил наибольшее распространение. С УК заключается договор, и на основании него дому предоставляется необходимое обслуживание.

Чтобы передать многоэтажку определенной управляющей организации, необходимо провести такое решение через общедомовое собрание с составлением соответствующего протокола и голосованием. Жильцы сами выбирают подходящую УК на конкурсной основе. Однако бывает и так, что ни одна организация не берется обслуживать дом. Например, такие ситуации возникают со старыми, требующими повышенного внимания и другими проблемными объектами. В подобных ситуациях вмешиваются местные власти, которые принудительно распределяют между существующими управляющими организациями «невыгодные» дома.

С подходящей УК жильцы заключают соглашение на срок до 5 лет. Если компания некачественно выполняет свои обязанности, то собственники могут осуществить ее смену, произведя в одностороннем порядке расторжение договора.

Передача дома управляющей организации дает следующие преимущества:

  • обслуживание осуществляется профессионалами;
  • плата за ЖКУ ниже в сравнении с другими вариантами управления;
  • за качеством предоставляемых услуг следят контролирующие органы;
  • при появлении в доме неплательщиков остальные собственники не пострадают от отключений.

Со стороны жильцов при выборе в пользу УК есть и определенные риски:

  • возможно завышение расценок на предоставляемые услуги;
  • нередко необходимые услуги предоставляются несвоевременно из-за большой загрузки работников управляющей организации, нехватки техники и прочих моментов;
  • УК может умышленно обанкротиться, в результате чего исчезнут все накопленные ею средства жильцов.

В 2015 году начал работать 225-ФЗ, в соответствии с которым все управляющие компании должны получать лицензии. Указанный закон не только сделал лицензирование обязательным условием работы УК, но и установил четкие требования к тем, кто рассчитывает на получение разрешительной документации. Они записаны в статье 193 ЖК РФ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Наличие у управляющей организации лицензии означает, что она удовлетворяет всем требованиям законодателей. Угроза лишения разрешительных документов на управление многоэтажными домами стала эффективным инструментом в руках контролирующих органов, следящих за деятельностью УК.

Источники


  1. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.

  3. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.
Способы управления многоквартирным домом выбор способа
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here