Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости

Полезные советы на тему: "Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Статья 429. Предварительный договор

Статья 429. Предварительный договор

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

См. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в пункт 3 статьи 429 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ пункт 5 статьи 429 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 июня 2015 г.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Подводные камни предварительных договоров.

Обратимся к «азбуке», и рассмотрим «основы» предварительного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных именно предварительным договором. К такому договору предъявляются те же основные требования, что и к прочим соглашениям: обязательное указание необходимых реквизитов, согласование существенных условий, подписи уполномоченных лиц.
Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.

Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.

Ранее, классическое римское право следовало правилу: «ea enim in obligatone consistere, quae pecuna lui praestasrique possunt» («только то может быть предметом обязательства, что может быть выплачено деньгами»). Однако усложнение и развитие общественных связей потребовали расширения обязательственной сферы, признания за неимущественными обязательствами юридической силы.
В современной юридической литературе в качестве общепризнанного рассматривается вывод о невозможности понуждения к заключению реального договора, ибо механизм реализации данной меры защиты содержит элементы, позволяющие добиться соглашения сторон (точнее, его суррогата, в роли которого выступает соответствующее судебное решение), однако не предоставляет возможности осуществить фактическое истребование вещи.
А поскольку последнее требование является обязательным (необходимым) признаком реального договора, до передачи вещи такой договор нельзя признать заключенным. Однако из этой посылки не следует вывода о невозможности существования предварительных договоров, порождающих обязательства заключить реальный договор.

В силу принципа свободы договора (пункт 2 статьи 421 ГК РФ ) конструкция «односторонне обязывающего предварительного договора» не противоречит отечественному законодательству и является допустимой. Однако подобный договор «выпадает» из-под действия статьи 429 ГК РФ и должен рассматриваться как непоименованный со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В самом общем виде подобный договор представляет собой соглашение, по которому обязанность заключения в будущем основного договора принимает на себя лишь одна сторона, вторая — выговаривает себе только право. При этом во всяком нормальном коммерческом обороте такое право последней стороны должно получить некую оценку. Соответственно, в качестве встречного выступает обязательство второй стороны вознаградить за предоставленное право.
_______

Существенные условия предварительного договора

Важно знать, что предварительный договор действителен, только если согласованы
ВСЕ его существенные условия. Что относится к таковым?

Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора. Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества – конкретный объект. Если же по ошибке или по умыслу партнера предмет основного договора неверно указан в предварительном соглашении, суды, как правило, отказывают в требовании о заключении основного договора. Но если заключение сделки или взыскание убытков – вопрос принципиальный, можно побороться и поискать, например, в переписке сторон однозначные указания на предмет будущего соглашения. Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Как известно, время корректирует ценообразование. В-третьих, условия, которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и т.д.

Самое главное: существенные условия предварительного соглашения должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при составлении основного договора, не могут считаться вводящими существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не было согласовано, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора. При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ – один год с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ведь предварительный договор – это основание для возникновения обязанности заключить основной договор.

Иск о понуждении к исполнению

Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В таком случае договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

Читайте так же:  С каких доходов удерживаются и не удерживаются алименты

При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по разному понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно, чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора. Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему законодательству и условиям предварительного соглашения.

Предварительный договор купли-продажи жилья

Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью и представляет собой соглашение о желании в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. Его объектом является не материальный предмет, а всего лишь взаимные обязанности по заключению договора на оговоренных условиях.

Самой популярной сферой использования такого договора является жилищное строительство. Все крупные подрядчики особенно заинтересованы в обеспечении себя достаточным количеством покупателей после постройки жилого дома или гаражного помещения. В то же время у потенциальных покупателей появляется возможность заранее выбрать жилое помещение или гараж по приемлемой для них цене.

Предмет и форма предварительного договора

По своей форма данный договор должен быть в соответствии с формой основного договора купли-продажи жилья под угрозой ничтожности первого из них. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается.

Что же собой представляет предварительный договор купли-продажи жилья и для чего заключается. В данном договоре стороны не только определяют предмет договора, но и оговаривают условия купли-продажи и принимают на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилья в течение оговоренного в предварительном договоре срока.

Копия предварительного договора может пригодиться во время оформления кредита для покупки жилого помещения. Он будет очень кстати при принятии решения о разрешении отчуждения жилых помещений (их частей, доли на праве собственности), построенных с использованием льготных кредитов. Заключение предварительного договора направлено на обеспечение защиты обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия

Исходя из комплексного анализа статей 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включения в предварительный договор основных характеристик объекта продажи, которые впоследствии надо будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.

Тем не менее, рекомендуется включить:

  • стоимость объекта, подлежащего продаже;
  • при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
  • срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).

Во избежание ошибок необходимо помнить: договор, хотя и «предварительный», но если он предусматривает обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии вещь, квалифицируется как договор продажи будущей вещи на условии предоплаты.

Поэтому может быть предусмотрен задаток, ставящий своей целью обеспечение заключения основного договора. На практике большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. Основные цели составления такого документа не будут обеспечены необходимыми гарантиями,которые стимулировали бы стороны неукоснительно следовать своим обязанностям.

Гарантии при заключении предварительного договора

Сторонам, заключающим предварительный договор, необходимо четко определить объект продажи, то есть, указать квартиру, цену за нее и порядок взаиморасчетов. Также должно быть определено время, когда стороны обязуются заключить основной договор, и указаны условия основного договора, по которым стороны достигли соглашения.

Предварительный договор является гарантией для обеих сторон: продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещегние, а покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Обеспечение выполнения условий договора осуществляет пункт 5 статьи 429 ГК РФ, который дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд.

Установленный законом срок для подачи в суд иска о понуждении заключить основной договор составляет 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора.

В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Читайте так же:  Акт о получении поврежденного товара

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:

  • в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
  • значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
  • одним из контрагентов допущено существенное нарушение.

Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.

Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный договор признается прекращенным.

Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

[3]

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

[1]

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
  • Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Сам себе адвокат

    защита прав в суде без адвоката

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости

    предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

    Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

    Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

    Читайте так же:  Что входит в трудовой стаж для пенсии мужчин

    Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

    — указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

    — существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

    Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

    Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

    Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

    Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

    — у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

    — предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

    Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

    Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке . Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

    Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

    В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

    В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

    Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

    Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

    Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

    Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

    • В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
    • Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
    • Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
    • Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
    • Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
    • Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

    Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

    8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

    Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка ответственная, поэтому требует основательной проработки. Кроме того, обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца. Для фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов оформления.

    [2]

    В чём суть предварительного договора?

    Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это документ, в котором расписываются намерения и обязательства сторон для проведения сделки в будущем, а также стоимость объекта. Отдельным разделом прописывается ответственность каждой стороны при условии нарушения договорённости. Этот вид соглашения не регистрируется в госорганах учёта, но имеет правовой статус при рассмотрении разногласий, если данные обязательства одной из сторон не выполнены.

    Нередко предварительный договор является основанием для перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки, когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того ПДКП служит гарантом, что выбранная недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет юридическую силу до момента подписания основного документа.

    Важно! Преддоговор не является обязательным для передачи денег или квартиры.

    Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена. Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать нормативной базе ст. 429 ГК РФ. При неправильном оформлении он признаётся недействительным. Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что позволит проверить правильность его составления. Перед подписанием можно скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него дополнительные условия сделки.

    Виды предварительного договора

    ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

    • между дольщиком и застройщиком;
    • по ипотеке и государственному субсидированию;
    • с внесением залогового аванса.

    Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

    С застройщиком

    Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

    Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ. Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

    Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре. Существует риск потери денег при подписании ПДКП!

    В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

    Читайте так же:  Возврат по гарантии в эльдорадо

    Ипотечная программа

    При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица. Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

    1. Письменное согласие владельца продать недвижимость.
    2. Стоимость и временные промежутки сделки.
    3. Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.

    Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

    При внесении аванса

    Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

    Всегда существовало правило: Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в двойном размере.

    В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

    [1]

    Типовая форма договора

    В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

    Совет! Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

    Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

    Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

    В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.

    Остались вопросы?

    Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

    8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

    Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

    Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

    Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

    Правило № 1. Соблюдаем форму договора

    Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

    Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

    Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

    Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

    Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

    Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

    Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

    Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

    Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

    Обходим острые углы:

    ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

    Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

    Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

    Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

    Читайте так же:  Можно ли подать на развод с просроченным паспортом

    Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

    • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

    Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

    Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

    Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

    Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

    ОБРАЗЕЦ

    Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

    Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

    Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

    Обходим острые углы:

    Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

    В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

    ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

    Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

    С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

    Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

    Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

    Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

    Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

    Источники


    1. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.

    2. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

    3. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
    Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here