Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Полезные советы на тему: "Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

3 основных способа управления многоквартирными домами

Рассмотрим различные способы управления многоквартирным домом. Поговорим об особенностях управления и о способах голосования при выборе его формы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).

Так к формам управления относятся:

  • Управление собственниками;
  • Товарищество собственников (ТСЖ), жилищный кооператив или любой другой ПК;
  • Управляющая организация.

На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.

При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.

Непосредственное управление многоквартирными домами

Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.

В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.

В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?

  • Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
  • Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
  • В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.

Немного и о недостатках данного способа управления:

  • В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для голосования по каждому из жилищных вопросов.
  • При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.

В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.

Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК

ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.

ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).

С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.

Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.

Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.

Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

  • Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
  • При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
  • Осуществление некоторых коммерческих действий.

Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.

При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.

Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.

Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.

Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.

Управляющая организация в управлении домом

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.

Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.

Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.

Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.

Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.

Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.

Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.

Данное решение принимается на общем собрании собственников.

Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

  1. управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
  2. у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
  3. в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.

К преимуществам управления относятся:

  1. возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
  2. наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.

[1]

Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.

Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).

Так общее собрание проводят в двух формах:

Читайте так же:  Ипотека без трудовой книжки и 2-ндфл

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.

Очная форма голосования

При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на голосование.

Этапы очной формы голосования:

  • Готовится текст предполагаемого проекта;
  • На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
  • Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
  • Уполномоченное лицо подписываем документ.

В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.

Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.

Опрос может проводиться:

  • При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
  • При помощи бюллетеня для голосования.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения голосования, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с голосованием.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

  • форма и сроки голосования; инициаторы;
  • повестка;
  • описание приложений.

Особенности заполнения:

  • Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
  • Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
  • Далее время осуществления голосования. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
  • Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
  • Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
  • Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.

Образец п ротокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

Управление многоквартирными домами — правовые аспекты

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Договорные связи

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

  • Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  • Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  • В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1.
Заключение договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме


Заключение договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности
Читайте так же:  Оценка квартиры для органов опеки

Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме


Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией
от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей
организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ наименование статьи 161 настоящего Кодекса изложено в новой редакции

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 161 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

[1]

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.2

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.3, вступающей в силу с 1 мая 2015 г.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения

Читайте так же:  Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

Об особенностях применения части 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Информация об изменениях:

Часть 2.2 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

[1]

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

Информация об изменениях:

Часть 2.3 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

[3]

Информация об изменениях:

Статья 161 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 15 июня 2018 г. — Федеральный закон от 4 июня 2018 г. N 134-ФЗ

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Информация об изменениях:

Видео (кликните для воспроизведения).

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ в часть 8 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Читайте так же:  Обязанности ведущего менеджера по подбору персонала

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Управление многоквартирными домами

Основные аспекты деятельности по управлению МКД изложены в разделе VIII ЖК РФ и постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Такое содержание должно обеспечивать:

✓ соблюдение требований к надежности и безопасности

✓ безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

✓ доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД;

✓ соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций,

приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД (в соответствии Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,

утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Специалисты, занятые процессе управления МКД обязаны придерживаться профессионального стандарта «Специалист по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома» (приказ Минтруда России от 11.04.2014 N 236н, зарегистрирован в Минюсте России 2 июня 2014 г. N 32532)

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления:

S непосредственное управление собственниками помещений МКД, количество квартир в котором составляет не более тридцати;

S управление ТСЖ, ЖК или специализированным потребительским кооперативом;

S управление управляющей организацией (У О).

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений, может быть выбран и изменен в любое время на основании решения такого собрания.

Органы местного самоуправления в установленном порядке должны провести открытый конкурс по отбору УО в том случае, если в течение года до дня проведения этого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Такой конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляют всех собственников о результатах этого конкурса и об условиях договора управления этим МКД. Собственники обязаны заключить договор управления объектом с управляющей организацией, победившей в конкурсе. Не позднее чем за месяц до окончания срока действия этого договора управления МКД органы местного самоуправления созывают собрание собственников для решения вопроса о выборе способов управления, если такое решение не было принято ранее.

Любой собственник помещения в МКД может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать УО.

МКД может управляться только одной управляющей организацией.

Порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление такого рода собственности МКД осуществляется путем заключения договора управления данным домом с УО, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения конкурса.

Управление МКД обеспечивается выполнением ряда стандартов:

1) прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

2) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

3) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников помещений МКД, в том числе:

S разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а в случае управления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным потребительским кооперативом — формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества;

S расчет и обоснование финансовых средств, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников финансирования (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

S подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД, а также

Читайте так же:  Как узнать разведен человек или нет

осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;

S подготовка предложений о передаче объектов общего имущества МКД в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, оптимальных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием инструментов конкурсного отбора;

S обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД с проектами документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества, пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения таких проектов;

4) организация собственниками помещений МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов, а в случаях, предусмотренных договором управления МКД, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений, общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов вопросов, связанных с управлением МКД:

S уведомление собственников помещений в МКД, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов о проведении собрания;

S обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

S подготовка форм документов, необходимых для

регистрации участников собрания;

S подготовка помещений для проведения собрания,

регистрация участников собрания;

S документальное оформление решений, принятых

S доведение до сведения собственников помещений в

многоквартирном доме, членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных потребительских кооперативов решений, принятых на собрании;

5) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

S определение способа оказания услуг и выполнения работ;

S подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

S выбор, в том числе и на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества на

условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в МКД;

S заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

S заключение с собственниками и пользователями

помещений в МКД договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

S заключение иных договоров, направленных на

достижение целей управления МКД, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

S осуществление контроля за оказанием услуг

выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

S ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

6) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;

7) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, включая услуги и работы по управлению, в том числе:

S начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства РФ;

S оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД;

S осуществление УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и иными потребительскими кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями (рсо) за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения;

S ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством РФ;

8) обеспечение собственниками помещений, органами управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и иных потребительских кооперативами контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе:

S предоставление собственникам помещений отчетов об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления;

S раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731;

S прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в МКД;

S обеспечение участия представителей собственников помещений МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Деятельность по управлению МКД осуществляется УО на основании лицензии (на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.

В целях создания условий для управления МКД органы местного самоуправления:

S должны обеспечивать равные условия для деятельности УО независимо от организационно-правовых форм;

S могут предоставить УО, ТСЖ, ЖК бюджетные средства на капремонт МКД;

S должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление МКД, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

[2]

Органы местного самоуправления, УО, ТСЖ, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту МКД и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:

S о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг;

S о нормативных правовых актах органов местного

самоуправления, регулирующих отношения в этих сферах;

S о состоянии расположенных на территориях

муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур;

S о лицах, осуществляющих эксплуатацию таких объектов;

S о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы для предоставления коммунальных услуг;

S о соблюдении установленных параметров качества

товаров и услуг этих организаций;

S о состоянии расчетов лиц, осуществляющих

предоставление коммунальных услуг, с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение;

Видео (кликните для воспроизведения).

S о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Источники


  1. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.

  2. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.

  3. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here