Вторичное и новое жилье

Полезные советы на тему: "Вторичное и новое жилье". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?

Всю совокупность объектов недвижимости, размещенных на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.

В настоящей статье раскрыты особенности, характерные для квартир, относящихся ко второму виду (вторичке), а также основные нюансы, связанные с их покупкой и продажей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Отличительные признаки вторичного жилья

Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

  • Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
  • Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
  • Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
  • Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от региона, в котором она расположена. Чем он крупнее и оживленнее, тем соответственно и выше цена. Так, для примера можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых наиболее крупных городах РФ (данные взяты из информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 года):
  • Москва – 270 142 руб/м2.
  • Санкт-Петербург – 134 396 руб/м2.
  • Владивосток – 115 093 руб/м2.
  • Казань – 82 336 руб/м2.

Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:

  • месторасположение (ключевой момент при определении цены на квартиру);
  • возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
  • площадь жилья, планировка, количество комнат, общее состояние;
  • отдельные характеристики квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст сантехники и т.д.);
  • окружающая инфраструктура (метро, близкое расположение садиков, школ, магазинов, больниц и т.д.).

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

  1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
  2. Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:
  • существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
  • на такую квартиру проще получить кредит в банке;
  • отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Когда лучше совершать сделку?

Владелец квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной необходимо выбрать подходящий период времени. Можно обозначить несколько наиболее важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:

  • Экономическая ситуация в стране – как правило, кризис сопровождается снижением цен на рынке недвижимости, а также ухудшением платежеспособности населения. В такой ситуации выставлять квартиру на продажу нецелесообразно. Лучше дождаться момента, когда стоимость аналогичного жилья на рынке достигнет максимальной величины.
  • Общий период владения квартирой – от его продолжительности напрямую зависит размер налогов, которые придется выплатить продавцу вторичной квартиры. Так, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в том случае, если она находилась в его собственности не менее 5 лет. Отсюда следует, что продавать вторичную квартиру в первые годы после ее приобретения не целесообразно.

Как показывает практика на потребительский спрос во многом влияет время года. Так, меньше всего квартир приобретается в январе. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись с отдыха и хотят побыстрее приобрести новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.

Читайте так же:  Выделение доли в приватизированной квартире

Процедура отчуждения по шагам

Схема купли-продажи вторичного жилья имеет следующий вид:
  1. Вначале определяется стоимость отчуждаемой жилплощади.
  2. Далее продавец приступает к активной рекламе своей собственности. Этим можно заняться самостоятельно или же привлечь специализированные агентства, которые помогут найти покупателя.
  3. Осмотр квартиры потенциальным покупателем, ведение переговоров.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи и получение аванса в качестве подтверждения серьезности намерений будущего владельца.
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки.
  6. Определение порядка расчетов между покупателем и продавцом (обычно арендуется ячейка в банке, куда вносится оставшаяся часть денег за квартиру).
  7. Заключение основного договора купли-продажи.
  8. Регистрация сделки в Росреестре с внесением сведений о новом собственнике в ЕГРН.
  9. Подписание обеими сторонами акта приема-передачи квартиры.
  10. Открытие банковской ячейки продавцом для изъятия оставшейся суммы денег за проданную недвижимость.

Таким образом, под вторичным жильем подразумевается квартира, которая была в собственности двух и более владельцев. В настоящее время такая категория недвижимости пользуется большим спросом, чем жилье от застройщика. Самое главное подобрать наиболее подходящее время для ее продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

НОВОСТРОЙКИ VS «НОВАЯ ВТОРИЧКА»: ЧТО ВЫБРАТЬ И НЕ ПРОГАДАТЬ?

Эксперты «М16-Недвижимость» сравнили квартиры новой вторички c новостройками и решили, что безопаснее и выгоднее для покупателей.

В конце мы составили уже традиционный топ лучших объектов компании в строящихся домах и на вторичном рынке.

Что такое «новая вторичка»?

Для начала разберемся с терминологией, тем более что однозначной трактовки у этого понятия нет. В широком смысле это квартиры, оформленные в собственность, которые располагаются в домах, сданных относительно недавно (обычно – не позже десяти лет).

Обычно к «новой вторичке» относят дома, сданные не позднее последнего десятилетия

В этой статье под «новой вторичкой» мы подразумеваем квартиры домов, которые были сданы в последнее пятилетие.

Что дешевле?

В большинстве случаев, но не всегда, квартира в новостройке обходится дешевле. Особенно если речь идет об объектах на стадии котлована. В среднем после сдачи дома стоимость квартиры вырастает на 15-30%.

Однако в зависимости от расположения дома эта ситуация может варьироваться. Точечная новостройка недалеко от центра города даже на этапе 50% готовности обойдется дороже, чем вторичная квартира в районе массовой застройки.

На цену квартиры существенно влияет объем предложения в районе или конкретном доме

Наши эксперты отмечают, что цена на вторичный рынок в большей степени зависит от объема предложений в конкретной локации. К примеру, так называемые гетто-районы в принципе не растут в цене, поскольку объем предложения в них неизменно высок. Более того, иногда владельцы готовых квартир в таких районах вынуждены продавать их по первоначальной цене, лишь бы «вывести» свои деньги из проекта.

Именно поэтому сегодня частные инвесторы практически не вкладываются в квартиры Девяткино, Кудрово и иже с ними.

Влияет ли ремонт на стоимость?

Да, влияет. Если собственник успел выполнить хороший ремонт, да еще и оснастил квартиру необходимой техникой, цена может вырасти на 5-15%.

Квартира с хорошим ремонтом может стоить дороже на 5-15% от средней рыночной цены

А вот если в относительно новом доме еще остаются квартиры от застройщика, то предложение от собственника может быть дешевле на 5-10%, при условии, что ремонт в квартире не выполнен. Если владелец заинтересован в быстрой продаже, он будет вынужден демпинговать.

Это еще один случай, когда покупка новой вторички будет более выгодной, чем квартира от застройщика.

В чем преимущества новой вторички?

Все очевидно: покупка в строящемся доме – это во многом «кот в мешке». Вам не удастся оценить реальные параметры квартиры, которые после сдачи могут отличаться от заявленного в плане.

[3]

К примеру, заключили вы с застройщиком договор на объект одного метража, а после сдачи выяснилось, что квартира «выросла» на 2 м2. Доплачивать придется из собственного кармана, а это уже плюс 200-250 тысяч рублей.

Вы можете оценить не только саму квартиру, но и качество дома, инженерии

Опять же, немаловажно общее состояние дома и мест общего пользования. Ведь красочные рендеры новостройки часто отличаются от результата, и если при строительстве использовались дешевые материалы, это скажется и на долговечности новостройки, и на качестве вашей жизни.

Если со сдачи дома прошло уже несколько лет, за это время успели «вылезти» все проблемы эксплуатации. К примеру, некачественная инженерия или недолговечные материалы отделки. Плюс, к этому времени уже можно оценить, насколько добросовестно застройщик подошел к выполнению своих обязательств по созданию инфраструктурной составляющей.

Чем рискует покупатель?

К перечисленным выше возможным рискам новостройки можно добавить главный – дом банально может оказаться долгостроем.

А рискует ли чем-нибудь покупатель новой вторички? Ведь, с одной стороны, вы уже можете лично оценить квартиру и комплекс, с другой – в отличие от квартир старого фонда, история подобных объектов короткая и достаточно прозрачная.

И все же определенные риски для покупателей существуют. Есть риск нарваться на мошенников и купить уже проданную квартиру или заключить договор на объект, в котором прописан чужой человек.

Хотя история «новой вторички» небольшая, она тоже может преподнести неприятные сюрпризы

Важно и то, по какой схеме изначально была куплена квартира. К примеру, если первый собственник привлек к сделке средства маткапитала. После продажи такой квартиры у родителей есть небольшой период времени, в течение которого они должны приобрести новую квартиру и выделить в ней так называемые «детские» доли.

Если этого не произойдет, в дело вмешается Пенсионный фонд, у которого есть право на расторжение вашей сделки. То есть даже квартира с одним собственником может иметь сложную историю. Впрочем, помощь риелтора или юриста сведет к минимуму такой риск.

Так что же выбрать?

А это решать только вам, ведь однозначного ответа на этот вопрос нет. Оцените все плюсы и минусы, посоветуйтесь со своим риелтором и решите, что видится вам более привлекательным.

Лучшие объекты на первичном и вторичном рынке

Проект комфорт-класса от компании «ЦДС», расположенный на Пискаревском проспекте. Отличается, в первую очередь, удачным расположением: 10 мин. до «Площади Ленина», рядом крупные магистрали, торговые центры и гипермаркеты. До центра – около 10 минут.

Читайте так же:  Разделение квартиры на две квартиры

Жилой комплекс «Полюстрово» от «ЦДС»

В продаже студии, европейские и стандартные планировки, до трех комнат. Цены – от 2,6 млн рублей. ЖК «Полюстрово» сдается в IV квартале 2020 года.

Студия 23,8 м2 на проспекте Ветеранов

Уютная студия с ремонтом и полным комплектом меблировки, расположенная в ЖК «Солнечный город». Можно переезжать сразу после покупки. Доступны разные схемы оплаты, в том числе ипотека.

Квартира в ЖК «Солнечный город»

Квартал обеспечен собственной инфраструктурой – магазинами, развлекательными заведениями, детским садом и школой. Рядом парк Сосновая поляна. Порядка 20 минут езды до метро «Ленинский проспект».

Еще один проект в составе МФК «Балтийская жемчужина», где есть вся инфраструктура! Строится рядом с заливом и Дудергофским каналом, сдается в конце 2020 года.

Жилой комплекс «Жемчужный каскад» в «Балтийской жемчужине»

Цены в ЖК «Жемчужный каскад» начинаются от 3,5 млн рублей. Предложены планировки с 1-4 комнатами, большие кухни – до 15,2 м2, гостевые санузлы и гардеробные.

1-комнатная квартира 35 м2 на Дунайском проспекте

Прекрасная квартира с видом на Пулковский парк! Выполнен уютный ремонт, в подарок остается современная кухонная мебель. Квартира расположена в жилом комплексе Viva.

Квартира в жилом комплексе Viva

Рядом имеются многочисленные ТРЦ и гипермаркеты, комплекс граничит с парком. До «Звездной» вы дойдете всего за 10 минут, до КАД доедете за 5 мин.

Комплекс от компании «Аквилон-Инвест», расположенный в 15 пеших минутах от «Звездной» и всей инфраструктуры Московского района! Цены начинаются от 2,4 млн рублей.

Комплекс от компании «Аквилон-Инвест», расположенный в 15 пеших минутах от «Звездной» и всей инфраструктуры Московского района! Цены начинаются от 2,4 млн рублей.

Жилой комплекс 4YOU от «Аквилон-Инвест»

Планировки – студии, евроформаты и привычные квартиры, до 3 комнат. Выполняются предчистовые работы. Сдача ЖК 4YOU запланирована на IV квартал 2020 года.

2-комнатная квартира 72 м2 на Приморском проспекте

Просторная квартира с окнами на две стороны в новом жилом комплексе «LIFE-Приморский». Выполнена чистовая отделка из хороших материалов. В пешей доступности две станции метро – «Беговая» и «Старая Деревня».

Квартира в жилом комплексе «LIFE-Приморский»

Прекрасное расположение: рядом несколько гипермаркетов, парк 300-летия, Елагин остров. На закрытой территории комплекса расположен детский сад. В квартире есть гостевой санузел и гардеробная комната.

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Новое предложение от компании Setl City – ЖК ArtLine. Комплекс только вышел в продажу, минимальные цены составляют 2,7 млн рублей. Пока покупателям предлагают только квартиры, но чуть позже на рынок выйдут и апартаменты новостройки.

Жилой комплекс ArtLine от Setl City

Главное преимущество объекта – всего 10 пеших минут до «Старой деревни». Сдача запланирована на конец 2020 года.

Что выбрать вторичное жилье или новостройку?

Первый вопрос, которым задается покупатель: новостройка или вторичное жилье? Попробуем разобраться вместе, взвесив все плюсы и минусы.

Плюсы новостройки

У новостройки множество плюсов, один из основных это цена, разница порой достигает 30-50%. Ценообразование в сфере первичной недвижимости более гибкое: у покупателя довольно часто есть возможность получения скидки или рассрочки. Кроме того, большинство застройщиков предоставляют простые и понятные схемы расчетов при покупке новостройки, что далеко не всегда бывает на вторичном рынке.

Юридическая сторона вопроса. Приобретая новостройку, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на вашу недвижимость.

Возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, этаж, и куда будут выходить окна. В новостройках есть разные варианты планировок и отделок. Можно подобрать варианты с большой кухней и небольшими комнатами, или приобрести жилплощадь со свободной планировкой и все сделать на свой вкус.

Новые коммуникации. То есть, покупая вторичное жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новостройке, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.

Единая социальная инфраструктура. То есть все соседи, которые будут вас окружать, будут примерно одного статуса и дохода.

Отрицательные стороны новостройки

Месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.

Длительное ожидание строительства дома. Делая выбор в пользу новостройки в большинстве случаев вы не сможете сразу заселиться, но даже после получения ключей и длительного ремонта вашей квартиры будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.

Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт начнется опять.

Плюсы вторичного жилья

Жилплощадью можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.

Возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.

Также стоит отметить большой выбор вариантов. Дом своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом дом будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.

[1]

Отрицательные стороны вторичного жилья

У вторичного жилья может быть плохая история. «Чистых» квартир среди старого фонда немного, а разбираться с историей каждой конкретной — это и время, и финансовые затраты. В некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту. Если имущество досталось по наследству, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда сделка не состоится.

Читайте так же:  Что значит депозит при съеме квартиры

Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов жилплощадь была выданы жильцам государством. А значит, в соседях модно встретить алкоголиков и маргиналов.

Вторичное жилье – старое. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки далеки от идеальных. В старом доме могут быть тараканы и прочие насекомые.

В любом случае выбор новостройка или «вторичка» остаётся за вами. Сделать его поможет посещение Выставки недвижимости, там вы сможете обсудить интересующие вопросы, приценится, посоветоваться и выбрать лучший вариант.

В выставке участвуют крупные риэлтерские компании и застройщики, предоставляющие скидки на новостройки. Получайте бесплатный билет по ссылке.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Основные преимущества и недостатки вторичек и квартир в новостройках

Квартира покупается раз в жизни и подход должен быть серьёзным, включая изучение предложений, советов юристов и личного осмотра предлагаемого жилья. В нашей новой статье содержится подробный ответ на вопрос, волнующий многих покупателей недвижимости: «Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку?».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Недвижимость в Москве и Подмосковье

Квартиры в области за счёт ценовой доступности оптимальная альтернатива столице. Добраться к месту учёбы или работы из пригорода легче, чем с одного конца города на другой. К тому же новые дома в пригороде чаще строят в эконом-сегменте.

Площадь ближе к советским проектам, а материалы, инженерные сети и комфортность современные. Разница в цене Москва/Подмосковье значительна. При этом отличие покупки вторичного и первичного жилья одинаково по стране, и рассмотрено подробно.

Специфика пригорода проявится при покупке коттеджа. В цену входит расположение и площадь участка. Современная отделка тоже сильно поднимет цену. Цена за метр сравняется или превысит московскую. Коттедж продается уже введённым в эксплуатацию, и с ним можно воочию ознакомиться.

Что такое первичное и вторичное жилье

Укоренилась ни к чему не обязывающая, но распространённая ошибка в определении первичного жилья. Допускается обывателями и риелторами. Юридически жильё становится вторичным сразу после регистрации прав собственности.

При сдаче дома в эксплуатацию невыкупленные квартиры регистрируются застройщиком на себя. И покупаемое жильё формально выкупается уже у собственника (вторичный рынок).

Плюс такой покупки в том, что квартиру можно осмотреть, выбрать (если не этаж, то сторону дома), оценить необходимость перепланировок. Цена становится выше, чем при инвестиции в строительство с первого этажа. На Западе квартиры чаще продаются готовыми к вселению, и таких вопросов не возникает.

Риелторы ввели ещё один термин – «новая вторичка». К чему он относится:

  • дом сдан в эксплуатацию, но не все квартиры проданы, и их собственником стал застройщик;
  • стройка использовалась как инвестиция;
  • переуступка ипотечного кредита.

С первым пунктом все ясно. Это практически первичное жильё, которое не нужно ждать. Скидка может порадовать, если у застройщика уже есть новый проект.

Минус – довольствоваться придётся остатками. Во втором случае цена зависит от жадности инвестора. Третий вариант рекомендуется при значительных уступках или сложностях с получением кредита. Переплаты нивелируют скидку.

Преимущества и недостатки разных типов жилья

Оценить финансы и желания нужно до покупки. Взвесить плюсы и минусы вторички и новостройки можно, изучив следующий список:

В качестве резюме сведём описанные плюсы и минусы вторички и новостройки в таблицу.

Первичное жильё Вторичное жильё
Простота юридического оформления По оформлении сделки можно сразу вселяться
Нулевой износ инженерных сетей и систем Жизнеобеспечение работает
Подземный паркинг или стоянка в комплекте Дом готов и сдан в эксплуатацию
Просторность Выбор района проживания и расположения квартиры
Престижность и комфорт Доступность ипотечного кредита
Перепланировка выполняется по ходу строительства Сделка не сорвётся в очередной кризис
Ниже цена за метр Проверенная инфраструктура

Жить или инвестировать

Пункт из темы плюсов и минусов, на котором стоит остановиться подробней. Для чего покупается квартира. Если для проживания, то решающим фактором будет временной. Покупайте или уже обжитую квартиру, или законченный новострой. В бригадах отделочников дефицита нет, за 3-4 недели сделают ремонт под ваши запросы (лучше, чем готовый).

Вкладывать деньги в только начатое строительство, когда негде жить опрометчиво. Для инвестиций лучше всего подходят дома в начале строительства. Цена за время постройки может вырасти на 35-40% за счёт инфляции, удорожания материалов и скидок, предоставляемых застройщиком «первым покупателям».

Ипотека на вторичку и первичку

Рассмотрим преимущества вторичного и первичного жилья при покупке его в ипотеку. Первый минус, с которым сталкиваются сразу – банковский кредит имеет ставку на 2-3% выше.

Количество справок, которые понадобится собрать, для получения кредита, и процент отказов в этом случае больше. Завышенная стоимость кредита и невозможность вселиться сразу нивелируют разницу в цене. В этом случае покупатель предпочтёт вариант жилого помещения с хорошим косметическим ремонтом.

Не позволило рынку ипотечного кредитования совсем «замёрзнуть» постановление от 1.03.2015. На льготный (порядка 12% годовых) кредит имеет право любой желающий при соблюдении следующих условий:

  • ипотека заключается с 1.03.15 в рублях;
  • размер кредита ограничен суммой 8 млн. для Москвы и СПб и 3 млн. для регионов;
  • заёмщик оплачивает 20% цены квартиры;
  • продолжительность действия кредита не более 30 лет;
  • погашение равными долями за все время действия договора.

Государство возьмёт на себя погашение разницы между выплачиваемой и рыночной стоимостью кредита. Срок действия программы ровно год. Она сворачивается в двух случаях: снижение ключевой ставки ЦБ до 9.5%, превышение общей суммы кредитования 400 миллиардов.

[1]

Если второе понятно – всем не хватит, то механизмы денежных перерасчётов по уже выданным кредитам пока не ясны.

Читайте так же:  Как разделить бизнес или ооо при разводе супругов

Заключение

В наших реалиях покупатель бывает прав или обманут. Если через неделю рвётся обувь неприятно, когда обнаруживаются серьёзные минусы квартиры, заметно хуже. Избежать участи обиженного призваны информационные порталы, которые нужно досконально мониторить. Надеемся, что найти ответы на ваши вопросы помогла и наша статья.

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые отличаются по праву собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы узнать подробно о том, что такое вторичка в недвижимости , чем такие объекты отличаются от первичных, различия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынком недвижимости читайте нашу статью.

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

👍 Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м 2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

👍 Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

👍 Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

👍 Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

👎 Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

👎 Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

👎 Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

👎 Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

🔹 площади и особенностей планировки;

🔹 качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное ж илье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

[1]

Преимущества и особенности первичной недвижимости

👍 Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

Читайте так же:  Как сделать возврат покупки если расплачивалась кредитной картой

👍 Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

👍 Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

👍 Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

👍 Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

👍 Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

🔹 По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м 2 и большего спроса на новую недвижимость.

🔹 По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

🔹 При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м 2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

новая недвижимость пользуется большим спросом;

в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

Первичка Вторичка
Цена Выше, зависит от себестоимости объекта, меняется незначительно Ниже, зависит от предложения и может варьироваться в широких пределах Планировка Современная: нет проходных комнат, высокие потолки, просторные помещения, может быть несколько санузлов Устаревшая: могут быть проходные комнаты, совмещенный санузел, маленькая кухня, низкие потолки Отделка Объекты сдаются с черновой отделкой или ремонтом под ключ. При ремонте не нужно демонтировать старую отделку При покупке вторички можно не делать ремонт сразу — в квартире можно жить и использовать старую сантехнику, не менять покрытия Общее качество Современное жилье Объекты соответствуют устаревшим стандартам качества Инфраструктура Развивается Развитая Возможности для покупки Первичное жилье можно купить по 100% предоплате, в рассрочку или кредит на выгодных условиях от застройщика с переплатой 10% или меньше Собственники вторичных квартир не продают в рассрочку. Можно оформить ипотеку в банке, но переплата будет выше, чем при выборе первичных объектов
Видео (кликните для воспроизведения).

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.

Источники


  1. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.

  2. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.

  3. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
Вторичное и новое жилье
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here