Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

Полезные советы на тему: "Выкупная цена аварийного жилья судебная практика". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика

    Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственник жилого помещения не согласился на предоставление другого жилья взамен квартиры в аварийном доме и пожелал получить выкупную цену. Что включает в себя выкупная цена изымаемого жилого помещения?

    В соответствии с ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в выкупную цену включается:

    — рыночная стоимость изымаемого жилого помещения;

    — все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения…;

    — убытки, причиненные переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    В Обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ на примерах из судебной практики дополнительно разъяснил, что в выкупную цену должны включаться следующие расходы собственника изымаемого жилья:

    — расходы на переезд;

    — расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения;

    — расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения;

    — компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (в частности, указано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения).

    Подробнее об этом см. раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

    ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме

    Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.

    ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
    помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.

    В частности, касаясь обеспечения прав собственников в связи с изъятием жилья, Верховный суд отмечает, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

    По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

    Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

    С учетом изложенного, по мнению ВС, следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

    Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

    Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

    Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение – квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

    Читайте так же:  Гражданин москвы по номеру паспорта

    Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

    С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, можно ознакомиться здесь.

    Выкупная цена аварийного жилья судебная практика

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

    Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

    Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:

    «признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

    В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:

    «жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

    Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

    Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:

    «Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

    Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

    При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    [2]

    По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

    Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

    Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:

    1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

    2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

    [1]

    3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

    Обязательность соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения

    Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. На это обращалось внимание и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, где содержатся следующие разъяснения:

    Читайте так же:  Приватизация земли под частным домом

    «Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

    Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

    В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

    Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

    [3]

    Об обеспечении жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений рекомендуем статьи:

    Выселение из аварийного дома: выкупная цена или другое жилье?

    Пример заявления в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа

    Выселение из аварийного жилья

    Во многих городах имеется аварийное и ветхое жилье. Несмотря на то, что в законодательстве эти понятия разделяются, и тот и другой вид жилых помещений создает проблемы, как государству, так и самим жильцам.

    • Во-первых, затраты на содержание подобного жилья значительно выше, чем новых домов и не всякая управляющая компания согласится его обслуживать.
    • Во-вторых, внешний вид аварийных зданий крайне непривлекателен, что ухудшает мнение гостей о городе, особенно, если оно находится в центре.
    • В-третьих, для проживающих в ветхом жилье постоянно существует угроза обрушения здания или порывов в коммуникациях. В случае возникновения подобной ситуации, может потребоваться не только предоставление временного жилья на период устранения проблем, но и медицинская помощь пострадавшим.

    Поэтому на государственном уровне принята и реализуется программа по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья.

    Признание жилья ветхим или аварийным

    Жилье считается аварийным, если больший объем помещений в здании имеет данный статус. Это можно определить при наличии двух условий:

    • Присутствует деформация фундамента или несущих элементов конструкции;
    • Здание повреждено в результате каких-либо катастроф или стихийных бедствий, например, землетрясения.

    [1]

    В ситуации, когда восстановительные или ремонтные работы выполнять нецелесообразно, органы власти обязаны расселить жильцов здания, находящегося в аварийном состоянии.

    Понятие ветхого жилья до конца не раскрыто в нормативных актах, однако оно активно используется при разработке различных целевых программ. На практике здание признается ветхим, и собственников жилья выселяют, если оно соответствует следующим критериям:

    • Для панельных, каменных и других подобных домов уровень износа должен превышать 70%;
    • Для домов из дерева степень изнашивания должна составлять не менее 65%.

    Важно понимать, что высокий износ здания не означает угрозы его обрушения, следовательно, существенных препятствий для проживания людей в нем. Имеются определенные проблемы в коммуникациях, качестве жизни, но угроза обрушения здания практически отсутствует, поэтому чаще всего в данных помещениях проводится капитальный ремонт, а не расселения проживающих жильцов.

    Порядок выселения собственников из аварийного жилья

    Прежде, чем производить выселение из аварийного жилья, его следует таковым признать. Для этого собственникам необходимо написать заявление в администрацию города, в которой указать жалобы на состояния несущих конструкций и другие проблемы, которые возникают в процессе проживания. К заявлению необходимо обязательно приложить следующие документы:

    • Свидетельство, подтверждающее права собственников жилья;
    • Технический паспорт здания (оформляется в БТИ);
    • План помещений, имеющихся в доме.

    Желательно также получить и предоставить в органы муниципального управления заключение специализированной организации о характере повреждений здания, чтобы было четкая причина о признании дома ветхим или аварийным.

    На основании полученных документов специальной комиссией будет приниматься решение о статусе здания, а значит, о возможности и сроках расселения собственников из ветхого жилья. Время на вынесение решения не может превышать 30 дней. За этот период представителям различных структурных подразделений и ведомств следует изучить все обстоятельства, указанные в заявлении собственников, и сформировать свое мнение.

    В случае принятия решения о том, что здание ветхое или аварийное, необходимо переходить к расселению жителей, чтобы не допустить печальных последствий.

    Читайте так же:  Если работник не пошел в отпуск по графику что делать

    Права собственника помещений при расселении аварийного жилья

    У выселяемой семьи есть, по сути, три варианта действий:

    Порядок предоставления другого благоустроенного жилого помещения

    Предоставление жилья гражданам в связи с выселением относится к вынужденным мерам для органов муниципального управления, поэтому улучшить условия своего проживания за счет бюджета не получится. Новая квартира предоставляется той же общей площади, что и имеющаяся, нормативы на одного человека в данном случае никак не влияют на размеры предоставляемого жилья взамен аварийного или ветхого.

    Если жилье признано аварийным после катастрофы или стихийного бедствия, предоставление иного жилого помещения должно производиться максимально оперативно. В частности, решение специальной комиссии должно быть принято в течение 5 дней после получения заявления от собственников. Новое жилье должно соответствовать уже описанным характеристикам – быть благоустроенным, не меньшей площади и находиться в том же городе.

    Принудительное выселение из аварийного жилья собственников

    Предоставление новой квартиры осуществляется на добровольной основе за исключением случаев, предусмотренных законодательством, а именно, в ситуациях, когда состояние здания представляет угрозу жизни и здоровью, проживающим в нем. При наличии такой угрозы, органы власти вправе принять решение о принудительном выселении владельца. Он может также отказаться от предоставляемого нового жилья и потребовать компенсацию, но остаться в ветхом или аварийном доме ему не позволят.

    Судебная практика

    Основные споры, связанные с переселением граждан из ветхого или аварийного жилья, касаются вопросов размера компенсации, общей площади, новых условий проживания и так далее. Программы предоставления нового жилья и капитального ремонта действуют всего несколько лет, поэтому практика еще до конца не отработана. Кроме того, в случае с компенсациями, их выплата может быть растянута на несколько лет, что также не всегда удобно жителям, поэтому часто они подают различные иски на администрацию.

    Подавая встречные жилищные иски, рекомендуется обращаться к профессионалам, поскольку сфера недвижимости, порядок совершения операций с ней – это специфическая отрасль права, в которой необходимо располагать определенными знаниями и навыками. Также следует иметь в виду, что в соответствии с Жилищным кодексом контролировать законность действий муниципальных органов власти в части операций с ветхим и аварийным жильем – это обязанность собственников. При необходимости, действия или бездействие органов управления можно обжаловать, но делать это опять же необходимо самим жителям.

    Таким образом, переселение собственников из аварийного и ветхого жилья – достаточно трудоемкий процесс. Следует четко знать свои права и уметь их защищать. В частности, не допускать предоставления жилья по договору социального найма (помещение должно быть предоставлено только в собственность, причем с аналогичными характеристиками), уметь рассчитать сумму компенсации в случае отказа от переезда в предлагаемую квартиру и так далее. При этом следует помнить, что устойчивая судебная практика жилых исков по выселению еще не сформирована, поэтому в случае возникновения проблем не стоит бояться обращаться к профессионалам.

    Верховный суд назвал выкупную цену ветхого жилья

    Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел.

    – Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей. Но, несмотря на то что схема « снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев.

    [1]

    Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения. Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.

    В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить. В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.

    По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.

    Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения. Они не могут определяться отдельно. С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

    Читайте так же:  Материальная помощь семье умершего работника

    Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь. Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным. В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

    С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.

    К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.

    Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.

    Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное. Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений. И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.

    Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка. В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта. Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов.

    Расчет выкупной цены аварийного жилья: состав и судебная практика

    Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

    Для чего нужна выкупная цена

    После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

    Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

    ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

    Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

    Как определяют выкупную цену

    Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

    • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
    • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
    • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
    • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

    На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

    • исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
    • исходя из кадастровой стоимости квартиры.

    При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

    ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

    Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

    • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
    • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
    • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
    Читайте так же:  Оплата за день прохождения медосмотра в выходной день по графику сменности

    Стоимость квартиры

    В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

    Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

    Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

    Расходы на переезд

    Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

    К ним относятся:

    • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
    • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
    • услуги риэлтора по подбору жилья;
    • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
    • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

    ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

    Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

    Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

    Возмещение за капитальный ремонт

    Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

    Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

    Учитывается ли аварийность

    Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

    Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

    В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

    Если собственник не согласен

    Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

    1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
    2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
    3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

    Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

    Практика судебных дел

    Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

    • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
    • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
    • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

    Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

    Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

    Источники


    1. Кондратьев, Ф.В. Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского. Очерки истории / ред. Т.Б. Дмитриева, Ф.В. Кондратьев. — М.: ГНЦССП им. Сербского, 2014. — 228 c.

    2. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.

    3. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.
    Выкупная цена аварийного жилья судебная практика
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here