Запрет на долевое участие в строительстве

Полезные советы на тему: "Запрет на долевое участие в строительстве". На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье

Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.

Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.

Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.

По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.

Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.

Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.

«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.

Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.

Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group

«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.

Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.

В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

paulistano / Depositphotos.com

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Читайте так же:  Сроки оплаты больничного листа фсс

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков. Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов. Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов. Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК. В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

[3]

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома. Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона. Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ. Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

[2]

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи. При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи. При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик). Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями. Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади. При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

Читайте так же:  Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования помещением

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора. Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст. 7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор. Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью. Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства. В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора. При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику. Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры. Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика. Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов и т.п. Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание). Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство. После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Обновлено нормативно-правовое регулирование в сфере долевого строительства объектов недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о вступлении в силу ряда изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – Закон № 214-ФЗ) и в иные нормативно-правовые акты [1] .

Предлагаем вашему вниманию краткий обзор основных законодательных новелл в сфере долевого строительства.

1. Запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, распространен на нежилые помещения

До внесения указанных изменений запрет на привлечение денежных средств граждан в связи с возникновением у них права собственности на объекты недвижимости способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, был установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах[2].

C 27 июня 2019 г. действие указанного запрета распространено на все помещения (как жилые, так и нежилые) во всех объектах недвижимости (как в многоквартирных домах, так и в иных объектах недвижимости) [3] . Данное регулирование введено с целью установить в отношении застройщиков нежилых зданий, привлекающих средства граждан, требования, аналогичные тем, которые действуют в отношении застройщиков многоквартирных домов.

Внесенные изменения направлено на ограничение возможности обхода застройщиками указанного выше запрета путем строительства «апартаментов» (нежилых помещений)[4] вместо квартир (жилых помещений). В частности, у застройщиков апартаментов, по общему правилу, появится обязанность использовать счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, для размещения денежных средств, поступивших от участников долевого строительства [5] .

[1]

2. При невозможности завершения строительства размер возмещения, выплачиваемого пострадавшим участникам долевого строительства, должен быть рассчитан с учетом рыночной стоимости квартиры на дату выплаты возмещения

Действовавшее до 27 июня 2019 г. регулирование предусматривало, что размер возмещения, выплачиваемого публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в случае банкротства застройщика и невозможности завершения строительства, определялся исходя из рыночной стоимости кв. м равнозначных жилых помещений в период, когда был заключен договор долевого участия (далее — ДДУ), а расчет возмещения производился Федеральной службой государственной статистики [6] .

В соответствии с принятыми поправками размер возмещения будет определяться на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом, исходя из рыночной цены равнозначных жилых помещений на дату выплаты возмещения [7] . Возможность получить возмещение появилась также у граждан, которые приобрели по ДДУ нежилое помещение, либо машино-место. В этих случаях размер возмещения будет равен цене в ДДУ [8] .

3. Возможность перехода к использованию счетов эскроу для застройщиков, которым разрешено привлекать денежные средства участников долевого строительства «по старой схеме» без использования счетов эскроу

Застройщик, которому было разрешено достроить объект без использования счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений [9] . При соблюдении этого условия он вправе заключать такие ДДУ. Выполнение застройщиком указанной обязанности проверяется регистрирующим органом при государственной регистрации таких ДДУ [10] .

С 27 июня 2019 г. при нежелании уплачивать взносы в компенсационный фонд застройщик вправе перейти к использованию счетов эскроу. Для этого необходимо предварительно внести изменения в проектную декларацию и разместить изменения в Единой информационной системе жилищного строительства. Применять оба варианта привлечения денежных средств участников долевого строительства (частично заключать ДДУ, уплачивая взносы в компенсационный фонд, а частично – использовать счета эскроу) одновременно в отношении одного и того же объекта строительства не допускается.

4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ не требуется для регистрации ДДУ

С 27 июня 2019 г. указанное заключение о соответствии больше не требуется предоставлять для государственной регистрации ДДУ[11].

При этом получение данного заключения по-прежнему является обязательным при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании ДДУ[12].

5. Отказ от заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу

С 28 июня 2021 г. будет отменено требование о получении заключения о соответствии для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу [13] .

Читайте так же:  Сыреет угол в кирпичном доме что делать

О чем подумать, что предпринять

В связи с принятием указанных изменений застройщикам рекомендуется ознакомиться с содержанием принятых поправок и учитывать их при планировании и осуществлении деятельности по строительству объектов недвижимости, финансируемому за счет денежных средств участников долевого строительства.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении денежных средств участников долевого строительства.

[1] Указанные изменения внесены Федеральными законами от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Часть 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ (в ред. до 01.07.2019).

[3] Подпункт «а» п. 1 ст. 1 ФЗ № 151-ФЗ.

[4] По законодательству РФ все помещения делятся на жилые и нежилые. Определение термина «апартамент» в российском законодательстве отсутствует. Под «апартаментами» обычно имеются в виду нежилые помещения, которые строятся и приобретаются для целей проживания в них.

[5] Пункт 2 ч. 1.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

[6] Часть 2 ст.13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[7] Подпункт «в» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

[8] Подпункт «г» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

[9] Часть 4 ст. 3. Закона № 214-ФЗ.

[10] Часть 3 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

[11] Подпункт «а» п. 2 ст. 10 Федерального закона № 151-ФЗ.

[12] Пункт 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Хотим отметить, что привлечение застройщиком денежных средств гражданина, связанное с возникающим у последнего правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, в отсутствие заключения о соответствии может повлечь привлечение застройщика к административной ответственности с наложением штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Указанное правонарушение также может послужить основанием для привлечения к уголовной ответственности в случае его совершения в крупном или особо крупном размере (ч. 1, 2 ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ). Также законодательством установлен запрет размещать рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства в отсутствие заключения о соответствии (ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»). Несоблюдение указанного запрета может повлечь привлечение к административной ответственности за нарушение законодательства о рекламе с наложением штрафа на юридических лиц в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ).

[13] Подпункт «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона № 151-ФЗ.

Запрет на долевое участие в строительстве

Видео (кликните для воспроизведения).

Президент России Владимир Путин подписал закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовой информации.

Закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов 21 июня приняла Госдума, а 27 июня одобрил Совет Федерации.

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать только в случае банкротства девелопера для достройки жилья или в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из государственной собственности.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств россиян в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, говорится в документе.

Требования к банкам, через которые с 1 июля 2019 года застройщики начнут привлекать деньги дольщиков, будут очень жесткими, заявил накануне премьер-министр России Дмитрий Медведев. Сбербанк уже открыл кредитование застройщиков с применением эскроу-счетов, а также банковское сопровождение компаний в рамках законодательства о долевом строительстве жилья.

Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру

Стать дольщиком – значит вложиться в квартиру, как говорят, «на этапе котлована». То есть заплатить компании за постройку своей квартиры. Новоселья в таком случае приходится подождать, но способ все равно привлекателен для граждан, потому что квартира выходит дешевле, чем если бы ее купили на этапе сдачи дома в эксплуатацию.

Популярность долевого участия «Право.ru» подтвердили в Росреестре. После заметного скачка в 2012–2014 годах количество договоров долевого участия так и не упало вниз. На протяжении уже трех лет оно держится на одинаково высоком уровне.

Вместе с очевидной материальной выгодой у такого вложения есть и недостаток. Подписывая договор долевого участия (ДДУ), человек рискует стать обманутым дольщиком, количество которых у нас в стране все увеличивается. О них снимают сюжеты для центрального телевидения – люди купили квартиры, а дом так и не построили. «В каждом регионе мы сталкиваемся с жалобами людей, которые лишись денег и не получили жилья», – подтвердил председатель комитета Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев; он высказался на эту тему на специально организованных парламентских слушаниях.

Масштабы брошенных строек растут, и на эту проблему обратило внимание правительство. В итоге долевое строительство решили отменить и заменить его на проектное финансирование.

В чем разница

При долевом строительстве дом возводят на деньги, полученные от продажи квартир. При проектном финансировании стройку оплачивает банк. Он дает кредит застройщику. Для покупателей квартир кардинально ничего не поменяется – жилье точно так же можно будет купить на этапе стройки.

«Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве на стадии котлована, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, как это происходит сейчас, а на специальный счет (счет-эскроу) в банке», – объяснил «Право.ru» ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ» Александр Рудяков.

Проектное финансирование безопаснее. Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при участии банка деньги будут лежать на счете, пока дом не будет сдан.

Читайте так же:  Доплата пенсионерам в москве с пенсией меньше 24 тысяч рублей

Денежные средства будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст недвижимое имущество в собственность участнику долевого строительства. Если же обязательство не будет исполнено, деньги будут разблокированы и гражданин сможет забрать свои средства из банка.

Александр Рудяков, ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ»

Когда отменят долевое строительство

В ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству обеспечить полный переход к проектному финансированию. Он должен произойти постепенно за три года. Спустя полтора месяца правительство утвердило дорожную карту. Поручения президента также вошли в законопроект, который уже внесен в Госдуму. Если его примут – он вступит в силу 1 июля этого года, но переход будет постепенным. Сначала люди смогут выбирать между ДДУ и проектным финансированием. Затем выбор исчезнет.

«Сомнений в том, что такой переход состоится, не возникает», – считает юрист Александр Рудяков. Ожидается, что долевое строительство перестанет существовать к 2021 году.

«Мы видим, что невозможно решить проблему обманутых дольщиков, если мы не поставим точку в самой возможности их появления», – объяснил мотивы перехода глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Что будет с ценами

«Мы масштабных признаков и причин удорожания строительства квартир не видим. Это все разговоры, которыми мы сами себя пугаем, но отрасль будет совершенно иная», – сказал генеральный директор АО «Дом.РФ» Александр Плутник.

«Переход от ДДУ на систему проектного финансирования приведет к укрупнению девелоперов и к уходу с рынка «рискованных» и проблемных застройщиков, – признает Кирилл Холопик, руководитель Национального объединения застройщиков жилья, – однако о завышении цен речи пока не идет».

«То, что банки будут накручивать огромные проценты – это миф», – считает Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young. Она призвала банки формировать цены на жилье как можно более прозрачно, чтобы граждане не боялись вкладываться.

Ответственность застройщика за нарушение 18 статьи 214 Федерального закона

В июле 2018 года в 214 Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» внесены значительные изменения. Были изменены правила по использованию полученных от дольщиков денежных средств. Их соблюдение гарантировано ответственностью за нарушение ст. 18 фз 214, которая устанавливает эти правила.

Ограничения на использование денежных средств дольщиков

Правила по расходованию денег дольщиков установлены в зависимости от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома (до или после 1 июля 2018 года).

В начатых до 1 июля проектах нельзя совершать напрямую запрещенные законом платежи. Запрещено предоставлять займы, покупать ценные бумаги, обеспечивать обязательства других лиц и т.п.

Если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, эти ограничения также будут применяться. Дополнительно, разрешено финансировать только те операции, которые перечислены в законе. Статья 18 214 фз содержит длинный список таких операций (однако их все же недостаточно по мнению многих строительных компаний).

Ответственность за отсутствие специализированного счета.

Траты в нарушение правил 214 фз будут нецелевым использованием средств дольщиков. Законодательство не содержит специальных штрафов за неоткрытие спецсчета застройщика или расчеты с дольщиками с использованием других счетов.

Однако, ответственность застройщика за нарушение ст 18 ФЗ 214 все же может наступить в административном порядке. Для таких случаев применима более общая статья 14.28 КоАП РФ об ответственности за нарушение правил долевого строительства. Частью первой статьи установлено, что привлечение финансирования от дольщиков в нарушение требований, установленных законодательством, влечет наложение штрафа в сумме до 1 млн. руб. Менеджеры строительной компании будут дополнительно оштрафованы на сумму до 50 тыс. руб.

Ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

В законе также отсутствует специальная норма, которая бы устанавливала административную ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств дольщиков. Однако статья 14.28 КоАП может быть также применена и в случаях, когда застройщик тратит полученные деньги на не разрешенные законом цели.

В случае использования спецсчета, банк будет контролировать списания со счета. Поэтому такие нецелевые траты будут затруднены. Если же строительная компания ухитрилась обойти закон, это нарушение будет выявлено органом строительного надзора. В результате, девелопер потеряет право привлекать деньги дольщиков (постоянно или временно).

В случае, если строительная компания своими действиями причинила значительный ущерб, ее руководитель и собственники могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Последствия нецелевого использования средств дольщиков

Дополнительно к карательным мерам, ст. 18 закона 214 фз устанавливает возможность оспорить сделки, незаконно оплаченные за счет дольщиков. Право оспорить такие сделки имеют государственные надзорные органы и Фонд защиты прав дольщиков. Оспорить сделку могут также кредиторы застройщика, в число которых входят и дольщики.

При этом вторая сторона сделки не сможет сослаться на незнание о незаконном финансировании. Если в названии компании содержатся слова «специализированный застройщик» , какие-либо дополнительные аргументы не потребуются. Фактически же незнание другой стороны будет сложно доказать также и во всех других случаях. Любое заключающее сделку юридическое лицо должно провести хотя бы минимальную проверку своих контрагентов. Поэтому не составляет труда выяснить, что конкретная организация является застройщиком.

Обновленная статья 18 вступила в силу сравнительно недавно. Поэтому пока не вполне ясно, как на практике будут работать меры наказания за ее игнорирование. Возможно, в будущем в законе появятся дополнительные меры ответственности для таких случаев.

Отмена долевого строительства в 2018 году: мифы и реальность

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.

Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

[1]

Ликвидация долевого строительства в России

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.

Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!

Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.

Что будет вместо долевого строительства?

Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.

При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Читайте так же:  Где работодатель может приобрести трудовую книжку

Мнение президента

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.

Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой

В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.

Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.

С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.

После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать.

Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

Когда в РФ отменят долевое строительство

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.

За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Чем обернется запрет долевого строительства?

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.

Безопасность покупателей

Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет

Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Цены на жилье

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.

С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Участники рынка

Количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.

[1]

Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти

Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – «47 Трест».

Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.

Темпы строительства

Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.

Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.

То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Что будет с обманутыми дольщиками?

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.

А что сейчас?

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.

Мнение 2019 года

Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.

Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.

Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.

Видео (кликните для воспроизведения).

Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.

Источники


  1. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

  2. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.

  3. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
  4. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
Запрет на долевое участие в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here